Договор задатка при приобретении квартиры

Как оформить задаток при покупке квартиры

Последнее обновление: 06.08.2019

Договор задатка при приобретении квартирыКогда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке».

Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца.

Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере.

Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Договор задатка при приобретении квартирыУсловия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу.

Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы.

Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Договор задатка при приобретении квартирыОбщепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Договор задатка при приобретении квартирыСрок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом.

То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее.

Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Образец договора (соглашения) о задатке при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток.

На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают.

Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.

А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.

А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы.

Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса.

Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко.

Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса.

Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги.

В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре.

Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.

Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-oformit-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Договор задатка при покупке квартиры

Договор задатка при приобретении квартиры

Для того чтобы обе заинтересованные стороны смогли убедиться в том, что сделка будет проведена, а также обезопасили себя от множества рисков, оформляется договор задатка. О том, как его составляют и что нужно учитывать при оформлении, рассказано в этой статье.

Как оформить?

Важные сведения о том, что именно считается задатком, содержатся в ГК РФ (ст. 380). Согласно ему, задатком является аванс, т.е. конкретная сумма денег, предоставляемая продавцу лицом, желающим приобрести имущество, для того чтобы закрепить обязательное исполнение будущих финансовых и иных обязательств (появляющихся при оформлении договора купли-продажи).

Итак, чтобы в дальнейшем, уже после выдачи аванса, не возникло спорных ситуаций, заключается договор задатка. Он помогает обеим сторонам:

  • Покупатель будет уверен, что понравившаяся недвижимость не достанется иным лицам, а будет продана именно ему.
  • Лицо, продающее недвижимость, сможет удостовериться в заинтересованности покупателя в покупке – что он не отменит всё в последний момент и реально настроен провести сделку.

Договор о предоставлении задатка не наделён самостоятельной юридической силой: он скорее дополняет предварительное соглашение по покупке недвижимости.

Перед подготовкой договора задатка, нужно понимать, чем задаток отличается от аванса. В законодательстве не зафиксировано, по каким именно признакам выплата, предоставленная продавцу, признаётся авансом. Существуют следующие различия:

  • Задаток передаётся продавцу недвижимости только после того, как будет заключён соответствующий договор. Он закрепляет за сторонами определённый ряд обязанностей, а, самое важное – фиксирует, что в будущем будет проведена сделка купли-продажи. Иначе в отношении нарушителя соглашения вступают в силу финансовые санкции.
  • Аванс также предоставляется продавцу, но не гарантирует, что в дальнейшем он будет обязан продать квартиру человеку отдавший задаток. Если собственник решит не заключать сделку (неважно, по какой причине), он может без проблем вернуть полученные деньги и не получить негативных последствий.
Читайте также:  Как взять земельный участок в аренду у государства

Более подробно, что такое задаток и аванс, смотрите в следующем видео:

Если в договоре о предоставлении задатка отсутствуют чёткие признаки, указывающие, что выплата является именно задатком, он признаётся авансовым платежном. Поэтому в бланке соглашения (особенно – в его текстовой части) нужно записать прямые свидетельства того, что сумма действительно была выдана в качестве задатка.

Подтверждением того, что деньги предоставили именно как задаток, может стать:

  • Пункт, согласно которому выданная сумма является частью от цены за покупку недвижимости.
  • Положения, которые гарантируют, что стороны проведут сделку в дальнейшем. В случае нарушения провинившаяся сторона получает финансовые санкции.

В ГК (ст.381) выделена ответственность продавца и покупателя за нарушение договора:

  • Обычно, задаток выплачивают продавцу, когда заключают предварительное соглашение, а вот аванс предоставляют уже после подписания соглашения.
  • При нарушении условий договора задатка, покупатель лишается всей предоставленной суммы и уже не сможет её вернуть.
  • Если продавец нарушит пункты соглашения, ему придётся выплатить покупателю сумму, превышающую размер задатка в два раза. Но чаще всего это трудновыполнимо – весь размер аванса продавец вернёт, но остальную часть, скорее всего, придётся возвращать в судебном порядке.
  • А вот аванс не является гарантией исполнения обязательств: покупатель не должен будет вернуть вам полную сумму аванса, а продавец – оставить выплату себе на законных основаниях при нарушении договора.
  • В ситуации, когда у сторон не получается провести выгодную сделку, и они решили её аннулировать, продавец вернёт покупателю полную сумму аванса.

