Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Некоторые граждане не уделяют должного внимания составлению предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Такая беспечность может дорого стоить ипотечному заёмщику. Он может остаться без квартиры и без денег. Соглашение о передаче задатка должно быть составлено в соответствии с нормами действующего законодательства.

Покупка квартиры по ипотеке Сбербанка

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Ипотека от Сбербанка — это один из самых популярных финансовых продуктов на российском кредитном рынке. Выделяют следующие этапы ипотечной сделки:

  1. Оцените финансовые возможности своего домашнего бюджета и выберите банк-кредитор;
  2. Выберите кредитную программу и узнайте основные параметры ипотечного займа (размер, срок, полная стоимость);
  3. Подайте заявление на получение займа (к заявке прилагается комплект документов, указанный на корпоративном портале Сбербанка);
  4. Получите уведомление о предоставлении ипотеки (выдаётся в офисе кредитной организации);
  5. Найдите залоговый объект (жильё должно соответствовать требованиям банкиров);
  6. Получите документы по приобретаемой квартире (оформляются Сбербанком);
  7. Заключите с продавцом жилья предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка;
  8. Оцените залоговую жилплощадь (список аккредитованных оценочных компаний можно найти в интернете);
  9. Подготовьте основной договор купли продажи жилья и пакет бумаг для Росреестра (бумаги сдаются под расписку);
  10. Отдайте полученную расписку кредитному менеджеру;
  11. Заберите бумаги из Росреестра (в основном соглашении ставится отметка об ипотеке).
  12. Получите справку из ЕГРП;
  13. Застрахуйте залоговую недвижимость, а также собственную жизнь и здоровье;
  14. Получите кредитные средства и рассчитайтесь с продавцом недвижимости;
  15. Оплатите ипотечный заём и снимите обременение с квартиры.

Если клиент Сбербанка планирует купить квартиру в новостройке, то ему следует воспользоваться сервисом Домклик. На этой цифровой площадке есть список аккредитованных застройщиков и крупных риелторских агентств. Также там можно найти обширную базу данных строящихся многоэтажных домов.

Какая информация присутствует в предварительном соглашении?

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

В кредитном договоре указываются следующие данные:

  • Дата заключения;
  • Реквизиты контрагентов;
  • Населённый пункт, в котором подписан договор купли продажи;
  • Подробное описание ипотечной квартиры (полезная площадь, адрес, количество комнат, кадастровый код и др.) и правоустанавливающих документов;
  • Рыночная цена строительного объекта (в данном пункте необходимо сделать акцент на том, что стоимость квартиры является фиксированной);
  • Условия расчётов и перечисления денежных средств;
  • Сроки передачи квартиры;
  • Количество лиц, прописанных в квартире (в этом пункте указывается время, за которое хозяин жилья обязуется выписать посторонних граждан);
  • Сторона сделки, которая будет оплачивать госпошлину за регистрацию жилья;
  • Срок заключения основного договора.

Если интересы сторон представляют третьи лица, то в предварительном договоре купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка указываются реквизиты соответствующих доверенностей. В бумаге делается пометка о том, что жилплощадь не отягощена обременениями (арест, рента, аренда и др.). Соглашение о купле продаже жилой площади составляется в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Все претензии разрешаются в ходе переговорного процесса. Если сторонам не удалось преодолеть разногласия, то они вправе обратиться в суд. Название договора купли продажи должно свидетельствовать о том, что квартира приобретается за счёт заёмных средств. Если одна из сторон сделки не является резидентом РФ, то в бумагах должна присутствовать отметка о гражданстве.

Скачать предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Особенности подписания предварительного договора

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Проверьте паспорт контрагента на официальном сайте ФМС. Удостоверьтесь в том, что человек не менял свою фамилию. Если изменения имели место быть, то нужно запросить у гражданина бумаги, на основании которых изменялась фамилия. Неправильное написание личных данных приведёт к тому, что предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка признают недействительным.

Обязательно обсудите с продавцом порядок выезда из квартиры его прежних владельцев. Также в бумаге нужно сделать акцент на том, что собственник помещения не будет менять техническое состояние здания до момента подписания основного договора купли продажи. В противном случае он может вывинтить лампочки, а также снять выключатели, розетки и демонтировать сантехнику.

