Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

В первую очередь на весь период, пока вы будете гасить кредит, у вас не будет права отчуждения на это жилье. То есть, живя в нем, вы не сможете перезаложить его, подарить кому-либо или продать. Именно поэтому при проблемах с выплатами для того, чтобы добровольно продать жилье и погасить-таки долги, вам все равно придется просить у банка на это разрешение.

Кроме этого ипотечное жилье не получиться сдать в аренду – платную или безвозмездную, банки очень строго следят за тем, чтобы на их залог не было наложено имущественное право каких-либо третьих лиц. Кстати, зарегистрировать в ипотечной квартире вы тоже сможете не каждого, кого пожелаете. Без письменного на то согласия банка поселить и зарегистрировать вы можете только членов своей семьи.

Да, и не стоит забывать о том, что в залоговой квартире опять-таки без согласия банка вы не можете делать никаких перепланировок. Причем, говоря о «согласии», стоит уточнить, что в отношении к перепланировкам это – теоретическое понятие, так как ни банки, ни страховые компании таких глобальных изменений не одобряют в принципе.

Если вы приобретаете дом или квартиру в ипотеку то в таком случае следует знать, что права на данное жилье вы получите только после погашения оставшегося долга по данному кредиту.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Окончательное вступление в свои права над такой собственностью будет считаться, в случае если у вас появится возможность продать данную квартиру или же перезаложить ее в качестве залога под другой заем. В противном же случае такой собственник лишен подобной возможности на весь период погашения задолженности по кредиту.

Такие проблемные ситуации могут возникнуть, когда у заемщика нет возможности возвращать такой долг. В данном случае вступить в свои права можно будет только после погашения единовременного долга путем перекридитования его или же согласовать с банком возможность предоставления отсрочки по выплате кредита.

Согласно существующему банковскому закону собственник ипотечного жилья не имеет права сдавать его в аренду, так как в предписании сказано, что недопустимо в кредитный договор вмешательство третьих лиц.

Также такой договор исключает возможность регистрации и прописки в данной квартире лиц, которые не являются родственниками заемщика. Такие правила действуют относительно перепланировки данной недвижимости.

Многих заемщиков, оформляющих ипотеку, пугает термин «залоговая квартира», и они, не до конца понимая его значение, опасаются всевозможных жилищных махинаций со стороны кредитора.

Однако подобные опасения напрасны, так как одной из положительных особенностей ипотеки является как раз то, что заемщик становится собственником покупаемой в кредит квартиры сразу же после оформления займа.

И это подтверждается соответствующими, зарегистрированными в госслужбах документами.

Банку при этом квартира принадлежать не будет – она будет находиться лишь у него в залоге (как уже собственность заемщика). Учитывая тот факт, что ипотека, как правило, выдается на крупную сумму и на длительный срок, кредитор за счет наличия обеспечения снижает риски невозврата. И, если заемщик откажется платить по счетам, кредитор на законном основании сможет продать квартиру.

Для добросовестных же плательщиков, тот факт, что жилье выступит обеспечением по кредиту, особо ничем не грозит. Правда, некоторые нюансы обращения с залоговой недвижимостью все же стоит знать.

Какие права получает банк на имущество в залоге?

Если говорить о правах, то как и во всем, у банка по отношению к залоговой недвижимости их немало. В-первых, это право регулярно проверять состояние залога. Некоторые заемщики полагают, что кредитная организация никогда не узнает, что они сдали ипотечную квартиру внаем, снесли какую-нибудь стенку и пр.

Ну, и конечно же, право кредитной организации взыскать ваш долг за счет залога. Другими словами, если вы перестали вовремя вносить платежи и «накопили» определенного размера просрочку, к вам придут судебные приставы, опечатают жилье и банк продаст его с торгов, а полученные таким образом деньги пойдут на погашение вашего кредита.

