Договор о долевом участии в строительстве жилья

Что такое ДДУ при покупке квартиры

Договор о долевом участии в строительстве жилья

ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

Содержание

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности.

Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний.

Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор о долевом участии в строительстве жилья

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

  • Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
  • Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
  • Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
  • Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Договор о долевом участии в строительстве жилья

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

  • Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
  • Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.
  • Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
  • Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

  • своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
  • вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег;
  • у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.

Договор о долевом участии в строительстве жилья

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

  • мошенничество со стороны застройщика;
  • форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
  • банкротство;
  • затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Источник: https://novostroev.ru/articles/chto-takoe-ddu-pri-pokupke-kvartiry/

Договор долевого участия в строительстве 2020: образец, риски

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договор о долевом участии в строительстве жилья

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Договор о долевом участии в строительстве жилья

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.
Читайте также:  Регистрация и оформление права собственности на квартиру в мфц

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.

Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.

Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2020 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2020 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков.

Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов.

Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком.

На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.

3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта.

В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены.

Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Источник: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/pokupka/dolevoe-stroitelstvo-kak-eto-rabotaet-i-v-chem-ego-preimushhestva/

Какие гарантии дает 214-ФЗ?

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

  Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).  

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/chto-takoe-214-fz

Дду в новостройке — что это

Многие хотят купить недвижимость дешевле рыночной стоимости. Одна из возможностей сэкономить на покупке — ДДУ. ДДУ в новостройке: что это такое, можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить жилье — расскажем в статье.

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру, отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Читайте также:  Нормы расположения строений на земельном участке под ижс

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены.

Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем: эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность.

Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

???? Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.  

???? Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.  

???? Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов.

Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела.

Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.  

???? Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.  

???? Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:  

  • ???? срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;
  • ???? цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;  
  • ???? полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;  
  • ???? гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет. 

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора.

Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора.

Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры. Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:  

  1. ???? удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;  
  2. ???? оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;  
  3. ???? разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;  
  4. ???? план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;  
  5. ???? проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;  
  6. ???? заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;  
  7. ???? договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы.

Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес.

Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

  • Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:  
  • ???? Паспорт гражданина Российской Федерации.  
  • ???? Договор долевого участия в строительстве.  
  • ???? Акт приема-передачи квартиры.  

???? Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.  

???? Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:  

  1. ✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;
  2. ✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;  
  3. ✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;  
  4. ✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.
  5. Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Читайте также:  Как оформить завещание на дом и земельный участок?

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны.

Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители.

К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Читайте больше интересных статей о недвижимости: Журнал Этажи

Подписывайтесь на наш канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5bc478b6c6f3c100ad4798a3

Типовой договор ДДУ по 214 ФЗ — составляем правильно

Основным нормативным документом, регламентирующим строительство жилых домов с использованием средств их будущих жильцов, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 г № 214-ФЗ. Если соблюдать все требования этого закона, застройщик лишается возможностей различных манипуляций, а дольщик может рассчитывать на получение оплаченного жилища в срок.

Основным документом, подтверждающим обязательства сторон, является ДДУ. Поговорим о том, как он должен быть оформлен правильно.

Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ

Этому договору посвящена ст. 4 Закона №214-ФЗ. Нет какого-то единого шаблона, но существует ряд правил и перечень информации, которая должна присутствовать в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

  • застройщик должен возвести объект и передать дольщику оплаченные им помещения в этом доме. Строительство может осуществляться как собственными силами застройщика, так и с привлечением им сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешения и введен в эксплуатацию;
  • дольщик в установленные сроки должен внести полную сумму финансовых инвестиций и принять финансируемый объект после того, как он построен и введен в эксплуатацию.

Договор не только должен оформляться письменным документом, но и обязательно регистрироваться в государственных органах (Росреестре). Заключенным он считается с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. Раньше случаи продажи одного и того же объекта нескольким покупателям были очень широко распространены.