В практике риелторских агентств были ситуации, когда продавец недвижимости снимал межкомнатные двери и оконные блоки. Если вы планируете приобретать жильё вместе с хозяйской мебелью и бытовой техникой, то лучше сделать опись имущества. В этом документе следует перечислить предметы, которые должны перейти к новому собственнику помещения.

Если продавец жилплощади состоит в законном браке, то покупателю нужно потребовать письменное согласие супруга на реализацию недвижимого имущества. Также необходимо запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Приложение к предварительному договору купли продажи

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Юристы и риелторы советуют составить сторонам сделки отдельное соглашение о задатке. В этой бумаге указываются следующие пункты:

  • Реквизиты сторон (их можно скопировать из предварительного соглашения);
  • Описание залога;
  • Величина задатка. В этом пункте нужно написать о том, что передаваемая сумма входит в цену помещения и не увеличивает его стоимости;
  • Действия сторон при аннулировании сделки;
  • Дата возврата задатка и размер неустойки за несвоевременное перечисление денег.

Соглашение о задатке заверяется подписями контрагентов. Передача денежных средств заверяется долговой распиской, которая составляется в соответствии со статьями ГК РФ (ст. 807 и ст. 810) и иными нормативными актами.

Документ, подтверждающий передачу денег, вырученных от продажи квартиры

Образец долговой расписки можно без труда скачать в интернете. Этот документ включает следующие пункты:

  • ФИО заёмщика и заимодавца;
  • Адреса проживания продавца и покупателя;
  • Срок, на который предоставляются денежные средства;
  • Паспортные данные контрагентов;
  • Размер суммы, передаваемой заимодавцем;
  • Дата составления документа;
  • Подписи сторон (с расшифровкой).

Расписка составляется в простой письменной форме и может быть заверена у нотариуса (данное действие не является обязательным согласно действующему законодательству). Процесс передачи денежных средств может проходить при свидетелях (они обязаны оставить свои росписи и личные данные в долговом документе).

Если заёмщик получает средства в долларах или евро, то в расписке указывается текущий курс иностранной валюты. Получатель задатка, который нарушил срок передачи денежных средств, обязан уплатить неустойку (она определяется знаением ключевой ставки, которую устанавливает Банк России). Расписка может быть предоставлена сотруднику ФНС с целью получения налогового вычета.

Предварительный договор

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Источник: https://s-ipoteka.info/info/doc/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Договор купли продажи квартиры по ипотеке Покупка недвижимости в наше время практически невозможна без кредитных средств или же рассрочки от застройщика.

Банки предлагают заемщикам целый ряд кредитных программ, включая кредиты с господдержкой или использованием материнского капитала и других субсидий государства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Покупка жилья в ипотеку означает, что покупатель заключает кредитный договор с банком и оплачивает квартиру кредитными средствами. При этом минимум 10-15% стоимости недвижимости он оплачивает самостоятельно.

На весь период кредитования, который может растянуться на 20-30 лет, недвижимость переходит в залог банку-кредитору. Заемщик не сможет продать или подарить свою квартиру или дом без получения согласия банка. Зато он обязан ежегодно оплачивать договор страхования своей недвижимости в размере не менее 0,2-0,3% стоимости кредита.

Какими законами регулируется?

Можно ли продать и купить жилье с использованием ипотечных средств?

Процедура покупки жилья в кредит состоит из ряда этапов. Для начала заемщик обращается в банк с заявкой-анкетой о предоставлении займа. Если банк одобряет ее, то далее нужно предоставить полный набор документов о покупаемой квартире или доме.

Заемщику предстоит:

  1. Подача документов в банк.
  2. Получение письменного подтверждения банка о готовности выдать кредит.
  3. Подписание кредитного договора, а затем договора купли-продажи недвижимости.
  4. Регистрация прав собственности в Росреестре.
  5. Оплата стоимости жилья и получение расписки или акта приема-передачи.

[3]

Обычно процедура занимает минимум 1-2 недели, но иногда растягивается и на несколько месяцев. Например, на сроки оформления может повлиять получение материнского (семейного) капитала, получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья, а также другие факторы.

[2]

Процедуры покупки и продажи недвижимости в ипотеке вы найдете здесь.

О предварительном и основном дкп недвижимости с кредитом

  • сумму договора;
  • сроки сделки и оплаты;
  • порядок досрочного расторжения;
  • регистрации прав собственности.