В законодательстве (ст. 380 ГК) зафиксировано, что договор задатка оформляется только в письменном виде, причём:

  • Или отдельным документом.
  • Либо в рамках предварительного соглашения.

Соглашение о предоставлении задатка может быть заключено, даже когда покупатель искал недвижимость через риэлтеров. Однако помните, что:

  • Агентство может предложить вам внести залог ещё до того, как подходящее помещение будет найдено. При этом задаток не будет признан таковым, поскольку не закреплены никакие гарантии.
  • Покупатель должен убедиться, что продавец получит выплату.

Если стороны решили заключить договор задатка на приобретение жилплощади, они обязаны определить:

  • Точную сумму выплаты и порядок предоставления денег продавцу (если того пожелают стороны – с распиской о получении оговоренной суммы).
  • Полная сумма продаваемой квартиры.
  • Подписать договор при свидетелях, совладельцах квартиры (если она находится в долевой собственности). Документ следует заверить нотариально (это не обязательное условие, определяется по желанию сторон). Только после того, как он будет подписан всеми сторонами сделки, договор вступает в юридическую силу.

Готовят как минимум 2 экземпляра – по одному для каждого участника сделки.

Лучше, чтобы все условия и пункты соглашения были оговорены и приняты ещё до подписания договора, так как любые неопределённости в формулировках или спорные моменты позже могут привести к разбирательству в судебном порядке. Кроме того, если договорённости были нарушены, пострадавшая сторона сможет через суд обязать виновника возместить причинённые убытки.

В качестве свидетелей, присутствующих при подписании договора задатка, желательно привлечь лица, не являющиеся родственниками или близкими любого из участников сделки.

В случае если текст договора записывается от руки, необходимо использовать ручку с синей или чёрной пастой.

Следовательно, заблаговременно подготовьте:

  • Подлинник и копии паспорта (каждой стороны).
  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также разрешения всех сособственников на продажу (супругов и органов опеки, если владельцем является несовершеннолетний ребёнок).

Размер задатка по закону

Размер предварительной выплаты определяется сторонами соглашения самостоятельно. Чаще всего сумма задатка равна как минимум 5 % от общей стоимости приобретаемого жилья.

Покупатель может обезопасить сделку, подготовив два экземпляра договора задатка, а также потребовав от продавца расписку о том, что он получил оговоренные деньги. В ней указывают те же сведения, что закреплены в договоре задатка.

Этот шаг действительно защитит интересы покупателя, поскольку расписка обладает юридической силой: она подтверждает тот факт, что продавец получил выплату в установленном размере. В случае возникновения спорной ситуации её можно будет использовать как подтверждение того, что покупатель исполнил свои обязательства.

Её составляют в свободной форме, поскольку в законе нет единого образца или бланка. При этом она должна быть составлена без ошибок, опечаток или помарок, поскольку при наличии таких недостатков её могут признать недействительной сделкой.

В расписке могут присутствовать и другие пункты, к примеру:

  • Запланированную дату заключения основного договора покупки квартиры.
  • Дата и способ отправки денежных средств.
  • В каких ситуациях задаток возвращается и как будут переданы средства.

Продавец сам определит точную сумму задатка. В ряде ситуаций, когда участники сделки сомневаются по поводу порядка и условий предоставления задатка, сумму могут признать авансовой выплатой (данное положение закреплено в статье 380 ГК).

