Кадастровая стоимость земельного участка

Стоимость

  • Кадастровая стоимость земельного участкаКадастровая стоимость земельного участка – это его цена, зафиксированная в государственном кадастре недвижимости.
  • Она определяется государством на основе данных, полученным в результате проведения оценочных мероприятий.
  • Она зависит в первую очередь от индивидуальных параметров земельного надела: местоположения участка, площади, категории и его предназначения.
  • При определении этого показателя учитывается также и рыночная цена земли.

Зачем нужна кадастровая оценка земельного участка?

Под кадастровой оценкой подразумевается комплекс мероприятий, необходимых для установления кадастровой стоимости (КС) земли.

Она нужна по ряду причин:

  1. Определение КС необходимо для правильного начисления земельного налога.
  2. Этот показатель является ориентиром при совершении сделок с недвижимостью (если его значение определено верно, оно максимально приближено к рыночной стоимости землевладения).
  3. Наличие кадастровой выписки подтверждает права владельца на данное угодье. Это означает, что последний может им распоряжаться как угодно по своему усмотрению в рамках закона.
  4. Это позволит избежать в будущем возникновения ряда спорных ситуаций и связанных с ними судебных разбирательств.

Отличия стоимости выкупа от его кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земельного участка

  1. Прежде всего следует разобраться, что значит понятие «выкупная стоимость земельного участка».
  2. Это его цена, которая была определена специально для процедуры перехода арендованного надела в собственность на возмездной основе.
  3. Проще говоря, это мера стоимости, по которой приобретается объект, ранее принадлежавший другому собственнику.
  4. Выкупать недвижимость могут в том числе государство и муниципальные образования.

Ее нередко называют «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости». Это связано с тем, что данная величина определяется на основе КС объекта недвижимости.

Однако эти два понятия не следует считать тождественными. Выкупная стоимость характеризуется статичностью. На нее не оказывают влияния изменения, происходящие на рынке недвижимости, в том числе снижения цен.

Что же касается КС, то ее величина пересматривается с интервалом 3-5 лет после очередной инвентаризации земель. Более того, инициатором переоценки кадастровой стоимости может выступать и собственник участка.

Выкупная цена в определенных случаях может быть меньше кадастровой.

Дешевле всего обойдется выкуп угодий, находившихся в пользовании в течение 15 лет или на территории которых возведены капитальные постройки.

В таких случаях земли, принадлежащие муниципалитету, можно выкупить за 20% их кадастровой стоимости, а государству – за 2,5%.

Регистр государственного кадастра

Регистр стоимости земельных участков – это часть государственного земельного кадастра, в которой хранятся данные о кадастровой стоимости участков, которые были получены в результате проведения их оценки.

После проведения переоценки земли, в том числе по инициативе ее собственника, уточненные данные также подлежат внесению в этот регистр. В нем же отражаются изменения в рыночной цене недвижимости, установленные после очередной его инвентаризации (для нее также требуется процедура переоценки).

Определение публичной кадастровой стоимости различных территорий

Муниципальной

  • Кадастровая стоимость земельного участкаЗаказчиками работ, направленных на оценку муниципальных земель, являются органы муниципальной власти районов, городских округов, поселков.
  • Данное мероприятие направлено на определение кадастровой стоимости земель в пределах муниципалитета.
  • Кадастровая оценка проводится, основываясь на рыночной информационной базе, при этом учитываются сведения о предназначении участков.
  • Муниципальная земля может использоваться для строительства частного дома, садоводства и огородничества, выделяться под гаражи или для возведения многоквартирных домов.

В обязательном порядке учитываются положения не только земельного, но и градостроительного кодексов, а также законодательно утвержденные нормативы.

Публичная кадастровая оценка земель поселений состоит из следующих этапов:

  • Подготовительный этап. На этой стадии проводятся мероприятия по обработке и сбору необходимой информации, прежде всего нормативных данных и актуальных сведений о рыночных тенденциях. Также собирается общая информация о поселении, его экологическом состоянии, уточняются данные по климатическим условиям, производится классификация земель.
  • Проводится функциональное зонирование территории, находящейся в черте населенного пункта. В границах поселения выделяются следующие зоны:
    1. жилая (предназначена для застройки многоквартирными и частными жилыми домами);
    2. производственная (в этой зоне размещаются промышленные предприятия, энергетические комплексы, склады, базы, а также объекты коммунального хозяйства);
    3. общественно-деловая (в ней находятся объекты культуры, здравоохранения, торговли, бытового обслуживания, общепита, учреждения образования, науки, административные учреждения, деловые центры);
    4. зона инженерной и транспортной инфраструктуры (предназначена для объектов и коммуникаций разных видов транспорта и связи);
    5. сельскохозяйственная (там могут располагаться пашни, сады, огороды, пастбища, а также постройки соответствующего назначения);
    6. рекреационная (в нее входят административно являющиеся частью населенного пункта леса, парки, пляжи, зоны отдыха).
  • Расчет показателей кадастровой стоимости участков. Незастроенные территории оцениваются с использованием статистического анализа рыночных цен и предполагаемых затрат на освоение этих площадей. Цена единицы площади участка, занятого постройками, определяется с помощью метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.
  • Зонирование принадлежащих поселению территорий в соответствии с их КС.
  • Заключительный этап. На нем производится окончательное оформление данных, полученных в результате кадастровой оценки, и внесение их в Росреестр.

