Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Аккредитив обезопасит вашу сделку по недвижимости, банк помогает избежать все риски связанные с деньгами.

При покупке недвижимости применяются несколько схем для расчета: передача денег наличными, безналичный платеж, взнос частями и т.д. Наиболее безопасный способ оплаты для продавца и покупателя — использование аккредитива.

Смысл аккредитива в том, что банк перечисляет деньги продавцу недвижимости только после того, как недвижимость перейдёт в собственность покупателю.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Что такое аккредитив?

Аккредитив — это гарантия финансовой организации, что процесс приобретения и продажи имущества пройдет в полном соответствии с действующим законодательством, а участники сделки исполнят обязательства в полном объеме.

  • Данный вид расчетов применяется не только при покупке жилых помещений, но и в других случаях. Аккредитив необходим, когда человек, продающий имущество, не знаком с покупателем, а во время купли-продажи не нужны неприятные сюрпризы, например, внезапный отказ от сделки к моменту ее завершения.
  • Чтобы получить услугу, необходимо заключить с банком договор на открытие аккредитивного счета, который будет исполнять роль хранилища денежных средств (что-то типа банковской ячейки). После того, как продавец выполнит свои обязательства и предоставит доказательство перехода прав на собственность, он сможет получить всю сумму. Контролировать правильность проведения сделки, действия ее участников должен банк, открывший аккредитивный счет. В связи с этим обмануть партнерам друг друга невозможно.
  • Из-за плохой осведомленности об аккредитиве или с целью снижения расходов, между сторонами часто заключается соглашение на аренду в банке ячейки. Они считают, что аренда специального сейфа и открытие аккредитива по своим функциям одинаковы, однако, между ними есть различия. При использовании ячейки предполагается расчет исключительно наличными деньгами. В аккредитиве же применяется только безналичный перевод денег. Кроме этого, банком, прежде чем выплатить сумму продавцу, запрашиваются документы о госрегистрации объекта на нового владельца.



Где он используется?

Аккредитив принято использовать в ситуациях, когда между сторонами не достигнуто доверие. Поддержка организации-гаранта становится не лишней. Ведь покупатель не сумеет забрать деньги со счета по своему усмотрению, пока сделка официально не состоится. Кроме этого, продавец уберегает себя от внезапного ухудшения финансовых возможностей покупателя.

В соглашении между банком и клиентом на открытие аккредитива прописываются следующие данные:

  • сведения об участниках сделки;
  • описание объекта покупки;
  • сумма;
  • список документов для оплаты;
  • тариф за аккредитив;
  • обязательства сторон;
  • ответственность;
  • порядок отказа от проведения сделки.

В условиях договора предусматриваются разные моменты. Например, перечисление авансового платежа продавца до оформления права собственности. Название этого инструмента — аккредитив с красной оговоркой.

Основные виды аккредитива

  • отзывной — покупатель, оформивший договор на открытие счета с банком может в любое время забрать внесенные средства и закрыть счет (от продавцов недвижимости редко удается добиться согласия на открытие этого вида аккредитива, ведь перечисление денег может не состояться из-за недобросовестности покупателя);
  • безотзывной — в этом случае покупателю уже не удастся аннулировать счет по своему усмотрению;
  • безакцептный — после того, как объект недвижимости перерегистрируется на нового собственника, его бывший хозяин вправе обратиться за выдачей забронированных средств один, а присутствие покупателя не нужно;
  • покрытый — банк, открывший аккредитивный счет, перечисляет сумму от покупателя на аккредитивный счет в другой банк, который будет контролировать ход сделки по покупке имущества, а затем сам выплатит деньги продавцу;
  • непокрытый — банком-эмитентов средства не перечисляются, организация-исполнитель сама списывает нужную сумму со спецсчета, который открыт в первом банке.

Как использовать аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словамиСхема процесса сделки по недвижимости с аккредитивом

  1. Участники сделки заключают договор с применением аккредитива в проведении расчетов.
  2. Покупатель помещения составляет заявление в банке на открытие специального счета.
  3. Финансовое учреждение открывает аккредитивный счет и переводит на него деньги покупателя.
  4. Продавец для получения всей суммы предъявляет сотруднику банка исполненный договор купли-продажи и прочие бумаги, перечень которых оговаривался в соглашении на аккредитив.

При проведении сделок по купле-продаже помещений используется только безотзывной аккредитив. У покупателя не будет права отзыва своих денег до наступления срока без разрешения продавца. Если последний не исполнит свои обязательства по договору, тогда покупатель автоматически приобретает это право.