В предварительном соглашении обязательно указываются и сроки оформления основного договора. Например, через 10-14 дней после заключения предварительного договора.

Желательно не подписывать предварительное соглашение и не передавать задаток до получения письменного согласия банка на выдачу кредита. В противном случае есть риск потери всей суммы задатка, если банк в итоге откажется выдать деньги на покупку недвижимости.

О предварительном и основном договоре купли-продажи жилья с ипотекой говорится в нашем материале.

О покупке и продаже земли и дома по займу

В кредит можно купить не только квартиру в многоквартирном доме, но и земельный участок с домом или без него.

Для этого нужно найти соответствующую кредитную программу (например, «Загородная недвижимость» или «Строительство дома» в Сбербанке).

Обычно банки не берут в залог земельные участки, но готовы принять жилые помещения без чужих обременений.

Если покупается земельный участок под ИЖС, банки требуют:

  1. Расширенную выписку ЕГРН.
  2. Смету будущего строительства.
  3. Договор подряда со строителями.
  4. Разрешение на строительство.

Договор купли-продажи оформляется в простой письменной форме, но может быть заверен у нотариуса. Страховать земельный участок – не требуется.

Более подробно о купле-продаже земельного участка с домом и без в ипотеку можно узнать здесь.

Особенности приобретения квартиры

При оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры на вторичном рынке понадобиться оценить его у профессионального оценщика. Только после получения отчета оценщика банк определиться с суммой кредита, которую сможет предоставить заемщику.

Если покупается жилья на первичном рынке, то банку нужно будет предоставить:

Оценка при этом не проводиться, страхование тоже.

После изучения всех документов нужно будет подписать кредитную документацию. Взимание комиссии за ведение и обслуживание ссудного счета запрещено законодательством. Не допускаются также штрафы за досрочное погашение кредита.

О купле-продаже квартиры с ипотекой написано в отдельной статье.

Недвижимость можно купить в кредит. Для этого достаточно собрать пакет документов, написать заявку и получить одобрение банка.

Но главное понадобится иметь при себе минимум 10-15% стоимости выбранной недвижимости.

В течение всего срока кредитования предстоит выплачивать проценты банку, а размер переплаты может значительно превысить сумму, которую на начальном этапе одалживал покупатель квартиры.

  • Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
  • +7 (499) 938-46-18 (Москва)Это быстро и бесплатно !
Читайте также:  Кто является наследником первой очереди после смерти мужа без завещания

Источник: https://ukzgo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-ipoteki-i-kreditnyh-sredstv/

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме.

Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах.

Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Договор купли продажи квартиры по ипотеке Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Перед непосредственным получением кредита продавец должен передать заёмщику копии документов по квартире, оригиналы третьим лицам отдавать не нужно для исключения мошеннических действий.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья.

И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/kak-pravilno-prodat-kvartiru-po-ipoteke-osobennosti-sdelki-kupli-prodazhi/

Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки: образец

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

В данное время ипотечный кредит приобрёл зашкаливающую популярность. Это связано с тем, что на полную стоимость жилья у подавляющего числа граждан не хватает средств, поэтому и приходится обращаться к банковскому кредиту.

Однако, процесс получения кредита сопряжён с некоторыми трудностями. На ожидание одобрения кредита от банка может уйти до 4-х месяцев. Самым главным пунктом при покупке квартиры с привлечением средств ипотеки выступает необходимость заключения договора, который обязательно должен быть правильно составлен, чтобы не привести к неприятным последствиям для обратившегося за кредитом.

Для продавца сделка продажи квартиры по ипотеке в целом ничем не отличается от продажи квартиры за полный наличный расчёт, однако ему нужно будет подождать, когда банк предоставит кредит покупателю.

Особенности договора

Ипотечный договор обладает своими особенностями. Самым главным из них выступает то, что недвижимость уходит под залог. Сторонами сделки выступают две стороны: банк и заёмщик. При этом обязательным условием выступает то, что договор заключается по обоюдному согласию сторон при их дееспособности.

В договоре прописываются пункты, благодаря которым он признаётся действительным:

  • предмет ипотеки (на что выдается ипотечный кредит);
  • сумма стоимости жилья;
  • сумма кредита, порядок уплаты платежа (начальные и конечные сроки);
  • недвижимость, что остаётся в качестве залога банку при невыплате суммы кредита (указывается адрес недвижимости, метраж, число комнат и этажей);
  • права и обязанности сторон с указанием данных: сумма кредита, дата взятия, сроки погашения, регулярные платежи, непредвиденные обстоятельства и пр.