Если вы решили нотариально заверить соглашение задатка, придётся выплатить 0,5 % от суммы, установленной в договоре (за услуги платят не меньше 300 руб. и не больше 20 т. р.). Это положение определено в 333 статье Налогового Кодекса РФ. При этом стоимость других услуг нотариуса определяется самой конторой.

Как выглядит договор

Бланк договора оформляется в строго определённом виде. Согласно законодательству, в нём нужно указать основные сведения, касающиеся предмета сделки, личные и контактные продавца и покупателя и их обязательства, а также подписи.

Договор задатка при приобретении квартиры Договор задатка при приобретении квартиры Договор задатка при приобретении квартирыДоговор задатка составляется владельцем, продающим жилплощадь, либо же его представителем. Вся сумма, полученная после завершения сделки, должна быть передана именно собственнику. Каким бы способом ни был составлен договор задатка (самостоятельно или с поддержкой квалифицированных специалистов), в бланке должны быть указаны следующие сведения:

  • Дата и адрес места, где подписано соглашение о предоставлении задатке.
  • Точная сумма выплаты (записывается словесно (прописными буквами), а также цифрами), которую получит продавец и срок действия договора. Также следует указать, как именно будут переданы деньги – чаще всего сумма передаётся наличными у нотариуса.
  • Паспортные данные обеих сторон соглашения (ФИО полностью и адреса всех сособственников квартиры и покупателя недвижимости) и их контактные данные.
  • Полная сумма сделки купли-продажи квартиры и её характеристика. Здесь описывают предмет будущей сделки, его расположение, квадратура и т.п. Чем полнее будет описана квартира, тем безопаснее сделка.
  • Описание обязательств, которые берут на себя участники договора. Укажите максимально полный перечень действий и то, к чему приводит нарушение условий договора – именно на основе пунктов соглашения и будут строиться отношения сторон.
  • Личные подписи продавца и покупателя.
  • Правоустанавливающий документ на квартиру. Его оригинал должен быть на руках у продавца, в противном случае есть риск стать жертвой мошенника (копии, даже заверенные, легко подделываются).
  • Если стороны ранее заключили предварительное соглашение купли-продажи квартиры, о нём также необходимо указать основные сведения.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему собственнику, а орган опеки и попечительства разрешил продажу недвижимости, в бланке подписи ставят их законные представители.

Помимо этого, можно указать и другие сведения и условия, определённые сторонами сделки:

  • Техническое состояние квартиры.
  • Количество человек, прописанных в квартире (если не знать этого, сделку купли-продажи могут позже оспорить в суде).
  • Передача имеющейся в квартире мебели и бытовой техники (если этого требуют условия купли-продажи квартиры).
  • Порядок и сроки оформления конечного договора купли-продажи квартиры, а также порядок взаимного расчёта (каким способом продавцу будут переведены деньги за покупку жилья, когда будет составлен акт приёма-передачи и т.д.).
  • Какая сторона берёт на себя все расходы, связанные с передачей права собственности, сбором документов и регистрацией договора.

Наглядный образец вам могут предоставить в госслужбе, либо у нотариуса или юриста. Также, скачать и ознакомиться с образцом договора задатка вы сможете здесь:

Договор задатка при покупке в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку и заключая договор задатка с продавцом, покупатель должен будет сообщить об этом своему кредитору. Согласовав данный вопрос, покупатель должен будет подать банку копию договора задатка (если продавец предоставляет расписку о получении денег, банку также предоставляется его копия).

При этом банк проведёт самостоятельную проверку всех документов, прежде чем дать своё согласие. Если после проведённой проверки сотрудники банка не выявят нарушения, кредитор даст согласие.

  • А вот сведения, указываемые в самом договоре задатка, при покупке квартиры в ипотеку, будут теми же, что и при приобретении жилья на личные средства покупателя.
  • Заказать договор от нашего юриста Виктория
  • При покупке квартиры за счёт ипотеки, кредитор может потребовать включить в договор несколько условий:
  • После заключения основного договора купли-продажи, жилплощадь передаётся банку в залог.
  • При расчётах будет указано, что деньги получены по ипотеке (с указанием заимодателя и отделения, где был оформлен кредит).
  • Кредитные средства переведут на счёт продавца после регистрации сделки, при этом до проведения окончательного расчёта продавец не сможет требовать залог.