Ссылаясь на стандартный ипотечный договор займа, за банком оставляется право контрольных надзорных функций по содержанию квартиры в надлежащем состоянии.

Означает это то, что представители банка имеют право в любой момент посетить вашу квартиру и сделать оценочный осмотр состояния квартиры.

В случае если такими сотрудниками будут замечены нарушения в виде перепланировки жилой площади или же обнаружат какие-либо повреждения, то банк вправе предъявить заемщику требование немедленно оплатить раньше установленных сроков свой долг по займу.

Такие меры он может применить, если заемщик не выполняет, хотя бы один из пунктов договора по ипотеке. В основном, как правило, это относится просрочки платежей: прекращение погашения своего долга без каких-либо необоснованных причин. Банк в таком случае чаще всего обращается для решения проблемы к исполнительной службе, которая будет вынуждена опечатать квартиру и выставить ее на продажу.

Если у человека имеется только некоторая доля в квартире, то у него возникает вопрос, можно ли ею воспользоваться для оформления займа. Если принимается такое решение, то даже если банк примет только часть недвижимости, предварительно придется получать письменные согласия от остальных владельцев данного объекта.

Поэтому редко люди соглашаются на такое действие, так как это обусловлено многочисленными рисками для них. При оформлении кредита под залог этой недвижимости придется согласовывать это с другими жильцами.

Если они не будут согласны и не предоставят письменное согласие, то взять кредит на таких условиях не получится. Даже сами кредитные учреждения в большинстве случаев отказывают заемщикам в таком кредитовании.

Можно ли взять кредит под залог квартиры, купленной в ипотеку

Если гражданин уплачивает ипотеку, то залоговую недвижимость он больше не сможет применять для оформления другого займа. Это обусловлено тем, что банк потребует многочисленную документацию на объект, в которой будет указано обременение.

Отказ в кредитовании непременно будет получен, если на предлагаемой недвижимости имеется обременение. Так как квартира находится в залоге у другого банка, под нее невозможно оформить еще один кредит.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Максимальная сумма напрямую зависит от стоимости передаваемой в залог недвижимости. Обычно банки выдают только 80% от данного значения. Именно поэтому требуется предварительно проводить оценку, чтобы определить цену объекта, по которой можно быстро его продать.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Как зависит размер кредита от залога?

Оценка должна проводиться только профессиональными оценщиками, причем они должны быть аккредитованы в банке. Для проведения оценки могут использоваться разные способы, а также учитываются основные характеристики объекта.

Нередко оценщики устанавливают слишком маленькую цену недвижимости. Если владелец не согласен с результатами, он может обратиться к другому независимому специалисту для проверки.

При установке другой цены, значительно отличающейся от первого значения, можно написать претензию в банк, поэтому нередко учитывается именно второй результат.

Риски владельца

Человек, передающий свою собственность в залог, рискует лишиться ее. Если у него по разным причинам возникнут финансовые проблемы, поэтому он больше не сможет уплачивать платежи по займу, то у банка имеется возможность конфисковать объект.

Заключение

Таким образом, для повышения вероятности одобрения займа люди часто пользуются своей недвижимостью, которая передается в залог банку. В этом случае она должна соответствовать многим требованиям. Дополнительно учитываются риски владельца, а также оценивается возможность наложения обременения на долю в жилье.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Related posts:

Источник: https://rfposuda.ru/kakie-ogranicheniya-primenyayutsya-zalogovoy-nedvizhimosti/

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости — Статьи

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

30 сентября 2013  кредит под залог, советы заемщику

На сегодняшний день приобрести собственную квартиру может далеко не каждый, большинство граждан вынуждено покупать отдельное жилье, прибегнув к оформлению ипотечного кредита.

В подавляющем количестве случаев залоговым обеспечением по ипотеке выступает непосредственно кредитуемое жилье.

В такой ситуации возникает резонный вопрос: кто является фактическим собственником квартир?