В числе самых главных условий по ипотеке:

  • договор включает в себя 2 части. Одна содержит сведения о выдаче кредита (непосредственно договор о выдаче кредита), а другая — о переходе прав собственности на квартиру новому владельцу;
  • договор содержит сведения о предмете залога под кредит;
  • всевозможные характеристики о недвижимости должны указываться полностью (адрес, цена и пр.);
  • права (недвижимость становится собственностью гражданина, взявшего кредит);
  • сроки выплаты (если заемщик не в силах выплачивать всю сумму кредита, то тогда банк отчуждает жилплощадь в счёт погашения задолженности).

Все права банка, прописанные в договоре нужно изучить крайне тщательно доя того, чтобы в будущем не возникло неожиданных неприятных сюрпризов.

Сам договор купли-продажи с ипотекой не очень объёмный документальный акт. В числе его пунктов выступают:

  • сведения об участниках договора;
  • предмет продажи и его характеристики;
  • способы произведения расчёта;
  • права и обязанности участников сделки;
  • мера ответственности за неисполнение условий по договору;
  • сроки действия договора.

Процедура заключения сделки

О том, как осуществляется сделка купли-продажи квартиры с привлечением средств ипотеки контролируется государственным законодательством.

В основном заботы о проведении процедура сделки купли продажи в ипотеку ложатся на плечи покупателя, но продавцу тоже стоит заглянуть в этот законодательный акт, чтобы ознакомиться досконально с порядком проведения сделки. Её алгоритм включает следующие пункты:

  • подготовка требуемых бумаг для заключения договора. Этот перечень назначается в каждой конкретной ситуации, но в основном предоставляется банком;
  • предварительный договор, выступающий главной ступенью в процедуре продажи квартиры в ипотеку, так как помогает снизить риск продавца при возможном отказе клиента приобретать недвижимость;
  • основной договор;
  • подача пакета документов на регистрацию в МФЦ или сразу в Росреестр. Кроме того, можно воспользоваться оформлением сделки через интернет, если договор по предоставлению кредита заключался со Сбербанком;
  • осуществление окончательных расчётов (банк переводит средства на счет продавца, хотя иногда используют аккредитив или другие варианты расчёта).
Читайте также:  Срок действия технического паспорта бти на квартиру

Как составить договор

Для того, чтобы обезопасить себя от потери времени и денег, на начальном этапе сделки купли-продажи квартиры с привлечением средств ипотечного кредита лучше всего составить предварительный договор и потребовать у покупателя аванс в подтверждение мотивации приобрести квартиру.

Предварительный договор включает многие сведения, которые потом заносятся в главный договор, то есть такой документальный акт является своеобразной предпосылкой для заключения основного соглашения.

В предварительном договоре даются сведения об участниках сделки и о том, что выступает объектом сделки. Его главным предназначением выступает продажа продавцом и покупка покупателем описанного в договоре имущества в указанный срок.

По взаимному согласию стороны могут аннулировать такой договор без каких бы то ни было последствий, так он не проходит регистрацию и ценен только для самих сторон.

Что же касается задатка или аванса для подтверждения намерений на покупку, он, как правило, составляет 100-200 тыс. руб.

Договора, в котором фигурирует денежный задаток, обязывает стороны взаимные обязательства:

  • продавец не вправе осуществлять показ недвижимости или продавать её другому покупателю. В случае нарушения этого правила, он обязан возвратить задаток обратно покупателю;
  • покупатель даёт гарантию продавцу на покупку недвижимости в предписанный срок согласно договору. В случае отказа от обязательства, задаток не возвращается.
  • Таким образом, денежный задаток ставит перед обязательствами обе стороны сделки и ведёт к её быстрому заключению.
  • Чтобы обезопасить себя, продавцу нужно заключать сделку с покупателем, если одобренный кредитный договор уже на руках.
  • Всё, что связано непосредственно с оформлением договора купли-продажи квартиры с привлечением ипотечного кредита заполняется стандартно:
  • в заголовке пишется дата составления договора и населённый пункт, где происходит регистрация сделки, а также порядковый номер договора;
  • сведение сторон сделки купли-продажи, включая реквизиты паспорта;
  • указывается предмет сделки (квартира, адрес, метраж, число комнат и пр.);
  • стоимость объекта, порядок расчёта (здесь же указывается, какая сумма уже была оплачена по предварительному договору, какова доля собственных средств и заёмных);
  • указываются критические сроки, когда должен быть произведён расчёт;
  • указываются права и обязанности участников сделки, которые действуют также при форс-мажорных обстоятельствах;
  • особенности решения спорных вопросов, если они возникнут в будущем;
  • количество копий-экземпляров (при ипотеке их 3 – для банка, продавца и покупателя);
  • дата.