Плюсы и минусы  использования аккредитива

Преимущества

  1. При аккредитиве процедура перевода денег контролируется банком, что помогает избежать непредвиденных рисков, связанных с большими деньгами.ПРеи
  2. Открытие аккредитива позволяет провести сделку по приобретению имущества с гарантией от банка.

    Продавцы недвижимости в соответствии со схемой расчетов получают свои деньги после того, как покупатели зарегистрируют свои права в Росреестре.

  3. С аккредитивом сразу обе стороны застрахованы от наступления непредвиденных рисков.

    Покупателю важно обезопаситься от ситуации, когда хозяин квартиры после получения денег, отказывается от отчуждения помещения, не выселяется или попросту не занимается перерегистрацией собственности.

  4. Продавцу тоже не лишним будет оформление аккредитива, ведь он сразу получит уверенность в поступлении полной суммы за квартиру и в оговоренный в соглашении срок.
  5. Нередко случается, когда сделка из-за проблем с документацией на жилое помещение, юридической невозможности реализовать квартиру не может быть зарегистрирована.

    Тогда банк возвращает деньги на счет покупателя.

  6. Меры безопасности при использовании аккредитива позволяют забыть о перевозке крупных сумм наличности. Продавцам и покупателям нет необходимости перемещаться в городе с деньгами до юридической процедуры и после. Кроме того, не нужно пересчитывать средства в месте регистрации объекта на нового владельца.

Почему многие не хотят использовать аккредитив?

  1. Главный недостаток аккредитива — высокая комиссия за услугу банка. Ее величина зависит от условий и может достигать нескольких тысяч рублей.
  2. Многие отказываются от аккредитива из-за сложности понимания документооборота.

    Банки требуют от клиентов все бумаги на недвижимость, а также доказательство того, что деньги принадлежат именно покупателю.

  3. Кроме этого, необходимо отыскать надежное финансовое учреждение.

    Не в каждом банке покупателю недвижимого объекта дадут согласие на открытие аккредитивного счета.

Как правильно оформить договор аккредитива?

Важно понимать, что основной договор по купле-продаже недвижимости, где аккредитив упоминается лишь, как форма расчета, и соглашение с банком на открытие аккредитивного счета — это два разных документа.

При составлении заявления на оказание услуги, клиенту требуется прописать:

  • тип аккредитива;
  • срок его действия;
  • размер суммы для покупки помещения;
  • персональные сведения об участниках сделки;
  • перечень документов на получение денег продавцом.

Банк, принимая заявление на открытие аккредитивного счета, просит предоставить следующие бумаги:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • реквизиты расчетных счетов, откуда деньги поступят и куда после завершения сделки перейдут;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости, заверенный нотариусом, где указано, что участники сделки согласны на проведение аккредитивной формы расчета.

Договор на открытие аккредитивного счета составляется в банке-эмитенте. Организация самостоятельно определяет реквизиты и форму этого документа. Однако, в нем обязательно должны содержаться следующие данные:

  • дата, номер аккредитива;
  • сумма;
  • реквизиты покупателя и продавца имущества;
  • реквизиты финансового учреждения;
  • тип аккредитива, период его действия;
  • исполнение аккредитива;
  • список бумаг, который должен предъявить продавец;
  • назначение платежа;
  • срок, в течение которого предоставляются документы;
  • величина комиссии банка и порядок взноса.

Эта информация указывается в договоре на покупку недвижимости либо в нем размещается ссылка на аккредитивное соглашение.

Аккредитив не зависит от основного договора и обособлен от него. Исполняется на основе документов, которые предоставляет получатель денежных средств. Нужно понимать, что банком проверяется не сам факт исполнения сделки, а бумаги продавца на соответствие условиям аккредитива.

Сколько стоит аккредитив в банках

Его стоимость в кредитных организациях различается. В некоторых финансовых структурах она находится на фиксированной отметке, выше которой цена услуги не бывает. В других банках размер суммы за аккредитив рассчитывается в процентах от стоимости недвижимого имущества.

За высокую цену клиенты получают большие гарантии, ведь финансовые учреждения ответственны перед законом за чистое проведение сделки и правильность составления договора купли-продажи.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Альфа-банк предлагает услуги по открытию счета по довольно высокой стоимости, которая зависит от типа аккредитива:

  • гарантированный — 0,17% от суммы на счету, но в пределах 1650-16500 руб.;
  • депонированный — 0,22% и 3300-33000 руб. соответственно.