После завершения процедур, связанных с оценкой, определяется такой показатель, как кадастровая стоиомсть земли оценочной зоны.

Она соответствует рыночной стоимости единицы площади участка, находящегося на определенной территории с аналогичными характеристиками.

Общего пользования

Особенностью оценки земель общего пользования является использование при определении их кадастровой стоимости повышающих или понижающих коэффициентов.

Они зависят от таких факторов, как:

Кадастровая стоимость земельного участка

  • местоположение угодья;
  • его рыночная стоимость;
  • степень развитости коммуникационных систем;
  • доступность местности для разных видов транспорта;
  • степень пригодности участка для использования по назначению;
  • наличие или отсутствие на его территории жилых или нежилых строений.

Так как рыночная цена на земли общего пользования со схожими характеристиками в разных местностях неодинакова, то, соответственно, и их кадастровая стоимость будет различаться, причем иногда на весьма значительную величину (например, в Москве КС на землю может быть намного выше, чем на такой же участок в Московской области).

Населенных пунктов

В общих чертах она определяется так же, как и стоимость муниципальной земли, с учетом особенностей, присущих населенным пунктам.

Особое внимание уделяется уточнению границ поселения и условному разделению его территории на зоны в соответствии с их предназначением.

Такая оценка выполняется в целях:

  • формирования налогооблагаемой базы земель, находящихся на территории поселений;
  • составления более точной схемы зонирования по территориально-экономическим параметрам;
  • утверждения ставок арендной платы за землю;
  • установления базовой стоимости, по которой недвижимость можно продавать или сдавать в долгосрочную аренду;
  • уточнения суммы компенсаций, подлежащих выплате лицам, у которых землевладение изымается для нужд муниципалитета;
  • максимально объективного определения наиболее перспективных направлений ведения застройки и иного освоения неиспользуемых территорий.

Садового надела и дачи

Для получения объективного результата учитываются следующие особенности:

  • расположение землевладения (дачный участок, находящийся в отдаленном районе, будет оценен дешевле аналогичного, но находящегося вблизи города или важных объектов транспортной инфраструктуры);
  • площадь угодья;
  • наличие коммуникаций;
  • к какой категории отнесена земля на участке;
  • оснащен ли земельный надел коммуникациями (электричество, водопровод, газ и т.д.);
  • экологическое состояние местности.

Если известна рыночная стоимость угодья, то КС устанавливается в ее размере.

В первом полугодии 2018 г. кадастровая стоиомсть садовых участков и дач значительно выросла.

Лесного участка

Кадастровая стоимость земельного участкаОценка кадастровой стоимости территорий лесных массивов проходит в 3 этапа, на каждом из которых ее значение устанавливается для определенной территории, которая становится все меньше:

  1. в пределах оценочных зон и площадей субъектов РФ;
  2. в пределах территорий, занятых лесхозами;
  3. на территориях участков, принадлежащих лесхозам, занятых лесными массивами.

Кадастровая стоимость площадей, находящихся под лесами, определяется с учетом капитализации расчетной величины годового дохода по ренте, который выплачивается за использование лесных угодий для ведения хозяйственной деятельности. При этом принимаются во внимание показатели заготовки древесины.

Процесс расчета и утверждения

Показатели

Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.

Рассмотрим наиболее значимые из них.

Коэффициенты

В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.

Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.

В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.

О размере значения поправочного коэффициента уполномочен принимать решение оценщик.

Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.

Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:

  1. Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
  2. Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
  3. Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
  4. Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
  5. Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
  6. Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.

После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.

Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.

Принятие постановления об утверждении КС

Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.

Так как заказчиком является государство или муниципалитет, соответствующий документ принимается их органами исполнительной власти. Он может иметь форму постановления.

С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.

А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.

Изменение кадастровой цены земли по годам

Кадастровая стоимость земельного участка

  1. Она может проводиться по годам с интервалом от 3 до 5 лет.
  2. Новая цена определяется в зависимости от результатов проведенной ревизии.
  3. Она может становиться как больше (чаще всего так и происходит), так и меньше по отношению к прежней ее величине.
Читайте также:  Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2020 году

Увеличение значения

Многие землевладельцы после очередной переоценки их угодий сталкиваются с увеличением их кадастровой стоимости. Это приводит к тому, что возрастает сумма платежей, взимаемых в качестве земельного налога.

Резкий рост КС земельных участков произошел в декабре 2016 г. Некоторые из них внезапно подорожали в сотни и даже тысячи раз.