Свои подписи на страницах договора ставят банковский работник и участники сделки. Договор прошивается, проклеивается с указанием даты сшивания и числом страниц.

Составление договора и сделка купли-продажи с ипотекой непростой процесс, потому банк может отклонить заявку на выдачу кредита. Для получения положительного результата рекомендуется обратиться за помощью к юристу или банковскому персоналу.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке.doc

Необходимые документы

Не важно, каким образом проходит сделка продажи квартиры по ипотеке, но вести подготовку документации обязательно и это главное в процессе оформления сделки.

Для проведения сделки по продаже квартиры по ипотечному кредиту продавцу нужно предоставить банку необходимую документацию:

  1. Паспорта владельцев квартиры, включая тех, что не проживают там;
  2. Кадастровый паспорт (банку предпочтителен тот документ, которому не больше пяти лет);
  3. Техпаспорт (не больше пяти лет, обновить можно в БТИ);
  4. Согласие на планировку (сведения о перепланировке вписаны в кадастровый паспорт);
  5. Выписка из Росреестра (начиная с 2016 года, запрашивается вместо свидетельства о регистрации прав на владение недвижимостью), регистрируется в Росреестре либо МФЦ, действительна только 5 дней, поэтому лучше заказать её перед подачей документации в банк;
  6. Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью (договор купли-продажи, ордер на приватизацию, вступление в наследство по завещанию, дарственная и пр.);
  7. Оценка стоимости недвижимости (запрашивает и оплачивает покупатель) требуется банку, так как выступает подтверждением рыночной стоимости имущественного залога;
  8. Документ о составе семьи (содержит сведения о проживающих на данной жилплощади) подтверждает, что в квартире не зарегистрированы безвестно пропавшие или находящиеся под тюремным заключением, которые впоследствии могут подать иск на признание сделки купли-продажи квартиры недействительной.

Представленные выше бумаги нужно сдать и в банк, и в МФЦ. Банк должен удостовериться, что сделка юридически чисто оформлена.

Кроме вышеописанных бумаг, банк может запросить:

  • разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, если владелец недвижимости не достиг совершеннолетия или признан недееспособным (ограниченно дееспособным);
  • судебное постановление о том, что гражданин, числившийся в квартире, а потом безвестно пропавший, признан умершим;
  • разрешение на сделку от соседей по квартире, которые вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа (при продаже коммунальной квартиры);
  • если продаётся квартира умершего, то берётся заверенная нотариусом справка, подтверждающая, что других наследников покойный не имел (при продаже недвижимости в течение 12 месяцев с момента кончины прежнего хозяина);
  • разрешение супруга (в случае, если квартира была куплена в период брака, но зарегистрирована только на одного супруга).

Стоимость

Издержки в процессе оформления сделки несёт преимущественно сторона покупателя, а продавцу нужно подготовить бумаги, чтобы убедиться в юридической чистоте недвижимости и готовности к продаже. Независимо от варианта расчёта, продавец получает полную сумму без необходимости дополнительно оплачивать комиссию или другие взносы.

Продавец оплачивает:

  • получение некоторых справок на квартиру;
  • обращение к юристу для составления договора;

Госпошлину оплачивает покупатель (2-6 тыс. руб.)

Порядок регистрации недвижимости

В качестве заключительного этапа в процессе совершения сделки выступает госрегистрация договора. Сделать это можно подав документы в Росреестр, но удобней и быстрее будет через МФЦ («Мои документы»), там это займёт 7 дней, тогда как в Росреестре — 9 дней.

При этом стоит помнить, что МФЦ — посредник между гражданами и Росреестром. Работники МФЦ не проводят правовую проверку, а только принимают бумаги на регистрацию.