Если клиенту понадобится изменить условия аккредитива или закрыть счет совсем, то банком взимается комиссия в 990 руб.

Стоимость услуг Альфабанка всегда плавающая, она рассчитывается в процентах от суммы на открытом аккредитивном счета. Другие действия банка, имеющие отношения к исполнению обязательств по договору оплачиваются по фиксированной ставке.

В результате клиентам может показаться, что цена за посредничество в сделке высоковата.

Но когда планируется уплата огромной денежной суммы за объект недвижимости, то услуги Альфабанка помогают снизить до минимума риски, которые могут внезапно появится во время купли-продажи дорогого имущества.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Физическим лицам Сбербанк предлагает услуги, исходя из следующих цен:

  • обслуживание – 2000 р.;
  • цена за открытие аккредитива и его закрытие в одном подразделении — 0,2% от суммы сделки (от 1 т.р. до 5 т.р.);
  • если аккредитив открывается в одном отделении банка, а свое действие завершает в другом, то тариф повышается до 0,3% (от 1,5 т.р. до 10 т.р.);
  • продление соглашения на аккредитив с банком — 2000 руб.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Цена на аккредитив в ВТБ :

  • открытие аккредитивного счета — 0,2% от стоимости сделки или 1200 – 4500 рублей;
  • продление договора, изменение размера суммы — 0,2% или 900 – 4500 руб.;
  • закрытие аккредитива до окончания его действия — 1200 руб.;
  • выдача денежных средств продавцу — 0,2% или 1200 – 4500 руб.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Сколько стоит аккредитив в Россельхозбанке:

  • открытие аккредитива — 0,15% или – 3000-15000 руб.;
  • изменение условий договора купли-продажи недвижимости — 1500 руб.;
  • выдача денег — 0,2% или не менее 3000 руб.

Вывод

  • Занимаясь покупкой недвижимости, будет целесообразнее выплатить деньги за приобретаемое помещение по аккредитиву.
  • Посредничество банка позволяет исключить образование рисков, таких как, не оплата по договору, отказ продавца от перерегистрации объекта.
  • Стоимость аккредитива вполне доступна. Поэтому лучше немного потратиться на аккредитивную форму расчета, чем потом решать ненужные проблемы.

Источник: https://kreditkarti.ru/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti-chto-eto-takoe

Аккредитив при покупке недвижимости — преимущества и недостатки

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Сегодня при приобретении недвижимого имущества (жилых, коммерческих объектов) используются разные схемы расчетов.

Они могут подразумевать наличные или безналичные платежи, внесение средств частями и так далее.

Одним из вариантов является аккредитив при покупке недвижимости. На нем мы и остановим свое внимание в рамках данного текста.

Что такое банковский аккредитив

Это одна из форм безналичных расчетов за приобретенную недвижимость. Благодаря аккредитиву банк является гарантом закрытия сделки между покупателем и продавцом. Ведь оплата за имущество будет проведена только после регистрации перехода прав на него в Росреестре.

Аккредитив часто используется в тех случаях, когда между покупателем и продавцом не установилось достаточного доверия.

  • Поэтому помощь банковского учреждения при исполнении договора на приобретение недвижимого имущества не будет лишней.
  • При аккредитиве покупатель открывает в своем банке специальный текущий счет, куда кладутся средства за интересующий объект.
  • После того, как права на квартиру или дом будут зарегистрированы за покупателем, деньги переводятся на счет продавца.

Своего рода аккредитив это та же банковская ячейка. Но если из нее продавцу можно будет потом забрать наличность, то на условиях аккредитива средства перечисляются в безналичном порядке.

Аккредитив не является формой кредитования. Поэтому, не сведущей в финансовых вопросах стороне сделки, бояться не о чем.

Общая характеристика

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Покупатель недвижимости кладет туда средства для перечисления их продавцу после наступления определенного события.

В случае с недвижимостью это, как правило, регистрация перехода всех прав на нее в Росреестре.

Деньги, которые положены на счет на условиях аккредитива уже нельзя будет впоследствии снять по своей инициативе (за исключением случаев, когда сделка так и не состоялась). Таким способом продавец может себя обезопасить от того, что со временем неожиданно ухудшится финансовое положение покупателя.