Как гласит отечественное законодательство, владельцем кредитуемого жилья является тот, на кого при покупке оформляются документы, подтверждающие право собственности. В нашем случае собственником квартиры выступает кредитодержатель. Однако, необходимо знать ряд тонкостей и нюансов, которыми изобилует кредитный договор в отношении квартиры как объекта залога и ипотеки.

Что нельзя делать владельцам?

В том случае, если вы приобретаете квартиру или дом в ипотеку, необходимо в первую очередь учитывать, что в полной мере распоряжаться жильем вы можете только после погашения долга по кредиту.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Официально у собственника отсутствует возможность сдавать кредитуемое жилье в аренду, вследствие предписания банка о недопустимости вмешательства третьих лиц в кредитный договор. Помимо этого кредитный договор не допускает регистрацию и прописку на территории кредитуемой квартиры лиц, не являющихся родственниками заемщика. Ограничения также распространяются на перепланировку квартиры.

Какие права имеют сотрудники банка

Согласно стандартному договору ипотечного кредитования, банк оставляет за собой право контролировать состояние и уровень содержания квартиры.

Это означает, что в любой момент в вашей квартире могут появиться сотрудники банка, посланные для осмотра и оценки состояния квартиры.

В том случае, если ими будет обнаружено перепланировка жилого помещения или его повреждения, заемщику будет немедленно выдвинуто требование оплатить долг раньше установленного срока.

Банк также имеет право изъять и реализовать для возврата долга кредитуемую квартиру, в случае невыполнения хотя бы одного из пунктов ипотечного договора. В частности это касается просрочки выплат: безосновательное прекращение погашения долга, ведет к обращению банка к исполнительной службе, которая в свою очередь опечатает квартиру и выставит ее на торги.

Источник: http://www.InCred.ru/pub/kakie-ogranicheniya-primenyayutsya-k-zalogovoj-nedvizhimosti/46652/

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Для многих наших сограждан ипотека является единственной реальной возможностью приобретения собственного жилья. Как правило, приобретаемая недвижимость выступает в роли залогового обеспечения при оформлении ипотечного кредита. Такая ситуация широко распространена и обычно не имеет никаких противоречий. Юридические проблемы возникают только в случае необходимости подтвердить право собственности. В этом случае и возникает вопрос об ограничениях пользования залоговой недвижимостью.

Кто собственник залоговой недвижимости?

  • При ипотечном кредитовании имущество находится в пользовании должника, однако его имущественные права имеют ряд ограничений:
  • •залоговое имущество не может служить залогом для иного кредита, однако, в случае, если заемщик не справляется с обязанностями по платежам, он имеет возможность обратиться в банк-кредитор для переоформления кредита или фиксации отсрочки по платежам;
  • •в «ипотечном жилье» нельзя прописать посторонних лиц, не являющихся членами семьи заемщика или родственниками;
  • •ипотечное жилье не может быть сдано в аренду;
  • •не допускается перепланировка залогового жилья.

Заемщик обязан предоставить допуск сотрудникам кредитной организации (банка) для контроля состояния залогового имущества. В случае серьезных нарушений, к ним относится, например, перепланировка, кредитор имеет право требовать досрочного погашения кредита. Обычная практика предполагает, что такие условия закреплены в кредитном договоре.

Полностью права собственности заемщику переходят только после окончательного погашения долга по кредиту.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Можно ли продать залоговую квартиру?

Ипотечные квартиры, по оценке специалистов недвижимости, встречаются на московском рынке не так уж редко. Причиной продажи залоговой квартиры далеко не всегда является несостоятельность владельца, т.е. невозможность обслуживать долг.

Читайте также:  Программа помощи в погашении ипотеки от аижк через сбербанк

Основной причиной называют ту, что, поскольку ипотечный кредит оформляется на длительный срок, то не исключена возможность изменения планов вследствие изменившихся жизненных обстоятельств (переезд в другой регион или приобретение загородного дома, требуется жилье большего/меньшего формата).