Таким образом, существует риск того, что неграмотно заполненные бумаги попадут в Росреестр и приведут к задержке регистрации или вовсе к отказу от неё.

При обращении в МФЦ с целью регистрации договора нужно подать документы:

  • копии паспортов сторон сделки;
  • копии документов на недвижимость;
  • разрешение супруга на сделку продажи;
  • разрешение от органов опеки;
  • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

При подаче документации участники сделки получают расписку, где указаны принятые бумаги. При отсутствии какого-либо документа, МФЦ даст знать сторонам и попросит её подать. Поводом для отказа в приёме документации в МФЦ может стать только отсутствие паспорта. Однако приём документации не значит, что сделка точно пройдёт процедуру регистрации.

Как правило, серьёзных проблем не возникает, но будет лучше всё же дождаться произведения окончательного расчёта после того, когда необходимые бумаги для подтверждения владельческих прав окажутся на руках у продавца.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/kvartiry-s-ipotekoj.html

Доступное пошаговое руководство по заключению договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Покупка квартиры по ипотеке на сегодня стала обычным явлением на рынке жилья. Практически все банки предлагают программы ипотечного кредитования. Договор купли-продажи, расчеты по которому ведутся с использованием заемных средств имеет свои особенности. Для того чтобы обеспечить безопасность сделки, сэкономить время и нервы, их нужно знать, как покупателю, так и продавцу квартиры.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Основным законом, нормы которого применяются к договору купли-продажи (далее — ДКП) с использованием ипотеки, является Гражданский кодекс РФ. Он:

  • содержит понятие и основные положения договора;
  • регламентирует взаимоотношения покупателя и продавца;
  • описывает его существенные условия и основания признания сделки недействительной.

Законом, регулирующим отношения в области ипотеки, также является Федеральный закон от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем:

  • дается ее понятие и основания возникновения;
  • раскрываются права и обязанности сторон по договору залога;
  • регулируется обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения основного обязательства.

Требования и условия банка

В каждом банке имеется своя программа кредитования приобретения жилья по ипотеке. Рассмотрим основные условия на примере Сбербанка России. К ним относятся:

  1. возраст заемщика – от 21 до 75 лет;
  2. место работы – официальное трудоустройство;
  3. требования к стажу – минимальный на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
  4. объектом ипотеки могут являться квартиры, жилые дома, земельные участки, предназначенные только для личного использования;
  5. кредитные средства предоставляются продавцу только после государственной регистрации в Росреестре договора купли-продажи и залога в пользу банка объекта недвижимости;
  6. требования к первоначальному взносу – не менее 15% от стоимости недвижимости;
  7. размер процентной ставки, максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из возраста, доходов заемщика, его кредитной истории и имеющейся долговой нагрузки, отнесения к определенной категории заемщиков.
  1. сумма;
  2. процентная ставка;
  3. срок кредитования;
  4. цель кредита;
  5. полная стоимость кредита;
  6. права и обязанности сторон;
  7. ответственность за невыполнение его условий.

Справка. В каждом банке действует своя программа кредитования. С условиями и особенностями можно ознакомиться на сайте банка либо на консультации в филиале банка.

Предварительное соглашение

Продавцу и покупателю квартиры необходимо будет составить два договора купли-продажи:

  1. предварительный;
  2. основной.

Предварительный договор – это соглашение, в котором стороны договариваются в будущем заключить основной. Из него не вытекает обязанности по передачи квартиры продавцом и обязанности по передаче денег покупателем. Он нужен для того чтобы подтвердить:

  • намерение продавца – передать недвижимое имущество;
  • намерение покупателя – передать деньги.

Для банка он является основанием для одобрения целевого кредита, а для заемщика способом подтвердить предполагаемое целевое использование заемных средств.

В предварительном договоре прописываются основные и существенные условия будущего договора купли-продажи:

  1. наименование и характеристики объекта недвижимости;
  2. основания возникновения прав на него;
  3. цена;
  4. порядок оплаты, с указанием того, что часть передаваемых денежных средств являются заемными, указывается банк – кредитор;
  5. условие о возникновении залога в пользу банка;
  6. переход права собственности;
  7. срок, в течение которого будет заключен основной.

Заключение основного ДКП по недвижимости

Кто составляет? Основной договор составляет продавец и покупатель, которые пришли к договоренности по поводу предмета сделки и обязательных условий.