Для открытия аккредитива между банком и клиентом подписывается отдельный договор, но перед этим покупатель пишет заявление на имя финансового учреждения. В нем должны присутствовать:

  • данные по продавцу и покупателю;
  • описание объекта недвижимости, который будет предметом сделки;
  • планируемая сумма аккредитива, а также его тип.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

В частности, прописываются взаимные обязательства сторон, их ответственность друг перед другом, а также порядок прекращения взаимоотношений.

Нужно также определить срок, на который открывается аккредитив. Он может быть любым. Если до его истечения, сделка по продаже недвижимости не будет завершена, то сотрудничество с банком возможно пролонгировать.

Аккредитивы встречаются разных типов. Есть так называемый безотзывный аккредитив. Он предполагает, что после открытия его не разрешается отозвать в одностороннем порядке. Условия аккредитива могут предусматривать сразу перечисление части суммы продавцу в виде аванса, не дожидаясь оформления имущества покупателем. Такой платежный инструмент получил название аккредитива с красной оговоркой.

Существует еще так называемый покрытый аккредитив. Смысл его состоит в том, что деньги заранее переводятся на счет продавца недвижимости. Однако распорядиться ими можно только после полного закрытия сделки.

Основные преимущества

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Продавец по данной схеме обычно получает деньги только после регистрации за покупателем права собственности в Росреестре.

Таким образом обе стороны страхуют себя от главных рисков.

Покупатель может обезопасить себя от того, что продавец, получив деньги, передумает отчуждать квартиру, откажется выселяться из жилья или не захочет заниматься его перерегистрацией. Продавец же получает уверенность в том, что деньги за объект поступят в полном объеме и в установленный договором срок.

Если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована (проблемы с документами, юридическая невозможность продать квартиру), внесенные средства возвращаются назад покупателю. То же самое происходит и в случае, когда право собственности на недвижимость не зарегистрировано на момент истечения срока действия аккредитива.

Кроме того, для покупателя снижаются риски покупки жилья с обременением (залогом, ипотекой, арестом и т.д.). Ведь банк, прежде чем открывать аккредитив, проверит по квартире все документы и выяснит по своим каналам другую информацию о недвижимости.

Не нужно также в наше неспокойное время забывать и о мерах безопасности. Ведь далеко не каждый рискнет привезти с собой на сделку крупную сумму наличности и перемещаться с ней по городу после завершения операции. Отпадает необходимость и в пересчитывании средств на месте.

Главным из них является то, что банки берут высокую комиссию за оказание услуги.

Она может составлять в зависимости от условий аккредитива и условий сделки несколько десятков тысяч рублей.

Также к сложностям можно отнести понятный далеко не каждому документооборот.

Например, банк может потребовать все документы по недвижимости, а также подтверждение принадлежности средств покупателю объекта. Кроме того, следует найти надежный банк.

Не каждое финансовое учреждение согласится открыть для покупателя квартиры аккредитивный счет.

Практическое применение

Итак, как же работает схема с расчетами по аккредитиву. На первом этапе стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли — продажи конкретного объекта недвижимости.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

После подписания соглашения по обслуживанию покупатель недвижимости кладет на счет нужную сумму средств, предназначенную для продавца. Ее банк переводит на реквизиты последнего.

Дальше аккредитив передается продавцу напрямую или через его банк (если счета сторон сделки по недвижимости находятся в разных учреждениях).

Стороны принимают обоюдное участие в регистрации права собственности на недвижимость за покупателем. Вслед за тем, как на экземпляре договора сотрудник Росреестра поставил необходимые отметки, продавец идет в банк и получает свои средства от продажи.

Подводя итог, следует сказать, что расчеты с помощью аккредитива могут защитить от многочисленных фактов мошенничества на рынке недвижимости. Ведь гарантом безопасности и чистоты сделки будут выступать банки. Конечно, их услуги могут стоить недешево, но иногда лишние расходы могут пойти только во благо как продавцу, так и покупателю.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html

Что такое аккредитив?

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Немногим из нас приходится часто сталкиваться с покупкой либо продажей квартиры. Именно этим и могут воспользоваться злоумышленники: такие сделки связаны с передачей крупных сумм между двумя незнакомыми людьми и бумагами на подтверждение собственности, где также возможны подвохи. Предотвратить финансовые потери поможет использование аккредитива.

Что такое аккредитив

Аккредитив при покупке квартиры – это способ взаиморасчета между покупателем и продавцом при посредничестве банка. Такая схема исключает возможность обмана с обеих сторон.

Хотя аккредитив используется не только в сделках с недвижимостью — его можно задействовать и в расчетах при поставке товара с незнакомой организацией, в том числе зарубежной.