Посмотреть образец такого договора вы можете здесь:

Как расторгнуть

Договор задатка могут расторгнуть по инициативе любой из сторон подписавших его – как по обоюдному согласию, так и по индивидуальному желанию одного из участников сделки. Расторжение договора проводится в соответствии с ГК (статьями 450 и 451).

В договоре задатка могут быть указаны смягчающие или другие непредвиденные обстоятельства, определяющие то, кому достанется выплата. Скажем, было зафиксировано, что в случае болезни продавец возвращает покупателю всю сумму задатка, либо же сохраняет за собой.

Чаще всего покупатель расторгает договор в следующих случаях:

  • Он установил, что продавцом были даны ложные сведения о квартире: выявили неустранимые недостатки недвижимости, она не соответствует описанию, данному в договоре, обременена какими-либо обязательствами (является залоговым имуществом, находится под арестом и т.д.).
  • Квартира была передана продавцом с нарушением условий, ранее зафиксированных в договоре.

Расторгнуть договор возможно только до того момента, как стороны непосредственно исполнят взятые по соглашению обязательств. Таким образом, вернуть задаток или требовать что-либо по договору задатка после того, как произошла покупка квартиры, и новый владелец зарегистрировал свои права Росреестре, невозможно.

Есть два возможных сценария расторжения договора задатка.

  1. Если стороны решили расторгнуть договор по обоюдному согласию, то они готовят бумагу, свидетельствующую о расторжении соглашения и возврата денег покупателю.
  2. Когда одна из сторон не хочет расторгать договор задатка, добиться этого можно по решению суда. Для этого нужно будет подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договор задатка. Далее его перенаправят в судебную инстанцию по месту проживания ответчика.

В заявлении записывают:

  • Название суда, который займётся его рассмотрением.
  • Сведения и контактные продавца и покупателя.
  • Основная проблема.
  • Доказательства, которые подтверждают правоту потерпевшего.

При этом если сделку купли-продажи признают незаконной, покупатель не только потеряет права на полученную квартиру, но и не вернёт выданный задаток, поскольку у лица, продавшего ему объект недвижимости, изначально не было прав на проведение такой сделки. Возврат денег возможен, если подавать иск о незаконном обогащении стороны. Все понесённые пострадавшим убытки возмещаются согласно статье 395 ГК.

Таким образом, если стороны, заинтересованные в заключении сделки, смогли определить все важные условия договора задатка, они смогут обезопасить свое положение, защитить интересы и зафиксировать все положения, определяющие дальнейший порядок заключения договора купли-продажи квартиры.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/dogovor-zadatka-pri-pokupke-kvartiry.html

Задаток при покупке квартиры: правила составления соглашения, размер, форма договора о задатке при купле-продаже недвижимости

Договор задатка при приобретении квартиры

На протяжении всей своей жизни практически каждый гражданин сталкивается с проблемой приобретения или продажи жилья. В целом эта процедура несложная, однако, требует особого внимания и предусматривает проведение ряда подготовительных мероприятий.

Задаток при покупке квартирыодно из таких, и требует повышенного внимания. Многим знакомо это понятие, однако далеко не каждый знает, как его правильно оформить, каким образом вручать, какого размера он должен быть.

Читайте также:  Как считать электроэнергию по счетчику

А это, как показывает практика, весьма полезная информация для любого человека, когда речь идет о приобретении жилья. Статья подробно расскажет читателю, о существующих нюансах и тонкостях этого правоотношения, объяснит, каков порядок всех действий, что нужно учесть.

К поиску и покупке недвижимости всегда относились очень внимательно. Поэтому нередко покупатели пересматривают десятки вариантов жилья в надежде приобрести тот, объект, который им хочется.