Читайте также:  Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком

Основной договор обязательно должен содержать существенные условия, которые прописаны в Законе «Об ипотеке»:

  1. Предмет ипотеки – содержит полное описание приобретаемого объекта недвижимости:
    • адрес;
    • площадь;
    • технические характеристики;
    • основания возникновения прав на него у продавца.
  2. Оценка залога.
  3. Сумма кредита, срок и порядок исполнения кредитных обязательств.
  4. Описание закладной, если права кредитора удостоверяются закладной и предусмотрено ее составление.
  5. Условия о внесудебном порядке обращения на заложенное имущество, если такое соглашение составляется между кредитором и заемщиком.

Особенности оформления в Сбербанке

Рассмотрим составление на примере договора купли-продажи по ипотеке Сбербанка. Образец основного договора имеется на сайте банка. Его можно получить в филиале банка, выдающего ипотечные кредиты или у риелтора, сотрудничающего с банком.

Какие разделы включает в себя типовой ДКП?

Содержит все основные условия договора купли-продажи и ипотеки. Важной его особенностью является то что, что расчеты между сторонами производятся с использованием индивидуального сейфа банка.

Внимание! Использование сейфа при расчетах гарантирует получение продавцом денежных средств по сделке.

Передача денег производится после государственно регистрации договора купли-продажи и ипотеки в пользу банка. Предусмотрено составление закладной. Объект недвижимости передается по передаточному акту.

Как выглядит заполненный документ?

  1. наименование продавца и покупателя, где прописываются фамилия, имя отчество сторон сделки, гражданство и паспортные данные;
  2. предмет договора: описывается объект недвижимости, основание возникновения права собственности владельца;
  3. цена договора и порядок расчетов: указывается стоимость, в каком размере и когда будут переданы деньги;
  4. передача объекта недвижимости и переход прав собственности на него: описывается способ передачи и момент перехода права собственности от продавца к покупателю;
  5. права и обязанности сторон: указываются обязательства покупателя и продавца по оплате и передаче недвижимого имущества;
  6. ответственность сторон, которая наступает в случае невыполнения обязательств по договору;
  7. разрешение споров: указывается порядок их разрешения и суд, в котором будет рассматриваться дело;
  8. прочие условия;
  9. подписи.

Договорные отношения между сторонами

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Они должны согласовать между собой все его существенные условия:

  • договориться о цене недвижимого имущества;
  • урегулировать порядок оплаты, сумму собственных средств покупателя и размер кредитных средств, полученных у банка;
  • прийти к соглашению о сроках передачи денег;
  • договориться о составлении передаточного акта и сроки передачи объекта недвижимости по нему;
  • определить сторону, которая будет нести расходы по государственной регистрации договора;
  • продавец должен сообщить о лицах, зарегистрированных в жилом помещении и обеспечить снятие их с такого учета в сроки, согласованные сторонами;
  • продавец обязан предупредить и указать о всех недостатках недвижимого имущества и оплатить все коммунальные расходы и прочие платежи по нему.

Срок действия

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения обязательств по нему.

Для них это означает следующее:

  1. продавец обязан в согласованные передать покупателю объект недвижимости, свободным от прав третьих лиц;
  2. покупатель обязан в установленные сроки передать денежные средства;
  3. они должны совместно составить передаточный акт, принять и передать недвижимое имущество.

После регистрации основного соглашения, которая длится до 5 дней (если вы не знаете сколько регистрируется договор купли-продажи квартиры) и передаче средств продавцу недвижимости покупатель стает законным собственником.

Для того чтобы приобрести объект недвижимости по ипотеке банка необходимо прежде всего соответствовать условиями выбранного банка и получить одобрение на выдачу ипотечного кредита.

Далее следует выбрать интересующую недвижимость и согласовать с продавцом условия договора купли-продажи.

Предупредить его о том, что часть денежных средств будут являться заемными и переданы после государственной регистрации договора.

Как правило, заключаются два договора – предварительный и основной. В предварительном прописываются основные условия и сроки заключения будущего договора. Основной содержит все существенные условия договора купли-продажи и ипотеки.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/po-ipoteke.html

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 7 февраля 2020 г.r

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге).

У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться.

В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга. 3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде.

5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи.

После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации. Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

    Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере.

    Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.

    Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям.

    В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke

Ссылка на основную публикацию