Сделка купли-продажи выполняется с ведома банка-кредитора. По мнению специалистов, практика хорошо отработана и не вызывает затруднений. Банк-кредитор не отказывает в продаже, поскольку его интерес при этом полностью соблюден. Необходимым условием является погашение остатка задолженности, что дает возможность в едином реестре снять отметку об обременении.

С точки зрения покупателя, покупка залоговой квартиры является выгодной сделкой. Такие квартиры являются юридически «чистыми» и не требуют скрупулезной проверки — все это было проделано банком при оформлении кредита.

Стоимость объекта недвижимости установлена также банком и страховой компанией. Состояние квартиры вполне удовлетворительное, поскольку чаще всего в ипотеку идет новое жилье и в дальнейшем находится «под надзором» кредитора.

В целом можно считать, что ущемление прав собственности заемщика не значительно. При выполнении им взятых на себя обязательств — своевременное внесение текущих платежей по обслуживанию кредита и содержание в порядке залоговой недвижимости — нет никаких причин появления существенных ограничений.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: http://digm.ru/kakie-ogranicheniya-primenyayutsya-k-zalogovoy-nedvizhimosti.html

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости?

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Многие граждане сталкиваются с необходимостью оформлять кредит для покупки жилья. Большинство уже знает, что залогом в этом случае будет выступать сама приобретенная недвижимость. Но все равно остаются нерешенными некоторые вопросы. Например, кто в данном случае будет являться фактическим собственником имущества?

Согласно нормам действующего законодательства, поскольку документы на владение жильем оформляются на граждан, берущих ипотеку, они и становятся собственниками. Однако необходимо представлять себе, какие ограничения соглашение накладывает на счастливых владельцев и какими правами могут пользоваться сотрудники банка-заемщика.

Что нельзя делать владельцам?

Те, кто приобрел недвижимость на условиях кредитования, должны помнить, что они не могут в полной мере распоряжаться своей новой собственностью, пока не погашены все обязательства по договору.

В первую очередь, это невозможность отчуждения. То есть, в период пользования кредитом фактические хозяева не могут продать или перезаложить свое жилье.

В этой связи возникают проблемы, если из-за нехватки средств становится невозможным продолжать возвращать заем.

Для того, чтобы произвести отчуждение собственности и отдать долги, необходимо заручиться согласием банка, предварительно подав соответствующее заявление.

Невозможно также будет сдать ее в аренду, даже безвозмездную, потому что контролирующие финансовые организации не допускают вмешательства в отношения по договору третьих лиц.

Разрешение банка необходимо получить и для регистрации на жилой площади граждан, которые не являются родственниками владельцев.

Ограничения вводятся на перепланировку: финансовые учреждения, как и страховые компании, обычно не приветствуют подобных серьезных изменений.

Банк имеет право…

Банк, выдавший кредит, по условиям договора будет иметь право надзора за состоянием залоговой собственности. Это означает, что сотрудники банка могут неожиданно появиться на пороге и осмотреть жилье.

Если при этом они заметят, что была произведена перепланировка либо недвижимости нанесен вред, который может привести к ее обесцениванию, то могут потребовать возвращения всей суммы кредита раньше установленного срока (подробнее об этом читайте в нашей статье о досрочном погашении ипотеки).

И еще одно право банка – взыскать залоговое имущество для реализации в случае нарушения условий договора относительно оплаты взносов.

Если просрочка по кредитным платежам достигает определенного в договорных условиях размера, учреждение имеет право обратиться к исполнительной службе.

Ее представители опечатают недвижимость и выставят ее на торги для возврата задолженности по кредиту в полном объеме.

Источник: Onlinekredit-Zayavka.ru

Источник: http://onlinekredit-zayavka.ru/articles/kakie-ogranicheniya-primenyayutsya-k-zalogovoj-nedvizhimosti/

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.

Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.

Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.

Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.

Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.

Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.

Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5be1244e9a7947141e924376

Кредит под залог — что может быть залогом (авто, квартира), ограничения и схема получения кредита

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Кредит под залог – это основное направление работы кредитного отдела любого банка.

Даже классическую ипотеку можно рассматривать как кредит под залог недвижимости, так как купленная в ипотеку квартира автоматически становится залоговой.

Правила оформления кредитов под залог имеют свои особенности. Что может рассматриваться как залог, определяет сам банк. Но, в любом случае, это крупное движимое и недвижимое имущество, например, квартира или автомобиль под залог.

К движимому имуществу относятся автомобили, антикварные вещи, драгоценности. Объектом залога могут быть также ценные бумаги и вклады.

Что может быть залогом такого рода кредитов

Ликвидность (что это такое?) залога — это его ценность на сегодняшнем рынке и наличие спроса на него.

Если заёмщик не выплачивает кредит вовремя, банк взыскивает у него залог (для этого необходимо заседание суда), и далее реализует его. Для реализации обычно организуются торги.

Прибыль, которую он на этом выручает, является компенсацией убытков банка от невозвращённых заёмщиком денег.

Более чем в 80% случаев залогом становится недвижимость в любой форме — квартира, дом, дача, хозяйственные постройки.

От остальных видов имущества в залог банки постепенно отказываются, чтобы найти такую кредитную программу, придётся потрудиться.

Кредитами под залог автомобиля теперь чаще занимаются специализированные ломбарды.

Алгоритм оформления залогового кредита

Заёмщик подаёт заявку на кредит в выбранный банк, предварительно изучив и сравнив залоговые программы.

Банк выносит решение не сразу: ждать приходится дольше, так как суммы кредита, как правило, более крупные. На рассмотрение заявки может уйти до недели.

Если банк принял положительное решение, заёмщик приглашается в офис. При себе он должен иметь документы на залоговое имущество, и личные, затребованные банком.

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов

Основное отличие залоговых кредитов от «простых» в том, что банк более внимательно изучает документы на залоговое имущество.

КИ (кредитная история) заёмщика, наличие у него постоянной работы, размер зарплаты – все эти факты рассматриваются только во вторую очередь.

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов часто оказывается единственным способом получить заем на крупную сумму при отсутствии официального трудоустройства.

Объект залога и требования к нему

Основное требование – безусловные права заёмщика, подтвержденные документально.

Есть и другие:

  1. объект должен представлять определённую ценность на рынке;
  2. если речь идёт о недвижимости (квартире), её оценочная стоимость должна примерно соответствовать сумме, которую заёмщик хочет получить;
  3. кредит под ПТС или автомобиль выдаётся только после оценки объекта;
  4. залоговое имущество должно находиться в зоне действия банка;
  5. должны отсутствовать обременения, то есть какие-то ограничения, например, арест, или уже действующий залог;
  6. не должно быть и притязаний любых третьих лиц, например, других кредиторов, гос.органов, лиц, претендующих на наследство;
  7. если речь идёт о жилой недвижимости, она не должна предназначаться под снос, или находиться в таком состоянии, что невозможно провести её оценку;
  8. в жилой недвижимости на момент оформления не могут быть прописаны несовершеннолетние.
Читайте также:  Можно ли выписаться из квартиры в никуда по собственному желанию

Если рассматриваемый залог – это доля собственности в квартире или доме, необходимо согласие собственников, владеющих другими долями. С долями объекта недвижимости работают не все банки.

Кредиты под залог бывают:

  1. целевыми. Они выдаются на определённые цели, например, покупку квартиры или авто;
  2. нецелевыми. Такой кредит заёмщик тратит на то, что сочтёт нужным, банк не ставит ограничений.

Ограничения на залоговое имущество, накладываемые банком

Залог оценивается, и в зависимости от полученной суммы определяется возможная сумма кредита.