Это древний финансовый инструмент, прошедший проверку временем: первый аккредитив был выдан банком Англии в 18 веке, хотя его аналоги были еще раньше. В России аккредитив появился в конце 1920-х годов и активно использовался, например, в виде командировочных.

Аккредитив при покупке недвижимости

Пошагово процесс оплаты аккредитивом при покупке жилья выглядит следующим образом:

  1. Заключается договор купли-продажи с аккредитивом.
  2. Покупатель открывает аккредитив в своем банке и кладет на него деньги.
  3. Стороны проводят сделку. Приобретаемый объект переходит в собственность покупателя (запись в Росреестре).
  4. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие завершение сделки.
  5. После их проверки, банк переводит продавцу его деньги.
  • При использовании банковского аккредитива деньги хранятся на обособленном счете, и ни одна из сторон не имеет к ним прямого доступа до момента передачи права собственности. Схема может включать в себя как один, так и два банка:
  • Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами
  • Схема аккредитива с одним банком
  • Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами
  • Схема аккредитива с двумя банками

Виды аккредитивов

По возможности закрытия счета:

  • Безотзывной. Именно с ними работает большинство банков. Такие аккредитивы могут быть закрыты только при наличии согласия обеих сторон.
  • Отзывной. Этот вид аккредитивного счета несколько ущемляет интересы продавца, т. к. может быть закрыт без его согласия. По этой причине отзывные аккредитивы практически не используются на практике.

По месту хранения денег:

  • Покрытый. В этом случае банк-эмитент (открывший аккредитив по просьбе покупателя) переводит все деньги исполняющему банку, который будет осуществлять расчеты с продавцом.
  • Непокрытый. Данный вариант предусматривает хранение денег на счетах банка-эмитента. При этом исполняющий банк имеет возможность самостоятельно списывать средства с аккредитивного счета.

Наиболее популярный – безотзывной покрытый аккредитив. Он в равной степени защищает интересы продавца и покупателя, а деньги с самого начала находятся в распоряжении банка, который будет осуществлять расчеты.

Существуют и другие, более редкие виды аккредитивов:

  1. Аккредитив с красной оговоркой. Позволяет получить продавцу часть денег до завершения сделки. Условия получения такого аванса заранее оговариваются в договоре купли-продажи.
  2. Кумулятивный. Позволяет перенести неистраченную сумму на другой аккредитив покупателя. Однако такой вид больше подходит для взаиморасчетов между юр. лицами, совершающими регулярные сделки. При разовом приобретении недвижимости покупатель просто получит оставшиеся деньги на свой банковский счет.
  3. Другие виды — револьверный, подтвержденный, резервный и пр.

Комиссии банка по аккредитиву

Условия открытия аккредитива и стоимость такой услуги можно посмотреть на официальном сайте выбранной кредитной организации. В Сбербанке это будет стоить 2 тыс.

рублей, в Альфа банке минимальная комиссия составит 1650 руб. В Райффайзенбанке плата за услугу варьируется в диапазоне от 0 (при сумме более 1 млн. руб.) до 3500 руб. (для аккредитивов на сумму менее 1 млн. руб.

, открытых в московских подразделениях).

Стороны сделки самостоятельно решают, кто будет оплачивать комиссию, и указывают это в договоре купли-продажи.

Аккредитив или эскроу-счет?

Аккредитив очень похож на эскроу-счет, который также очень часто применяется при сделках с недвижимостью.

С июля 2019 года согласно поправкам к федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», приобретать квартиры в строящихся домах можно только посредством эскроу-счетов.

Иначе говоря, застройщик теперь получит не деньги инвестора, а банковский кредит на строительство. Плата застройщика по кредиту ведет к удорожанию недвижимости, что заметно снижает выгоду при приобретении жилья на раннем этапе.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Основное отличие аккредитива от эскроу состоит в ответственности банка по договору — аккредитив это двусторонний договор, где банк не является третьей стороной. Таким образом, хотя банк выступает участником и гарантом проведения сделки, ответственность его ограничена.

Кроме того, аккредитив может быть отзывным. Он требует расширенный пакет документов — закон в случае аккредитива подходит к документам более формально и строго.

Ну и наконец, аккредитив позволяет задействовать два банка, что может быть удобно при расчете с иностранными партнерами.