Не все обращают внимание на новостройки. Значительная часть граждан покупает жилплощадь на вторичном рынке, которая обычно дешевле, и чаще всего пригодна для проживания, так как в ней есть ремонт и функционируют системы жизнеобеспечения.

  • Когда объект покупки выбран, осмотрен и устраивает покупателя по всем параметрам, наступает процесс обсуждения предстоящей сделки и ее условий, между заинтересованными сторонами.
  • На данном этапе, всех волнует, когда и как заключается договор купли-продажи, и что будет служить гарантией его выполнения.
  • Ведь бывают случаи, когда люди договариваются на словах и покупке жилого помещения, не подкрепив достигнутый консенсус никакими действиями и не создав механизма реализации вопроса в практической плоскости.
  • Поэтому и имеют место неприятные случаи, когда жилое помещение вместо первоначального покупателя продается иному лицу, ввиду того, что он предложил большую цену.
  • Чтобы таких негативных моментов не происходило, законодателем был разработан специальный правовой инструмент – задаток.

Как трактуется это понятие в юридической литературе? Это деньги, которые передаются покупателем продавцу имущества и обозначают желание участников предстоящего договора купли-продажи заключить его на предварительно оговоренных условиях.

Предназначение передаваемых средств в материальном плане это погашение платежей, связанных с оформлением сделки либо они направляются в зачет стоимости покупаемого жилого помещения (ст. 380 ГК РФ).

Покупатель, вручая задаток при покупке недвижимости, показывает серьезность своих намерений приобрести продаваемый объект. В свою очередь продавец также заинтересован в его получении, так, как настроен, избавиться от принадлежащей ему квартиры или дома.

Чем выше размер передаваемой суммы, тем меньше шансов, что участники правоотношения откажутся от заключения сделки.

Основной вывод из вынесенного определения, это то, что рассматриваемое понятие выступает как гарантия достигнутой договоренности между людьми по соглашению о предстоящей купле-продаже недвижимости и служит стабилизирующим фактором при его оформлении.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: существенные условия

Не все граждане проинформированы как это сделать, ввиду отсутствия базовых понятий юриспруденции. Любое возникающее правоотношение, особенно имущественного характера имеет свои принципы, на которых строится.

В рассматриваемом случае деньги передаются из рук в руки, а величина суммы предварительно обсуждается между будущими участниками сделки.

Законом предусмотрено, что производимые действия должны быть оформлены в письменной форме. Для этого, сторонами совместно разрабатывается и подписывается соглашение о задатке при покупке квартиры.

Документ необходимо озаглавливать таким образом, чтобы в его названии присутствовало рассматриваемый термин – задаток, что прямо будет указывать на его смысл. Когда это слово не прописано в подзаголовке, то обязательство уже будет считаться авансом, а это уже несколько другое понятие.

Затем следует приступить к составлению текста документа. Он должен содержать ряд обязательных параметров.

В нем непременно следует указать:

  1. Полные паспортные данные его участников.
  2. На основании чего вручаются деньги (в счет предстоящей купли-продажи), отразив наиболее важные условия сделки.
  3. Его размер (цифрами и прописью).
  4. Цену объекта.
  5. Пояснения, на что пойдут деньги – либо в зачет стоимости жилья, или за предстоящее переоформление в государственных органах (оплата услуг риэлтерской компании).
  6. Время, на которое он вручен.
  7. Ссылки на статьи № 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ разъясняющие, какие наступают последствия в случае неисполнения сторонами подписанного обязательства. Здесь рекомендуется подробно расписать все, что указано в них.

Соглашение может быть оформлено в простой письменной форме или заверено у нотариуса. Человек выбирает наиболее выгодный для себя способ, при этом оба варианта имеют достаточную юридическую силу.

Нотариус при его заключении будет играть роль официального свидетеля передачи денег одним человеком другому. Это важно, так как в случае если кто-то из сторон обратиться в суд с иском – должностное лицо будет подтверждать законность передачи денег.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры

Его размер не обозначен в действующих нормативно-правовых актах и обычно самостоятельно согласовывается участниками предстоящей сделки.