Инвестору следует вносить денежные средства после того, как ДДУ зарегистрирован. Все разговоры риэлтеров о неких рисках для застройщика в этом случае являются в лучшем случае просто разговорами для того, чтобы ускорить получение денег. В худшем случае они создают условия для продажи одного и того же жилья нескольким покупателям.

block_attantion

ДДУ должен содержать следующие сведения:

  • точное определение объекта недвижимости. Простого адреса дома и номера квартиры недостаточно. Закон устанавливает, что должны обязательно составляться схемы или чертежи жилища, в которых должны быть указаны площади, размеры, конфигурация всех помещений и их взаимное расположение. В схеме учитываются, в том числе, балконы и лоджии. Обязательно указывается этаж и расположение на этаже. Кроме того, должны быть данные о строении в целом — его назначении, этажности и общей площади. Кроме того, указывается материал внешних стен и перекрытий, а также класс противостояния сейсмическим волнам и энергоэффективности. Необходимо прописать сведения о назначении помещения — жилое оно или нежилое. Все изложенные в этом пункте данные должны полностью соответствовать проекту, по которому строится дом;
  • срок передачи объекта долевого строительства застройщику. Срок должен быть оформлен в виде конкретной даты, а не какого-то периода;
  • сумму, которую обязуется уплатить дольщик, порядок ее внесения и дата внесения средств;
  • срок гарантий на строящийся объект. Законодательство устанавливает на сам объект недвижимости гарантию на 5 лет, а на инженерные сети — 3 года. В этот период застройщик должен устранять все выявленные недостатки бесплатно. Тем не менее Закон 214-ФЗ требует включить пункт о гарантиях в текст ДДУ;
  • способы, которыми застройщик гарантирует выполнение договорных обязательств.

Отсутствие указанных выше данных ведет к тому, что договор считается незаключенным. Вся информация должна соответствовать проектной документации.

Все риски, связанные с тем, что объект до его передачи дольщику будет поврежден или уничтожен, возлагаются на заказчика. Если гражданин умер, то все права и обязанности переходят к его наследникам независимо от желаний застройщика. Раздел наследства производится в соответствии с ГК РФ.

Если договор заключен дольщиком не для коммерческих целей, то его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

Если застройщик ведет деятельность на этом объекте на основании соглашения с государственными органами о постройке недорогого жилья, относящегося к эконом классу, сведения об этом должны быть внесены в ДДУ. Цена квадратного метра жилья в этом случае не может превосходить ту стоимость, которую застройщик продемонстрировал при победе в соответствующем аукционе.

Если объект долевого строительства возводится на земельном участке, срок аренды которого к истек, а работы не закончены, то положения ст. 231 ГК РФ, которые говорят об изъятии таких объектов, к нему не применяются.   

На какие пункты стоит обратить внимание?

В договоре должны быть указаны полные данные застройщика: название организации и основные сведения о ней. Чем они подробнее, тем меньше опасений вызывает сделка. Наименование застройщика должно соответствовать тому, что значится в документах, позволяющих застраивать этот участок.

Устав организаций обычно устанавливает, что правом подписания документа наделяется генеральный директор. Желательно, чтобы от лица застройщика подпись ставил именно он.

Законодательство позволяет передавать право подписи под такими документами другим сотрудникам на основании доверенности, однако юристы утверждают, что в случае возникновения споров и вынесения их в судебную инстанцию такой вариант создает дополнительные сложности.

Если реализацией объектов занимается посредническая организация, к ДДУ должны быть приложены документы, дающие ей на это право.

Договор должен четко устанавливать обязанность передачи указанного в нем объекта дольщику в установленный срок. Любые другие формулировки о совместном инвестировании, совместном финансировании стройки и т.п. говорят о том, что соглашение не соответствует Закону № 214-ФЗ, а значит, потенциально опасно.

Строители стремятся внести в договор пункт о том, что после возведения объекта его будут измерять. Одни застройщики пишут о взаимном отказе от претензий, а другие предлагают провести перерасчет: за лишнюю площадь дольщик проведет доплату, за ее недостаток он получит компенсацию.