Преимущества и недостатки

Аккредитив – это лишь один из способов передачи денег покупателем продавцу. По сравнению с прямым взаиморасчетом, он имеет ряд преимуществ:

  1. Гарантия соблюдения интересов всех сторон сделки. В случае оплаты аккредитивом, расчет происходит только после перехода права собственности к покупателю. При этом продавец также может быть уверен в том, что получит свои деньги, т. к. они уже лежат на аккредитивном счете в банке.
  2. Нет необходимости использовать наличные деньги. Все расчеты происходят в безналичной форме. Ни покупателю, ни продавцу не придется носить с собой пачки денег, переживая за их сохранность.
  3. Нет необходимости уплаты аванса, который как правило используется как подтверждение серьезности намерений покупателя. В случае с аккредитивом, вся сумма вносится на специальный счет еще на начальных этапах оформления сделки.

Недостатки использования аккредитива хоть и незначительны, но все же могут доставить некоторые сложности при совершении сделки.

  1. Необходимость точного соблюдения всех условий договора. Использование аккредитива при продаже квартиры подразумевает, что продавец максимально быстро предоставит в банк все необходимые документы. Если по какой-либо причине этого не произойдет либо сделка будет проведена с некоторыми нарушениями изначально оговоренных условий, получение денег продавцом будет проблематичным. Эскроу-счет более гибок к документации.
  2. Страхование средств на счету не более 1.4 млн. рублей банковского депозита, тогда как суммы при покупке недвижимости обычно выше. Так что для сделки рекомендуется очень надежный банк. В эскроу-счете страховая сумма до 10 млн. рублей.
  3. Дополнительное время ожидания. Оно возникнет в результате перевода денег с аккредитива на счет продавца в другой банк. Эта процедура может занять несколько дней.
  4. Комиссии банков. Большинство банков предоставляют данную услугу за определенную плату. Учитывая суммы сделки, вряд ли комиссия в несколько тысяч рублей будет иметь серьезное значение, но все-таки.

Как мы видим, преимущества оплаты аккредитивом перекрывают его недостатки. Если надежность проведения сделки важнее возможности ускорить процесс передачи денег и сэкономить на комиссии, есть смысл присмотреться к данному варианту расчетов.

Аккредитив или банковская ячейка?

Для многих участников рынка недвижимости более привычным способом расчетов является использование банковской ячейки. По своей сути она похожа на аккредитив. Это, простыми словами, способ передачи денег банку до момента перехода права собственности.

Разница между этими способами заключается в форме передаваемых денег. При использовании банковской ячейки, туда кладутся наличные деньги.

Ключ от нее хранится у покупателя и передается продавцу только после перехода права собственности на недвижимость. Взамен продавец пишет расписку о получении денег.

Имея на руках ключ и все необходимые документы, продавец идет в банк и забирает деньги из ячейки.

Аккредитив и эскроу-счет являются более современными способами проведения взаиморасчетов. Они проще в оформлении и не требуют использования наличных денег. Да, стоимость аккредитива несколько выше ячейки, но при сделках с крупными суммами денег вряд ли экономия нескольких сотен рублей станет решающим фактором.

Заключение

Использование аккредитива при покупке квартиры предполагает участие банка, который хотя и не является стороной договора, имеет ряд обязанностей.

Так, банк-эмитент, где делается заявление об открытии аккредитива, несет ответственность перед покупателем, а исполняющий банк, который должен исполнить поручение, отвечает перед банком-эмитентом. Покупатель гарантированно получит купленную квартиру.

Продавец тоже может быть уверен в сделке: после подачи необходимых документов, банк переведет ему оговоренную в договоре сумму.

Само собой, и покупатель, и продавец могут в последний момент передумать и все отменить. Однако никто при этом не окажется обманутым: покупатель не лишится своих денег, а продавец – квартиры.

Источник: https://investprofit.info/akkreditiv/

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Аккредитив при покупке недвижимости: особенности, нюансы

У многих людей, не сильно разбирающихся во всех аспектах кредитования и сотрудничества с банком, аккредитив при покупке недвижимости ассоциируется с невыгодными условиями предоставления кредита.

Если же пришлось столкнуться с этим понятием, то следует знать, что это выгодное для продавца и покупателя средство. Его применяют для соблюдения правильности расчетов, которые будет контролировать банк. Финансовое учреждение в этом случае выступает в роли третьего лица.

Определение

Что такое аккредитив в банке, лучше всего ответят банковские сотрудники. Они же расскажут и обо всех нюансах этой услуги.

Если сказать простыми словами, то аккредитация физических лиц – это соблюдение всех условий купли-продажи имущества, законность которых гарантирует банк. Обе стороны будут уверены в том, что все обязательства будут выполнены всеми участниками.