Однако сумма должна быть такой, чтобы продавец не решился нарушить договор и передал свою собственность «тихонько» другому человеку. Поэтому следует исходить из того, что вручаемые деньги должны заинтересовать владельца недвижимости совершить предстоящую сделку.

Из практики деятельности риэлтерских компаний, величина его обычно составляет не менее 50 тыс. рублей, но иногда бывает более 100.

По предварительным оценкам она может колебаться от 1 до 5% от стоимости жилого помещения, в зависимости от области и населенного пункта, где происходит купля-продажа, ведь цены далеко не везде одинаковы.

Сумма задатка входит в стоимость квартиры

Обычно вручаемые деньги, выступают гарантией выполнения ранее достигнутых обязательств, в том числе покрытия необходимых платежей при оформлении продажи недвижимости. Но если это не прописано в соглашении или не обозначена иная его роль, то он вносится в зачет стоимости жилого помещения.

Затем приобретающая недвижимость сторона при заключении обязательства передает оставшуюся сумму продавцу за вычетом задатка. Это нужно указать в составляемом соглашении.

Если не обозначено или отсутствует рассматриваемое понятие, либо есть сомнения относительно его цели, тогда он считается авансом (п.3 ст. 380 ГК РФ).

На какой срок вносится задаток при сделках с недвижимостью

Его оговаривают заранее участники сделки. Он напрямую зависит от их готовности ее совершить в обозначенные сроки.

Ведь любое правоотношение предусматривает проведение предварительных процедур:

  • сбора документов;
  • выписку проживающих на жилой площади людей;
  • вывоз мебели.

Поэтому передавая деньги в руки – необходимо согласовать сроки с продавцом, когда именно может начаться переоформление покупаемого объекта. Если, к примеру, его владелец готов это сделать через три недели, что соглашение лучше заключить за месяц.

Иногда возникают непредвиденные обстоятельства, которые нарушают заранее оговоренные сроки. Поэтому их следует рассчитать с запасом.

Если случится, что все удастся оформить быстрее, это не играет существенной роли. Однако когда время упущено, и сделка не заключена, по вине одного из участников, то наступает его гражданская ответственность как стороны договора.

Обратите внимание! Прежде чем передавать деньги, нужно предварительно удостовериться в том, что продавец действительно является собственником жилья и может совершать с ней любые операции.

Последствия неисполнения обязательств

Сейчас мы подошли к сути рассматриваемого понятия. Как было указано выше, он носит роль гарантийного фактора, который обеспечивает исполнение договора его сторонами. Если обязательство прекращено, до начала его исполнения то все возвращается (п.1 ст. 381 ГК РФ).

В случае, когда покупатель уклонился от проведения покупки, то переданные ранее финансы, остаются у продавца и не возвращается. Если же наоборот – владелец недвижимости не захотел заключать договор, то он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере.

Кроме этого, нарушивший соглашение участник обязан возместить понесенные расходы и убытки другой стороне, если они имели место.

Как пишется расписка при передаче задатка

После того как обязательство подписано сторонами и продавцу были переданы деньги на руки, он должен взамен написать расписку о том что их получил. Документ составляется от руки на бумаге ручкой.

Лучше чтобы присутствовали свидетели при этом со стороны покупателя. Они не должны являтся его родственниками, а быть посторонними или малознакомыми людьми. Это станет дополнительной гарантией достоверности расписки.

Документ должен содержать обязательные реквизиты:

  • название, где обязательно присутствовать слово «расписка»;
  • в рамках какого договора или соглашения он составлен (его номер);
  • число, месяц и год ее оформления;
  • установочные (паспортные) данные сторон;
  • сумма (числами и буквами);
  • общие сведения о недвижимом имуществе, которое планируется приобрести (что из себя представляет);
  • подпись с расшифровкой фамилии получателя, идентичная той, которая у него в гражданском паспорте.