Но из этого вовсе не следует, что землю стало возможным выгодно продать, обогатившись при этом в одно мгновение: ведь качество земель не стало автоматически лучше, скорее наоборот, многие участки к этому времени пришли в плачевное состояние.

Мало кто захочет их приобретать на столь невыгодных условиях. Налоги же при таких ценах придется платить просто баснословные.

Переоценка земли фактически была проведена заочно, и не все могли узнать сколько она теперь стоит. В результате наделы с равными площадями, но значительно различающиеся по своим характеристикам, стали стоить одинакового дорого.

Снижение

Летом 2016 г. начал действовать мораторий, по которому 1 января 2017 г. кадастровая стоимость всех видов недвижимого имущества «замораживается» сроком на 3 года.

В этот период должна была действовать КС, являющаяся актуальной на начало года, в котором она стала применяться для налогообложения в регионе, но не ранее 2014 г. В случае же ее снижения подлежала применению ее пониженная величина.

Примерно в это же время приняли закон 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на положения которого ссылок в тексте моратория не содержится.

Получается, что регионы вправе руководствоваться не мораторием, а вступившим в действие законом об оценке. Эксперты так и не пришли к единому мнению, подлежит ли «заморозке» кадастровая стоимость, которая была определена в соответствии с новым законом. Такая ситуация может породить немало судебных споров.

Возможность определения по ИНН

По одному номеру ИНН это сделать нельзя. Подобные услуги могут предлагаться только на сомнительных сайтах с целью получения конфиденциальной информации об определенных лицах.

На некоторых ресурсах за «услугу» могут еще и взиматься платежи. Вестись на это не стоит, если какая информация и будет выдана, она будет скорее всего недействительной.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost

Кадастровая стоимость земельного участка

Всем известно, что земля является имуществом, которое должно облагаться государственными налогами.

При совершении различных мероприятий и сделок с земельными участками, необходима информация о размерах участка, принадлежности надела, качестве земли, видах деятельности, которыми на ней разрешено заниматься. Многих владельцев наделов интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка

Чтоозначает термин «Кадастровая стоимость земли»?

Чтобы избежать споров вокруг земли, необходимо обладать исчерпывающей информацией, которая надёжно сохраняется в надлежащем месте.

Кадастровая стоимость земельного участка — что это такое? Этот термин вводится для устранения возможных путаниц с ценой, на основании которой начисляются налоги и размер арендной платы. Кадастровая стоимость участка равняется среднему значению цены, которую могут дать за него на действующем земельном рынке.

Зачем хозяева узнают кадастровую стоимость своихучастков?

Данная информация необходима для осуществления следующих операций:

  1. Урегулирование земельных отношений.
  2. Совершение юридических сделок с собственной территорией.
  3. Уплата налога на землю.
  4. Выставление участка на аукцион.
  5. Увеличение рыночной стоимости ЗУ в результате облагораживания территории, реконструкции и пр.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Размер кадастровой и рыночной стоимостей, в теории, должны быть равны между собой. Но в реальности так не происходит. Причина состоит в том, что при установлении кадастровой стоимости производится массовый подход к оценке, при этом не учитываются конкретные особенности каждой территории.

Кадастровая стоимость рассчитывается по решению местных властей. Сроки проведения данных мероприятий ограничены временным периодом, равным 5 лет. Представители местной власти организуют специальный конкурс (публичные торги) между организациями, которые обладают лицензиями на право заниматься оценочной деятельностью.

После проведения конкурса, установленного в законном порядке, между победившей организацией и государством заключается соответствующий контракт на производство массовой оценки ряда участков.

Кадастровая стоимость земельного участка

От чего зависит кадастровая стоимость земли? Её размеры определяются на основании следующих параметров:

  1. Категория и вид земли в соответствии с требованиями законодательства.
  2. Объём подготовительных работ (сбор нормативной документации и её обработка).
  3. Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества.
  4. Анализ элементов социального благоустройства (если участки расположены в населённом пункте).
  5. Общее число участков на данной территории.
  6. Месторасположение.
  7. Оформление полученных данных в виде графиков, таблиц и планов.

При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.

Как узнать о размере кадастровой стоимости

Если участок прошёл успешную регистрацию и на него оформлен кадастровый паспорт, вся необходимая информация содержится в этом документе. Однако если после выдачи паспорта прошло более пяти лет, данные указанные в нём, устарели. В этом случае владельцу участка придётся получать документ с обновлёнными данными в организации под названием Росреестр.

Публичная карта Росреестра также содержит данные о земельных участках. Получить информацию через интернет можно одним из двух способов:

  • если известен номер участка, его вводят в поисковое окно сайта, при этом вся имеющаяся информация всплывает на экране;
  • при отсутствии точного номера можно найти свой участок на карте сайта и кликнуть по нему, сведения, имеющиеся в кадастре, появятся во всплывающем окошке.