Для недвижимости она составляет до 80% от оценочной стоимости, а для движимого имущества — 40 – 70%.

Залоговое имущество остаётся у заемщика, но банк (что это?) накладывает на него так называемое обременение. Но, так как у банка снижаются собственные риски (что это такое?), он предлагает более низкую ставку по таким кредитам.

Заемщики часто действуют неверно, самостоятельно оценивая имущество. Нужно учитывать, что банк такие данные не признает, даже если они будут полностью официальными.

Банки всегда оценивают имущество сами, пользуясь услугами партнёров — аккредитованных организаций.

Ограничения, или обременение в случае с недвижимостью (квартирой, домом), разделяется на категории по правам:

  1. распоряжения. Продать, обменять, подарить такой объект нельзя.
  2. пользования. Пользоваться объектом залога необходимо аккуратно, чтобы его стоимость на рынке не снижалась;
  3. владения. Регистрация граждан, не являющихся членами семьи заёмщика, не допускается.

Некоторые банки не разрешают также и сдавать недвижимость в аренду.

Если заёмщик решает продать недвижимость, и с полученной суммы закрыть полностью кредит, осуществить это он может только имея разрешение банка. Все ограничения на права снимаются через две недели после того, как банк и заёмщик закрыли кредитный договор.

Особенностью кредитов с залогом является обязательное страхование.

Заёмщики обязаны ежегодно оформлять договор страхования, а так как залоговый кредит оформляется обычно на достаточно долгий срок, сумма, затрачиваемая заёмщиком, оказывается весьма внушительной.

Кредит под залог автомобиля

Срок, на который оформляется кредит, обычно выбирает сам заёмщик, это значительное преимущество, так как чем короче срок, тем меньше общая сумма переплаты.

  • До того как выдать разрешение на кредит, специалисты банка осматривают и оценивают автомобиль.
  • Максимальная сумма, выданная в кредит, не будет превышать 70% от стоимости транспортного средства.
  • У кредита под залог авто есть несколько преимуществ, часто они оказываются определяющими при выборе вида договора:
  1. Наличные можно получить быстро, либо в день обращения, либо на следующий день. Современные скоринговые системы позволяют произвести проверку в кратчайший срок.
  2. Процентная ставка — низкая, как в сравнении с банковскими беззалоговыми кредитами, так и в сравнении с кредитами, предоставляемыми автоломбардом.
  3. Заёмщик продолжает пользоваться автомобилем, причём ездить на нём он может не только по своему региону, но и в любом нужном направлении.
  4. Поручителей не потребуется.

К самому автомобилю предъявляется ряд требований: срок эксплуатации не более 10 лет, в некоторых случаях — до 5 лет, исправность, небольшое число собственников до момента оформления в залог.

У кредита под залог есть положительные и отрицательные особенности, но основной признак остаётся постоянным: при наличии у заёмщика ликвидного имущества, недвижимости или автомобиля, его шансы получить в кредит крупную сумму повышаются в несколько раз.

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

  1. * Нажимая на кнопку «Подписаться» Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
  2. Подборки по теме
  3. Использую для заработка

Рубрика: Отвечаю на частые вопросы

Источник: https://KtoNaNovenkogo.ru/voprosy-i-otvety/kredit-zalog-nedvizhimosti-kvartiry-avtomobilya.html

Ограничения и обременения на недвижимость. Как проверить?

В настоящее время операции и сделки с недвижимостью, достаточно, упростились, благодаря открытым данным Росреестра и другим источникам. Но всё равно остается какой-то риск. Чтобы его избежать, можно обратится к профессиональным риэлторам или адвокатам. Можно уменьшить расходы на оплату специалистов, часть работы сделать самому за меньшие деньги. Это касается проверки объектов недвижимости на ограничения и обременения, чтобы в дальнейшем не столкнуться с неприятностями. Ведь риэлторы берут информацию из тех же источников, о которых мы расскажем в этой статье.