Программа используется не только для приобретения жилья. Данный метод расчетов эффективен во всех случаях, когда купля-продажа проходит без длительного общения продавца и покупателя. Таким образом, процедура проходит максимально безопасно и без непредвиденных ситуаций, когда одна из сторон отказывается выполнять свои обязательства.

Покупатель на конкретных условиях переводит деньги на аккредитивный счет, который играет роль банковской ячейки. При этом транзакция средств происходит безналичным платежом.

Важно! Денежные средства за продажу недвижимости продавец получит, если выполнит взятые на себя обязательстваперед покупателем.

Все действия участников программы контролирует банк, которому принадлежит аккредитивный счет. В таких условиях все стороны надежно защищены от обмана.

Классификация

Существует большое количество вариантов, когда открывается аккредитация. Банк предоставляет возможность клиенту выбрать для себя наиболее надежный метод продать или купить недвижимое имущество с применением аккредитования.

Для партнерства можно выбрать один из следующих видов расчетов:

  1. Безотзывный. Отсутствует возможность закрыть счет в одностороннем порядке. Редко используется, поскольку для участников сделки отсутствуют какие-либо гарантии.
  2. С красной оговоркой. Предусматривает передачу банком авансового платежа второй стороне по требованию эмитента. При этом участник, получающий аванс, не обязан представлять какие-либо документы.
  3. Депонированный. Его еще называют покрытым. Продавцу заранее перечисляют полную сумму до завершения сделки. Эта сумма остается нетронутой до того момента, пока продавец не выполнит свои обязательства. Если аккредитование непокрытое, то эмитент разрешает банку-исполнителю снять средства со своего корреспондентского счета в тот момент, когда продающая сторона в полной мере выполнил условия договора.
  4. Кумулятивный. Применяется в том случае, когда плательщик внес всю сумму, но продавец снял лишь часть денег. Оставшиеся средства сохраняются на счету, либо переводятся на новое аккредитование.

Значение счета

Рынок недвижимости – это широкий простор для деятельности мошенников, недобросовестных продавцов. Нередки случаи, когда покупатель переводит продавцу деньги и остается без своей покупки.

Нередко приобретенная недвижимость находится под ипотечными обязательствами, о которых в договоре не было упомянуто. Такие процедуры считаются сомнительными, приносят массу неудобств покупателям. По подобным схемам орудуют, как правило, «черные риэлторы».

Для защиты финансовых вложений эксперты рекомендуют использовать аккредитование. Эта банковская услуга убережет покупателя от потери денег.

 Продавец получит средства только после предоставления банку сведений и документов, подтверждающих прозрачность сделки с недвижимым имуществом. Проверкой предоставленных документов занимаются банковские специалисты.

Покупатель может быть уверен, что вторая сторона его не обманет и деньги не будут украдены во время расчета.

Это интересно! Обременение на недвижимость: что это такое

Применение

Статистика показывает, что использование девизы при приобретении жилья увеличивает процент честно проведенных сделок.

Аккредитация физического лица, который покупает квартиру, дает множество преимуществ:

  1. Удобная форма расчетов. Нет необходимости проверять деньги, пересчитывать количество купюр в пачках. Все операции происходят в безналичной форме.
  2. За должным соблюдением финансовых транзакций наблюдает третья сторона.
  3. Компенсируется недостача положительной репутации партнера, если у сторон нет таких подтверждений.
  4. При выполнении всех пунктов договора владелец жилья гарантированно получит финансовые средства, а покупатель – недвижимость.

Принцип работы услуги

Применение аккредитации физического лица при покупке недвижимости является возможным только при выполнении определенных условий:

  • участники программы заключают соглашение об использовании девизы при покупке квартиры для проведения всех расчетов;
  • далее покупатель обращается банк, где на его имя открыт кредитный или дебетовый счет, подает заявку на аккредитивное обслуживание;
  • банковское учреждение открывает аккредитацию. В случае передачи денег в этом же банке отдает приказодателю пакет документов. Если средства продающая сторона планирует получить в другой финансовой структуре, то банк-эмитент передает банку-исполнителю распоряжение, согласно которому произойдет выдача денежной суммы по договору;
  • для получения средств продавец должен принести в банк зарегистрированный в УФСГРКК договор и другие документы, предусмотренные для этой услуги.