Кадастровая стоимость земельного участка

Основной недостаток поиска данных на публичной карте через интернет — это приблизительная достоверность из-за постоянной смены параметров по некоторым округам, которые не всегда соответствуют реальности.

Актуальная информация находится в местных отделениях Росреестра. При подаче запроса требуется указать кадастровый номер участка. Чтобы получить нужную выписку, можно: лично обратиться в Росреестр, отправить запрос через почтовое отделение либо при помощи портала «Государственные услуги».

Из чего складывается кадастровая стоимость

При приобретении земельного участка новый владелец платит рыночную цену, которая отличается от кадастровой. Кадастровая стоимость принципиальна для хозяина до тех пор, пока он является владельцем данной земли. По ней должны определяться размеры налогов, которые необходимо регулярно выплачивать.

Из чего должна складываться кадастровая стоимость? Оценка зависит от следующих основных факторов:

  1. Назначение (как разрешено его использовать).
  2. Удельная кадастровая стоимость (зависит от пункта № 1 и места расположения участка).
  3. Занимаемая площадь надела.

Кадастровая оценка проводится массово, её расчёт производится при помощи специальных программ, которые разработаны, чтобы обеспечить гарантию непредвзятости. Специалисты, которые проводят оценку, не всегда знакомы с алгоритмом работы выбранной программы. В результате рыночная стоимость не всегда совпадает с кадастровой, а имеет показатели намного ниже её.

Кадастровая стоимость земельного участка

Хозяевам невыгодно, если кадастровая цена выше рыночной, потому что налог на недвижимость начисляется из кадастровой величины.

Из чего же состоит кадастровая стоимость ЗУ? Главным определяющим фактором является удельная стоимость земли в, так называемом, кадастровом квартале. Кадастровый квартал — это массив, ограниченный учётными записями Государственного реестра. Кадастровая стоимость определяется на основании удельной стоимости, при этом учитываются также следующие факторы:

  • площадь земельного участка;
  • категория, к которой принадлежат исследуемые земли;
  • насколько данный массив обеспечен инфраструктурой;
  • ближайшее расстояние до центра;
  • месторасположение;
  • категория, к которой относится данный населённый пункт.

Каждый параметр определяется в процентах по отношению к определяемой сумме. Если качество земли повышается за счёт каждой их перечисленных характеристик, используется определённый коэффициент. При отсутствии характеристик, которые существенно влияют на стоимость участка, то этот коэффициент вычитается из его базовой стоимости.

На законодательном уровне установлено, что максимум земельного налога должна равняться не более 0,3% от кадастровой стоимости ЗУ.

Это касается следующих наделов:

  1. Садовое, огородническое товарищество.
  2. Личное подсобное хозяйство.
  3. Участок, состоящий из земельного надела и жилищного фонда.

Земли прочего назначения обкладываются более высокими налогами, верхняя граница которых составляет 1,5% от кадастра.

Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Кадастровая стоимость земельного участка: порядок определения и обжалования

Правовой центр ДВА М рад предложить следующие услуги в сфере оптимизации кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • правовая экспертиза правомерности определения кадастровой стоимости земельных участков, перспектив ее снижения и достигаемого этим экономического эффекта;
  • юридическое сопровождение процедуры снижения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • снижение кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке;
  • изменение кадастровой стоимости в случаях, когда ее завышение вызвано неправильным определением вида разрешенного использования земельного участка или капитальных объектов, а также в иных случаях, не связанных с оспариванием результатов кадастровой оценки;
  • разработка правовых механизмов оптимизации земельных платежей в случаях, когда такая оптимизация допускается законом.
  • Кадастровая стоимость земельного участка – это публичный эквивалент его стоимости, учитываемый при расчете земельного налога, выкупной стоимости участка, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение вида разрешенного использования и ряда иных платежей.
  • Таким образом, именно кадастровая стоимость во многом определяет размер расходов, которые несет правообладатель участка в связи с использованием данного актива.
  • Кадастровая стоимость капитальных объектов (зданий, строений, сооружений), в свою очередь, также может является базой для исчисления налога на имущество для отдельных видов объектов.
  • Поскольку при определении кадастровой стоимости используются массовые методы оценки, а заказчиком оценки являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю, во многих случаях кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает рыночную стоимость участков.

Кадастровая стоимость, а вместе с ней и предпринимательские расходы на использование земельного участка могут быть снижены в случае квалифицированного, грамотного оспаривания результатов кадастровой оценки в специально созданных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение в суд возможно без предварительного обращения в комиссию.

Так, например, в результате внимательного анализа порядка установления кадастровой стоимости может быть выявлено, что текущая кадастровая стоимость принадлежащего Вам объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что является основанием для пересмотра результатов кадастровой оценки в комиссии или в суде.