Собственно, внесение такого пункта закону не противоречит, но ущемляет права дольщика. Юристы считают, что если квартира оказалась меньше, то застройщик обязан это компенсировать, а если больше, то это ни в коем случае не проблемы гражданина, компания должна их решать самостоятельно.

В описании квартиры требуйте соблюдения предельной точности. Материал и фирма-изготовитель оконных и дверных блоков, исполнение стяжки полов и т.п. — все это должно быть подробно описано.

Если квартира сдается с отделкой, описывается все вплоть до качества и рисунка обоев.

Формально Закон №214-ФЗ столь подробного описания не требует, но без этих указаний вы можете ожидать самые дешевые материалы и низкое качество работ.

Часто застройщики вносят пункт, который позволяет им менять проектную документацию, не согласовывая этого со второй стороной.

В результате вместо низко этажной застройки вы можете оказаться в огромном муравейнике и получить совсем не ту планировку, на которую рассчитывали. С юридической точки зрения это абсолютно недопустимо.

И Закон № 214-ФЗ, и Закон №2300-1 требуют предоставить покупателю полную информацию о том, что он приобретает.

Важным параметром являются сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики очень любят указывать передачу в одном из кварталов года.

Законом это не запрещено, но неустойка рассчитывается со дня, следующего за тем, когда жилье не было передано в срок, а расторгнуть договор можно спустя два месяца после неисполнения обязательств.

Соответственно, в этом случае все сроки будут отсчитываться с даты, следующей за последним днем квартала.

Иногда в соглашение включают пункт о том, что ответственность за сроки компания несет, только если сама виновата в их срыве. Это прямое нарушение закона, такого пункта в договоре быть не должно, либо его впоследствии можно обжаловать в суде.

Внимательно изучите пункт о форс-мажорных обстоятельствах. По общим правилам это война и катастрофические природные явления, застройщики же готовы вписать туда понижение температуры зимой или неисполнение обязательств своими контрагентами.

Часто в таких договорах можно обнаружить пункты, назначение которых на первый взгляд не ясно. О том, например, что акт, разрешающий ввод в эксплуатацию, устанавливает соответствие проекту и выполнение его с надлежащим качеством.

На самом деле это попытка уйти от ответственности за низкое качество работ. Таким способом компании пытаются выдать разрешение, говорящее о том, что объект можно эксплуатировать, за освобождение от ответственности за бугристые полы и неровные стены.

По Закону № 214-ФЗ, все такие неприятности должны быть устранены строителями, либо за них выплачивается компенсация.

Все, что касается денежной части, должно изучаться очень тщательно. Цена договора должна обозначаться четко, желательно, чтобы она была указана в национальной валюте. Применение любых условных единицы в случае изменения котировок представляет для большинства дольщиков серьезную опасность.

Важным пунктом являются коммунальные платежи. Застройщик обычно стремится переложить их на дольщиков с того момента, как дом введен в эксплуатацию. На самом деле гражданин должен их вносить с момента передачи ему квартиры по акту. Разрыв между этими моментами может быть очень значителен и превосходить полгода.

Внимательно следует изучить пункт о расторжении договора, особенно ту его часть, где описывается ответственность дольщика, инициировавшего такой разрыв.

Если расторжение вызвано срывом сроков или низким качеством работ, то гражданин, естественно, оштрафован быть не может. А вот если такое желание возникло из-за изменения личных обстоятельств, придется понести финансовые потери в указанном объеме.

Закон это не регламентирует, а застройщики вносят ответственность в размере от 1 до 15% стоимости объекта.

Существует определенная хитрость — дольщику не всегда выгодно доскональное описание в договоре всех прав и обязанностей. Дело в том, что при возникновении споров в действие вступает Закон №2300-1, а он в первую очередь стоит на защите прав физических лиц.

В любом случае перед заключением ДДУ или при возникновении споров по уже заключенному соглашению вам понадобятся услуги юриста, а возможно, и его прямое участие в деле. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта вы можете получить онлайн.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/tipovoj-dogovor-ddu-po-214-fz-sostavlyaem-pravilno/

Ссылка на основную публикацию