Все должно быть написано разборчиво без ошибок и помарок. Если решили участники напечатать текст на компьютере, то ее лучше все затем все заверить у нотариуса.

Расписка о получении задатка за квартиру образец

Ее можно скачать на нашем ресурсе. Это поможет правильно заполнить все пункты и понять, что из себя представляет, этот документ.

Если покупаем квартиру в ипотеку, как дать задаток

Бывают и такие случаи в юридической практике. Это не редкость сегодня, так как у многих людей возникают обстоятельства, по которым они вынуждены купить жилье в ипотеку.

Нужно учитывать, что жилплощадь будет находиться в залоге у финансовой организации, выдавшей кредит. Поэтому прежде чем начать всю процедуру, необходимо проинформировать банк о желании купить эту квартиру.

Только после того как эта организация дала свое согласие и одобрит данный объект, только тогда следует заключать договор задатка при покупке квартиры в ипотеку.

Указанная процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Составляет два экземпляра соглашения, по одному для каждой из сторон.
  2. Затем с одного из них снимается ксерокопия, которая направляется в банковское учреждение.
  3. Передаются деньги.
  4. Пишется расписка получателем.
  5. Делается ее ксерокопия и приносится в банк.

В рассматриваемом случае задаток при покупке квартиры в кредит идет в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сумма задатка будет учтена при подготовке договора купли-продажи квартиры в ипотеку.

Платеж можно осуществить по безналичному расчету на счет продавца или передать деньги в руки. Текст расписки идентичен тому, как составляется при покупке жилья не находящегося в ипотеке.

Что лучше дать при покупке квартиры, задаток или аванс

Задаток носит обеспечительную функцию предстоящего договора и возвращается продавцом в двойном размере при нарушении им соглашения.

Аванс – это деньги, которые вносятся в счет стоимости продаваемого жилого помещения, но санкций за не заключение сделки в перспективе не предусмотрены. Просто потому, что они не разработаны на законодательном уровне.

Если приобретение собственности не состоялось, деньги возвращаются продавцом в том размере, в котором они были внесены.

Чаще всего в договоре, когда дают аванс, прописываются его специальные условия. Суть их такова, что если покупатель откажется от сделки, то деньги остаются у владельца жилья.

Заинтересованному в приобретении жилой площади лицу более будет выгодно вручить задаток, так как при неисполнении обязательства по вине собственника квартиры он получает сумму в два раза больше первоначальной.

Аванс наоборот более выгоден продавцу, так как он, при нарушении ранее достигнутого соглашения возвращает деньги в том объеме, который был передан ему несостоявшимся покупателем.

Есть ли возможность вернуть задаток

В жизни могут случиться непредвиденные обстоятельства, которые помешают совершить сделку по независящим от одной из сторон причинам. Это может быть как тяжелая болезнь, так и дорожно-транспортное происшествие, несчастные случаи.

С учетом того, что деньги вручаются раньше, чем происходит сама продажа, то предварительно можно договориться о порядке его возврата в случае наступления чрезвычайных ситуаций или форс-мажора. При этом соглашение о порядке возврата задатка за квартиру должно быть в письменном виде

Второй вариант это вписать в предварительный договор купли-продажи квартиры дополнительные условия, при которых все будет возвращено. Они согласовываются предварительно и вносятся в текст.

Лучше заранее договориться и решить этот вопрос посредством мирных переговоров, чтобы потом не столкнуться с судебными разбирательствами.

Рекомендации при составлении соглашения о задатке при покупке квартиры

Приобретение недвижимости весьма серьезный процесс, к которому следует подойти ответственно. Ведь речь идет о крупных вложениях денег в недвижимость. Поэтому предварительно нужно все тщательно продумать и взвесить.