В ряде случаев завышение кадастровой стоимости является следствием неправильного определения вида разрешенного использования земельного участка. В этом случае правовая помощь необходима в целях тщательного сбора, систематизации и анализа доказательств наличия ошибок в сведениях, использованных при определении кадастровой стоимости.

  1. Наша команда юристов с многолетним опытом работы детально изучит особенности Вашей ситуации и подберет оптимальный порядок действий для снижения Ваших расходов на бизнес.
  2. В активе Правового центра ДВА М – многолетний опыт сопровождения дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и капитальных объектов, как в судебном, так и во внесудебном порядке.
  3. Наши юристы готовы взять на себя комплексное ведение дела по оспариванию результатов кадастровой оценки, включая выбор оптимального способа снижения кадастровой стоимости для конкретного случая, формирование правовой позиции, взаимодействие с оценочными и экспертными организациями, представление правовой позиции в заседаниях комиссии и судов всех инстанций, а также возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.
Читайте также:  Договор задатка при покупке квартиры - образец 2020 года

Кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.

Внесудебное оспаривание результатов кадастровой оценки

Юристы Правового центра ДВА М имеют значительный опыт сопровождения споров, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, в том числе во внесудебном порядке.

В сфере споров о кадастровой стоимости ООО «Правовой центр два М» предлагает следующие услуги:

  • оценка перспектив и предпочтительных оснований внесудебного обжалования кадастровой стоимости, подготовка юридических заключений и «дорожных карт» по порядку оспаривания;
  • сопровождение внесудебного оспаривания результатов кадастровой оценки;
  • правовое сопровождение возврата (зачета) платежей за землю, если такая возможность появляется после пересмотра результатов кадастровой оценки.

Споры о результатах кадастровой оценки рассматриваются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, создаваемых при Управлениях Росреестра по субъекту РФ.

Право на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости имеют собственники земельных участков (капитальных объектов) и их арендаторы, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей. Также правом оспаривания наделены иные лица, чьи права могут быть затронуты проведенной оценкой.

Основаниями для пересмотра результатов кадастровой оценки являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статистике Росреестра, в 2018 г.

комиссии по рассмотрению споров вынесли положительное решение в отношении 60 % от общего числа рассмотренных обращений (тогда как судами удовлетворено 91% исков о снижении кадастровой стоимости).

В результате обращения правообладателей в комиссии по рассмотрению споров кадастровая стоимость была снижена в среднем на 20,6 % (для судебного оспаривания данный показатель составляет 41,4 %).

Юристы Правового центра ДВА М берут на себя комплексный анализ ситуации для выбора оптимального способа оспаривания результатов кадастровой оценки, формулируют убедительные доводы для защиты Ваших интересов перед комиссией, осуществляют полное сопровождение процесса оспаривания кадастровой стоимости, включая взаимодействие с экспертной организацией и комиссией по рассмотрению споров.

Судебное оспаривание результатов кадастровой оценки

Правовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, в том числе:

  • оценивает правовые перспективы снижения кадастровой стоимости в судебном порядке и реальный экономический эффект от этого;
  • обеспечивает подготовку отчёта об оценке рыночной стоимости участка;
  • обеспечивает полное правовое сопровождение судебного спора о снижении кадастровой стоимости, а также исполнение судебного акта;
  • осуществляет правовое сопровождение возврата (зачета) платежей за землю, если такая возможность появляется после пересмотра результатов кадастровой оценки.

Наиболее эффективным способом снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости является ее снижение на основании решения суда. Оспаривание результатов кадастровой оценки в судебном порядке возможно без предварительного обращения в комиссию.

Существует несколько вариантов требований, с которыми может обратиться заявитель:

  • может быть оспорено решение комиссии об отказе в пересмотре результатов кадастровой оценки; 
  • может быть подано заявление об установлении кадастровой стоимости участка или капитального объекта в размере его рыночной стоимости;
  • может быть подано заявление в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

Все указанные выше заявления рассматриваются верховным судом соответствующего субъекта РФ по месту нахождения собственника объекта недвижимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

При рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка или капитального объекта судами в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, результаты которой, как правило, используются судом при принятии решения об изменении кадастровой стоимости или об отказе в удовлетворении требований.

Согласно статистике Росреестра, за 2018 год в целом по стране было удовлетворено 91% заявлений о пересмотре кадастровой стоимости (во внесудебном порядке – 60 % заявлений). Средний размер снижения – 41,4 % (в то же время, комиссии снизили кадастровую стоимость в среднем на 20,6 %).

Указанное свидетельствует о том, что судебное разбирательство является более надежным и более эффективным способом оспаривания кадастровой стоимости по сравнению с комиссионным обжалованием.

При удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости, новые показатели применяются для расчета земельных платежей с 1 января календарного года, в котором подано заявление в комиссию, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр.