Плюсы и минусы формы расчетов

Основным преимуществом аккредитации при совершении сделок с недвижимостью является безоговорочная гарантия выполнения сторонами обязательств по договору. Но использование аккредитивных счетов имеют ряд значительных недостатков. За осуществление расчетов в банках принято брать комиссию.

Также обеим сторонам нужно собрать большие пакеты документов, которые подтверждают право собственности на недвижимое имущество, а также право продавца на получение денежных средств. Плюсы и минусы банковской услуги значительным образом влияют на решение клиента воспользоваться данной формой расчетов.

Принцип оформления договора

Как открыть аккредитив на приобретение жилья, чтобы совершить сделку максимально безопасно. Существует пошаговая инструкция, которая поможет правильно воспользоваться этой услугой. Все возникшие вопросы лучше прояснять у сотрудников финансового органа, в котором планируется открытие счета.

Договор, составленный между продающей и покупающей сторонами, и соглашение, заключенное с аккредитующей структурой – это два разных документа. Между участниками сделки подписывается соглашение о купле-продаже. Аккредитация в данном случае лишь упоминается как форма оплаты. С банком нужно оформить договор на открытие аккредитования.

Внимание! Открыть аккредитив в Сбербанке имеет право лишь физическое лицо, являющееся его клиентом, а также гражданином РФ.

Образец заявления содержит информацию по следующим пунктам:

  • вид аккредитации;
  • время действия счета;
  • точная сумма, задействованная в сделке;
  • сведения о продавце и покупателе;
  • список документов, которые потребуются для получения денег.

Для того, чтобы открыть аккредитив в банке на покупку жилья, участники программы должны предоставить свои паспортные данные, номер счета, с которого будет списана сумма денег. Также потребуется нотариально заверенный договор, на основании которого будет использована данная форма расчета.

Образец договора

Если будущие партнеры для совершения сделки выбрали аккредитивный способ оплаты, то в договоре должны быть прописана следующая информация:

  1. Имена, паспортные данные, дата, место рождения участников процедуры.
  2. Информация о предмете недвижимости, по которому заключается соглашение – площадь, число комнат, адрес.
  3. Сведения, подтверждающие право собственности владельца на продаваемую квартиру – регистрационное свидетельство, номер по ЕГРПНиС.
  4. Сумма оценки продаваемой недвижимости цифрами и прописью.
  5. Вид аккредитивного счета, на какой срок открыт, названия финансовых организаций, которым поручено выдавать и принимать платежи.
  6. Субъект, который оплатит проценты по аккредитиву (при его открытии и закрытии).

Это интересно! Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по адресу?

Цена

Стоимость обслуживания аккредитивного счета в разных финансовых учреждениях отличается. Сумма может быть как фиксированной, так и в виде процента от объявленной цены на недвижимость. В большинстве банков цена на услуги очень высокая, поскольку они отвечают перед законом за то, что процедура будет проведена с соблюдением всех законодательных норм.

Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке:

  • за обслуживание потребуется выложить 2 т. р.;
  • цена за открытие аккредитива с проведением сделки в одном отделении составляет 0,2% от заявленной суммы;
  • цена за открытие с проведением сделки между разными отделениями составляет 0,3% от суммы;
  • пролонгация сотрудничества – 2 т. р.

При подписании соглашения и открытии аккредитивного счета в ВТБ24 условия сотрудничества будут следующими:

  • стоимость открытия – 0,2% от суммы сделки;
  • пролонгация договора и изменение суммы – 0,2%;
  • досрочное закрытие счета – 1,2 т.р.;
  • комиссия за выдачу денег – 0,2%.

Внимание! Независимо от банка срок действия аккредитивного счета может быть любым. Если срок истек, а продажа квартиры еще не завершена, то соглашение с аккредитующим банком можно продлить за дополнительную оплату.

Выбор услуг

Что лучше подходит для сделки с недвижимостью – аккредитив или банковская отдельная ячейка. Выбрать не очень сложно, особенно если есть знания об особенностях использования обеих услуг. Аккредитивная форма взаиморасчетов очень похожа на использование банковских ячеек. В последние принято помещать наличные средства, а аккредитив предполагает только безналичный расчет.

Такие различия обусловлены тем, что помещение денег в ячейку происходит тайно, то есть банк не знает, что именно, на какую суму было положено в хранилище. В таком случае продавец не имеет никаких гарантий честности покупателя, а банковская структура ответственности за ненадлежащее проведение сделки не несет.

Совет!

Источник: https://uristi.guru/kvartira/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html

Ссылка на основную публикацию