Чтобы все прошло грамотно и юридически правильно рекомендуется придерживаться следующих советов:

  1. Покупателю лучше оформить задаток, а не аванс.
  2. Вносимая сумма должна составлять не менее 50 тыс. рублей.
  3. В соглашении четко прописать условия предстоящей сделки.
  4. Деньги передаются в присутствии свидетелей.
  5. Если обязательство нарушено по вине продавца и вторая сторона не хочет возвращать финансы – следует обратиться в суд, написав исковое заявление к которому должны быть, приобщены составленные ранее документы по этому соглашению.
Читайте также:  Как узнать кадастровый номер объекта недвижимости дома

Когда соблюдены все формальности, шансов что сделка сорвется минимальны. В противном случае покупатель получит компенсацию потраченных средств в увеличенном размере, что тоже выгодно.

Аванс не несет таких функций и после его возврата гражданин только потеряет время, отведенное на приобретение жилого помещения.

Источник: https://realty-u.ru/kvartira/zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Задаток при покупке квартиры

Задаток часто вызывает спор между продавцом и покупателем: продавец хочет получить деньги на подготовку сделки, покупатель боится платить.

В статье мы объясним, что это такое, зачем он нужен и как правильно оформить задаток, чтобы не потерять деньги.

Что такое задаток на квартиру

Задаток при покупке квартиры — это деньги, которые покупатель передает продавцу до заключения договора купли-продажи, чтобы подтвердить свое намерение совершить сделку в дальнейшем. Согласно статье 380 ГК РФ, письменное соглашение о задатке должно быть заключено вне зависимости от размера суммы. Деньги, которые покупатель заплатил в качестве задатка, учитываются в общей сумме сделки.

Например: квартира стоит 5 800 000 рублей. Покупатель передал продавцу 400 000 рублей в качестве задатка. При подписании договора купли-продажи покупатель заплатит 5 400 000 рублей.

Предварительное соглашение о задатке выполняет три функции сразу:

???? Доказательную. Доказывает, что продавец и покупатель заключили между собой договор о продаже имущества.

???? Обеспечительную. Обеспечивает обязательство продавца и покупателя совершить сделку.

???? Платежную. Размер задатка засчитывается в стоимость приобретенного имущества — об этом мы говорили выше.

Закон о задатке при покупке квартиры гласит, что соглашение о задатке может содержать определенные условия совершения основной сделки.

Если покупатель передумал оформлять сделку, задаток не возвращается.

В этом его разница с авансом — аванс можно передавать без письменного соглашения, он также учитывается в общей сумме оплаты, но при отказе покупателя от сделки продавец возвращает его.

Отличие залога от задатка при покупке квартиры — то, что гарантией выступают не деньги, а какое-то имущество. Например, автомобиль или земельный участок. Что выбрать — залог, задаток или аванс — при покупке квартиры — решать вам.

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

  • Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:
  • ✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;
  • ✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;
  • ✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;
  • ✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;
  • ✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;
  • ✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги.

Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы.

Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного.

Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки.

А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

???? Данные сторон. Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

???? Дату заключения. Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

???? Данные о недвижимости. В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

???? Сумму задатка. Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

???? Порядок передачи денег. Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

???? Время, в течение которого совершится сделка. Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца».

???? Права и обязанности сторон. Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

???? Форс-мажорные обстоятельства. Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

???? Дату вступления в силу. Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

???? Подписи. В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами.

Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры, нажмите на ссылку.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку.

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель. Например, указывают:

  1. ???? стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств;
  2. ???? список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;
  3. ???? список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;
  4. ???? сроки передачи недвижимости покупателю;
  5. ???? кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;
  6. ???? данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.
  7. Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:
  8. ???? фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;
  9. ???? адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;
  10. ???? указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;
  11. ???? сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;
  12. ???? подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Дополнительные вопросы: о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

  • Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:
  • ???? договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;
  • ???? проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;
  • ???? составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;
  • ???? передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно.

Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ, если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности.

Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении.

К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Читайте больше интересных статей о недвижимости: Журнал Этажи

Подписывайтесь на наш канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5b86aa29d038d100aade3900

Ссылка на основную публикацию