  • В активе Правового центра ДВА М – многолетний опыт сопровождения дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и капитальных объектов, как в судебном, так и во внесудебном порядке.
  • Наши юристы осуществляют комплексное ведение дела по оспариванию результатов кадастровой оценки, включая взаимодействие с оценочными и экспертными организациями, представление правовой позиции в заседаниях судов всех инстанций и возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.
  • Наш опыт и нацеленность на результат позволят Вам сократить налоговые и иные расходы и направить освободившиеся средства на процветание Вашего дела.

Оптимизация кадастровой стоимости недвижимости, не связанная с оспариванием результатов кадастровой оценки

В ряде случаев оптимизация кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества может быть осуществлена без оспаривания результатов кадастровой оценки.

Так, кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена путем изменения вида разрешенного использования земельного участка на более «дешевый» с точки зрения определения кадастровой стоимости.

Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка – один из основных параметров, от которого зависит кадастровая стоимость, при этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным. В этом случае изменение вида разрешенного использования в судебном или несудебном порядке путем его приведение в соответствие с действительным видом использования участка может привести к снижению кадастровой стоимости.

Так, к примеру, достаточно часто участкам производственного назначения, на которых имеются отдельные объекты административного назначения (для размещения конторы, бухгалтерии и пр.) устанавливается ВРИ «для офисных объектов», что увеличивает арендную плату практически в два раза.

Другой случай, также встречающийся на практике — это применение при установлении кадастровой стоимости ошибочного удельного показателя. Могут быть применены показатели, относимые к иному ВРИ или даже к иному кадастровому кварталу.

  1. В этом случае ошибки устраняются либо во внесудебном порядке, либо через суд.
  2. Комплексный подход к вопросам землепользования также позволит минимизировать кадастровую стоимость земельного участка.
  3. Например, если в муниципальном образовании имеются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и участок находится в собственности, оптимизация кадастровой стоимости и земельных платежей может быть достигнута путем раздела участка и отнесения его части к более «дешевым» видам использования, которые отражены в ПЗЗ.

Как вариант, если ПЗЗ относят к основным видам разрешенного использования участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства». В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить до 50 более процентов.

  • Правовой центр ДВА М оказывает услуги по комплексной правовой экспертизе обоснованности уплачиваемых землепользователем платежей за землю и выработке законных способов их оптимизации.
  • Специалисты Правового центра ДВА М имеют значительный опыт оспаривания показателей, влияющих на размер кадастровой стоимости, а также комплексного сопровождения процедур, призванных уменьшить кадастровую стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов.
  • Юристы Правового центра:
  • проведут анализ возможностей снизить размер земельных платежей;
  • подберут оптимальные пути разрешения вопроса высоких земельных платежей и подготовят подробные «дорожные карты» с описанием порядка необходимых действий;
  • обеспечат юридическое сопровождение мероприятий по снижению налоговой или арендной нагрузки.

Кадастровая стоимость земельного участка

Наши услуги: определение кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость объекта, кадастровая оценка, кадастровая стоимость земли, кадастровая стоимость участка

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/kadastrovaya-stoimost

Всё самое важное о кадастровой стоимости земельного участка

Информация о каждом земельном участке (ЗУ) в обязательном порядке должна быть занесена в единую учётную систему Росреестра. Одним из основных параметров, учитываемых при регистрации территории, является кадастровая стоимость, для определения которой приглашаются независимые оценщики.

Что это такое – понятие и значение

КС земельного надела – это публичный эквивалент его цены, используемый при расчёте различных платежей, например, земельного налога. Данный параметр считается одним из наиболее значимых показателей, характеризующих недвижимое имущество.

КС участка является единицей экономического учёта территорий в массиве. Она регулируется законодательными актами №135-ФЗ от 29.07.98 и 66 ЗК РФ.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Зачем нужен и на что влияет данный показатель?

Рассмотрим подробнее, что означает КС. Кадастровая цена фиксируется в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и используется для начисления имущественных и земельных налогов. Эти формы налогообложения применяются к титульным владельцам или собственникам надела, имеющим статус юридических или физических лиц.

Читайте также:  Расстояние между жилыми домами на соседних участках

Основанием для правообладания ЗУ может быть пожизненно унаследованное владение или право бессрочного пользования.

Налог начисляется в размере до 0,3% для ЗУ используемых в следующих целях:

  • строительство жилья в населённом пункте;
  • создание и развитие инфраструктуры, деятельность жилищно-коммунального хозяйства и организаций, занимающихся обслуживанием населённых пунктов.

В других случаях местная администрация вправе увеличить налог до 1,5% кадастровой стоимости, согласно ст. 394 НК РФ.

Справка! КС считается базовой и способна оказывать влияние на другие виды расчётов, например, на выкупную и рыночную цены. Общая стоимость земли определяется путём умножения её площади на КС 1 м2.

Отличие от рыночной цены земли

Существует несколько разновидностей оценки территорий, каждая из которых применима в определённой юридической ситуации. При этом рыночная стоимость, как правило, примерно на 30% выше, чем КС. На неё оказывают влияние тенденции рынка, то есть величина спроса и количество предложений на данный тип наделов.