Виды ограничений и обременений

Ипотека на недвижимость или залог в силу закона

Аренда

Предоставление одним лицом другому лицу участка, дома, жилого или нежилого помещения во временное пользование за плату или без неё. Если договор аренды составляется более чем на один год, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре, о чем делается соответствующая запись в выписке ЕГРН.

Важно, собственник может продавать, либо отчуждать данную недвижимость, при этом арендатор не теряет право пользования до конца действия договора.

Арест объекта недвижимости и Запрет на регистрационные действия

Рента

В этом виде ограничений покупатель не только приобретает недвижимость и становится собственником, но и обязуется оплачивать бывшему владельцу определенную сумму до момента смерти. Также, за прежним владельцем остается право на проживание на этой жилплощади.

Сервитут

Подразумевает ограниченное пользование чужим объектом, например, для прохода, проезда, для прокладки коммунальных сетей. А собственник вправе требовать компенсации за пользование. Бывает частный и публичный.

Также, есть доверительное управление – передача временных прав на пользование, без права осуществления любых сделок, и опека и попечительство – собственность принадлежит несовершеннолетним или недееспособным гражданам, объект недвижимости культурного наследия – накладывает обязательства по сохранению объекта. И все сделки проходят, только, с разрешения органов опеки.

Как проверить ограничение и обременения

Имеются или не имеются ограничения, можно проверить несколькими способами:

Ограничения в выписке единого государственного реестра недвижимости (выписка ЕГРН, ЕГРП)

Из выписки ЕГРН можно получить следующую информацию об обременениях и ограничениях на недвижимость онлайн (содержится в Разделе 2, пункте 3 или 4):

  • вид ограничения (аренда, арест, ипотека);
  • дата и номер регистрации в Росреестре;
  • на какой срок установлено ограничение. Может быть установлен период, до какого-то числа или бессрочно;
  • в чью пользу установлено ограничение (банк, арендатор);
  • документ основание (договор аренды, постановление о запрете).

Если в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит запись «не зарегистрировано», значит обременений и ограничений нет.

Для получения выписки ЕГРН необходимо пройти по ссылке, выбрать вид документа и заполнить несколько полей на форме заявки:

  • кадастровый номер;
  • адрес объекта;
  • вашу электронную почту, имя и телефон;

В течение 5-24 часов, в зависимости от загруженности Росреестра, вы получите официальный документ, подписанный электронной подписью (ЭЦП).

Ограничения на сайте службы судебных приставов

Для этого необходимо знать фамилию собственника или номер исполнительного производства. Фамилию собственника можно узнать тут в течение 15 минут. Номер исполнительного производства, иногда, указывается в Выписке ЕГРН.

Но данным способом можно проверить только аресты и запреты на совершение регистрационных действий. Преимущество этого способа, что здесь можно узнать полное содержание ограничения.

В то время как в выписке ЕГРН указывается, только, вид, дата ограничения, и фамилия должностного лица, установившего его.

Проверить Аресты и Ограничения наложенные судебными приставами можно на сайте ФССП.

Если у вас остались какие-либо вопросы или необходима более полная и развернутая информация — можете обратиться к нашим специалистам.

Источник: https://www.xn—-etbebd3aoefgs6aj.xn--p1ai/blog/ogranicheniya-i-obremeneniya-na-nedvijimost

Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога

  • Настоящий блог является продолжением рассмотрения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
  • В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах  об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.
  • 1. Обращение взыскания на предмет залога
  • Защита прав залогодателя усиливается

В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения. 

Внесудебное обращение взыскания становится труднее

Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?

ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.

  1. В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.
  2. Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.
  3. Распоряжение заложенным имуществом упрощается

ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.

  • В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).
  • Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.
  • Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества

Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?

ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.

  1. Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.
  2. Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества
  3. Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).
Читайте также:  Заявление на перерасчет одн за электроэнергию – образец

Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

  • Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.
  • 2. Реализация предмета залога
  • Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия
  • Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.

ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).

Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.

Внесудебная реализация усложнена

ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.

Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии.

По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов.

Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.

Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?

Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.

Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.

Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.

  1. Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя
  2. Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:
  3. — отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;
  4. — заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;
  5. — для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.
  6. Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке

В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом.

При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки.

Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).

Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе.

При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.

2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»). 

Источник: https://zakon.ru/blogs/oneblog/321

Особенности реализации залогового движимого и недвижимого имущества в банкротстве физлиц

Процедура банкротства физических лиц предполагает прохождение должником двух основных этапов: этапа реализации имущества и реструктуризации задолженности. Залоговое имущество также подлежит реализации, но с учетом особого статуса залогового кредитора в деле о несостоятельности.

Какими правовыми нормами регулируется

Залоговое имущество выступает формой обеспечения оплаты задолженности по кредиту. Оно реализуется в случае неисполнения должником своих обязательств по ипотеке. К указанной процедуре можно прибегнуть, если остальные способы возврата долга не принесли результата.

Процесс реализации предмета залога регулируется положениями:

  1. Гражданского кодекса.
  2. ФЗ «О залоге» от 1992 года.
  3. ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года.
  4. 127-ФЗ «О финансовой несостоятельности».

Продажей залогового имущества в делах о банкротства занимается управляющий.

Согласно законодательным нормам, залоговое имущество подвергается взысканию при соблюдении следующих условий: размер просрочки превысил 3 месяца, задолженность по залоговому кредиту превысила 5% от цены залога.

Залогодержатель не может реализовать имущество самостоятельно в обход установленной процедуры.

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство.

В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями.

В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах.

Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

На залоговое имущество правила ГПК не распространяются и с ним должнику в любом случае придется расстаться, чтобы расплатиться по счетам с залогодержателем. Даже если речь идет о единственном жилье, которое было куплено в ипотеку, оно подлежит взысканию и последующей реализации.

Судебная практика не на стороне должника: такая недвижимость будет изъята, даже если другого места для проживания у гражданина нет.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности.

Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

До начала процедуры банкротства должник может предпринять попытки достичь договоренности с банком для самостоятельной продажи имущества по рыночной цене. Это может быть более выгодно, так как в ходе торгов не всегда удается продать собственность на рыночных условиях.

По результатам продажи деньги поступят на счет залогодержателя, что позволяет получить снятие с имущества обременения. Если после продажи имущества и оплаты долга в пользу банка у гражданина остались свободные средства, то он может оставить их себе.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке.

В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Особенности реализации залогового движимого имущества

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Если у лица есть проблемный автокредит, по которому автомобиль является предметом залога, то избежать его реализации не получится, даже если должник зарабатывает на нем. Он подлежит взысканию и продаже на торгах.

Согласно положениям ст.

334-360 Гражданского кодекса, залогодатель не вправе отчуждать залог без согласия на это залогодержателя. В законе есть одна оговорка: если иное не предусмотрено договором.

Но в реальности договоры с прописанным правом заемщика на свободную продажу заложенного имущества не заключаются.

Если же, вопреки договору, должник продал заложенный автомобиль, то кредитор через суд может потребовать признания недействительной сделку купли-продажи или потребовать от должника досрочного погашения задолженности.

Порядок процедуры продажи

Залоговое имущество может быть реализовано двумя способами:

  1. В стандартном порядке.
  2. С использованием привилегий залогового кредитора.

Залогодержатель обладает преимуществом перед остальными кредиторами. Он имеет возможность досрочной реализации залога и погашения задолженности. Но также он по 127-ФЗ может избрать и другой вариант и погасить свои претензии на общих основаниях с другими кредиторами (то есть отказаться от своих привилегий). Второй вариант практикуется чаще.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/fizicheskix-lic/realizacia-imusestva-2.html

Ссылка на основную публикацию