В КС не отражено текущее состояние рынка, соотношение предложения и спроса, сезонность, платёжеспособность жителей региона. Этот показатель зависит от механизмов расчёта.

Если требуется срочно совершить сделку, рыночная стоимость может стать ниже даже в сравнении с кадастровой. Обычно такой приём используется при реализации нерентабельных для эксплуатации ЗУ.

Из чего складывается?

КС территории в первую очередь определяет удельная стоимость наделов в массиве, обозначенном согласно записям Росреестра как кадастровый квартал. Также учитывается площадь, которую занимает участок.

В процессе осуществления расчётов принимаются во внимание такие показатели:

  • близость инфраструктуры;
  • расстояние до центра;
  • тип населённого пункта;
  • месторасположения.

Каждая из этих характеристик имеет определённый коэффициент, который прибавляется к базовой стоимости.

При отсутствии определённых показателей коэффициент остаётся индифферентным или вычитается из общей суммы.

Меняется ли и как часто?

Кадастровая стоимость наделов регулярно пересматривается из-за изменения влияющих на неё показателей. Период переоценки варьируется в пределах от 2 до 5 лет, но в отдельных случаях изменение цены по кадастру может быть произведено вне очереди:

  • межевание территории;
  • уменьшение или увеличение надела;
  • изменение типа назначения ЗУ;
  • значительное развитие инфраструктуры поблизости;
  • изменение рыночной цены;
  • ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, возведённого на ЗУ.

Корректировка КС оказывает влияние на цену аренды и размер земельного налога.

Порядок установления

Определение КС участка осуществляется на основании Письма Росземкадастра от 12.05.2004 N СС/618 и ФЗ №237. Согласно ФЗ №237, производить оценку вправе только специализированные бюджетные организации, над которыми осуществляет надзор Росреестр.

Процесс оценивания надела состоит из нескольких этапов:

  1. Администрация региона извещает Росреестр о необходимости произвести переоценку КС земель.
  2. Росреестр составляет списки объектов, подлежащих переоценке.
  3. Для выполнения работ привлекается оценочная организация.
  4. Результаты передаются в Росреестр, а затем утверждаются властями региона.
  5. Обновлённая КС заносится в ЕГРН.

Непосредственно оценка ЗУ осуществляется таким образом:

  1. Территория делится на кадастровые кварталы, в каждый из которых входит несколько ЗУ. Это упрощает вычисление КС каждого объекта.
  2. Для каждого квартала определяется средняя КС за 1 м2.
  3. КС 1 м2 умножают на площадь отдельного участка.

По итогам оценивания на каждый ЗУ составляется акт определения КС по образцу, утверждённому Приложением к Письму Росземкадастра.

Что значит «удельный показатель»?

Удельным показателем кадастровой цены является единица измерения стоимости надела за 1 м2. Она используется для определения размера КС и налога на имущество в таких случаях:

  • образование новых земель;
  • перевод территорий из одного типа эксплуатации в другой;
  • изменение целевого назначения надела.

Удельный показатель в населённых пунктах изменяется каждый квартал.

Удельный показатель является звеном, связывающим объекты, относящиеся к определённой оценочной группе: частные хозяйства, садовые товарищества, дачи, жилые дома.

При его расчёте находится участок со схожими показателями, и отслеживаются изменения рыночной цены находящихся на нём объектов.

Несмотря на то, что удельный показатель рассчитывается на основании объективных факторов, нельзя забывать, что обработка значений осуществляется на основании обобщённых статистических сведений. Поэтому, если владелец ЗУ не согласен с результатом, он может оспорить решение комиссии.

Используется следующая формула:

УП = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – показатель инфраструктуры, окружающей ЗУ;
  • Рсделки – рыночная цена надела;
  • Кi – уточняющий коэффициент.

Изменение

Изменение стоимости ЗУ по кадастру в отличие от переоценки инициируется собственником территории. Установленная уполномоченными органами цена может быть оспорена в таких случаях:

  • постановка территории на учёт в Росреестр;
  • порча плодородного слоя почвы, например в результате пожара или стихийного бедствия;
  • в случае незаконного завышения оценки.

Корректировка КС производится в течение полугода после публикации результатов проведённой ревизии на официальном сайте. После этого собственник может подать заявку только по таким причинам:

  • не был информирован о ревизии или результаты не выложены в открытый доступ;
  • претензия не превышает 30% от актуальной КС;
  • порча почвы произошла без вины владельца;
  • КС равна рыночной стоимости или больше её.

Кроме того, внеочередная переоценка проводится при уменьшении площади надела, изменении его категории или типа использования.

Важно! Чтобы снизить КС правообладатель должен подать заявку в Росреестр, приложив правоустанавливающие документы и бумаги, подтверждающие законность требований.

Выписка

Владелец участка может запросить выписку о КС для следующих целей:

  • межевание территории с последующим оформлением землеустроительных документов;
  • уточнение границ участка и его площади;
  • расчёт земельного налога;
  • получение сведений о КС надела;
  • решение споров, связанных с ЗУ.

Бумага предназначена для информирования сторон о характеристиках надела и включает в себя такие сведения:

  • основная информация о ЗУ: регистрационный номер, адрес, категория, формат использования, удельный показатель стоимости, права владения, кадастровая цена;
  • схема ЗУ с геометрическими параметрами;
  • наличие долей и обременений;
  • подробная схема границ ЗУ;
  • землеустроительные и геометрические сведения, полученные в результате геодезических исследований;
  • информация о каждой из поворотных точек.

Некоторые разделы могут отсутствовать, если для данного вида ЗУ такой информации нет.

Скачать образец выписки из ЕГРН на земельный участок

Важные нюансы

Кадастровая стоимость должна учитываться как при совершении сделок купли-продажи, так и при расчёте арендной платы, налогов. Понимание этого убережёт от проблем с налоговой инспекцией.

Последствия продажи земли ниже КС

Согласно ст. 217.1 п.5 НК РФ и п.11 №382-ФЗ, реализация ЗУ ниже его стоимости по кадастру является невыгодной, потому что налог всё равно будет рассчитываться по минимальной КС.

Кроме того, налоговый инспектор, заметивший несоответствие в документах, может посчитать сделку махинацией. В этом случае продавцу придётся заплатить штраф.

Важно! Если КС значительно выше рыночной цены, то продавец вправе оспорить оценку ЗУ. Можно подать иск в суд или обратиться к комиссии, занимающейся спорными вопросами кадастровых оценок.

Как купить ЗУ у государства по КС?

Если собственником земли является государство или муниципалитет, приобрести её возможно только на аукционе. Торг не будет признан состоявшимся при отсутствии других заявок на данный лот, поэтому базовая стоимость по кадастру в процессе проведения аукциона неизбежно будет повышена.

Купить ЗУ без участия в торгах может владелец построек, расположенных на ней. Если точные границы ЗУ не определены, собственнику недвижимости предлагается заказать создание схемы расположения территории. Заменить эту бумагу можно выпиской из проекта межевания, если он имеется.

После этого требуется обратиться к региональным властям для подачи заявления на предварительное согласование покупки земли без участия в аукционе. Заявка будет рассмотрена в течение 1 месяца, после чего выносится решение.

Как рассчитать налог?

Чтобы самостоятельно рассчитать налог на ЗУ, достаточно знать КС и тарифную ставку, которую устанавливает государство. Как указано в Налоговом кодексе, власти региона имеют право уменьшить её размер.

Законодательством предусмотрена ставка в размере 0,3% для ЗУ, предназначенных для строительства жилья или сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки облагаются 1,5% налога.

Власти могут снизить эту ставку до 0,1% или установить льготные условия для отдельных категорий граждан. Разница должна быть компенсирована средствами, выделенными из местного бюджета.

От оплаты налога освобождаются граждане Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера.

Общая формула, используемая для расчёта земельного налога выглядит следующим образом:

Тарифная ставка %*КС*количество долей (собственников).

Если гражданин владеет ЗУ меньше года, вводится временной коэффициент, определяющийся делением количества месяцев в эксплуатации на 12.

Как рассчитывается арендная плата?

Годовая арендная плата за ЗУ, принадлежащие государству, рассчитывается по формуле:

А = КСt * k, где:

  • A – оплата, которую необходимо внести арендатору;
  • KCt – кадастровая цена надела;
  • k – корректирующий коэффициент, зависящий от статуса землепользователя и цели сдачи территории в аренду.

Корректирующий коэффициент может иметь различные значения:

  • 0,01% от КС – в случае наличия у арендатора налоговых привилегий или если ЗУ изъят из оборота;
  • 0,6% от КС – если ЗУ предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства или использования по сельскохозяйственному назначению;
  • 1% от КС – использование ЗУ в рамках концессионного соглашения;
  • 1,5% от КС – при заключении договора на основании п.5 ст. 39.7 ЗК РФ;
  • 2% от КС – аренда для добычи полезных ископаемых из недр земли.

Арендная плата за ЗУ, находящийся в частной собственности, определяется по формуле:

А = С * Р, где:

  • A – размер оплаты за использование участка;
  • C – рыночная стоимость ЗУ;
  • P – ставка рефинансирования, которую в начале года устанавливает Центробанк РФ.

Кадастровая стоимость земельного надела — это важный показатель, влияющий на величину налогообложения, доход при продаже и аренде недвижимости, а также ряд других расчётов. Если владелец территории считает, что КС определена неверно, он может подать заявку на переоценивание в течение 6 месяцев со дня появления данных в официальных источниках.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka

Ссылка на основную публикацию