Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Сейчас такие кооперативы вытесняются дольщиками, но всё же существуют.

Далее расскажем о том, что из себя представляют жилищные кооперативы и как стать участником этих объединений.

Жилищный кооператив: что это и как работает?

Жилищный кооператив – это объединение людей, сформировавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем членам объединения.

Для вступления в кооператив необходимо внесение членских взносов, деньги из которых расходуются на жилплощадь.

Закон о жилищных кооперативах

Жилищный кооператив – что это такое, особенностиПравила функционирования ЖК представлены в 2 основных нормативных актах:

  • Ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
  • Гражданский кодекс РФ – раздел о юрлицах.

Ключевым документом, регулирующим деятельность и возможности ЖК, является устав. В этом документе прописывается всё, что связано с функционированием ЖК, а именно:

  • сумма вступительных взносов;
  • условия вступления и выхода из организации;
  • порядок ведения, протоколирования собраний и пр.

Высший управленческий орган кооператива — общее собрание, на котором выбирается и назначается председатель, несущий ответственность за финансово-хозяйственную часть. Члены собрания вправе сменить председателя в случае выявления серьёзных причин для этого.

ЖК могут создать не менее 5 человек, а общее количество членов не может быть больше мест, чем имеется в кооперативном доме.

Законодательство РФ не описывает все нюансы структуры ЖК. Это остаётся на усмотрение членов сообщества. Но закон обязывает вести протоколы, где должны быть отражены все важные события ЖК со дня основания.

Виды кооперативов

Жилищный кооператив – что это такое, особенностиСегодня существует 3 типа жилищных кооперативов:

  • Товарищество собственников жилья;
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  • Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Все эти кооперативы имеют ряд структурных и уставных отличий. О первом виде говорилось выше, поэтому далее рассмотрим 2 других, более актуальных на данный момент.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие ЖСК от ТСЖ заключается в том, чтобы жильё построить, а не приобрести. Такие объединения организовывают строительство многоэтажных домов.

ЖСК создаётся следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей.
  2. Утверждается устав строительного кооператива.
  3. Производятся выплаты в пользу государства (2000 руб.).
  4. Кооператив регистрируется в качестве юрлица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, регулирующим функционирование ЖСК, также является устав.

Плюсы и минусы ЖСК

У ЖСК имеется ряд преимуществ:

    Жилищный кооператив – что это такое, особенности

  • Для основания ЖСК не требуется уставной капитал.
  • Участники не обязаны трудиться в кооперативе, возводя дом самостоятельно.
  • Размер взноса определяется из потребностей кооператива на основе сметы на строительные материалы, расходов на оплату труда строителей и других затрат.
  • Минимальные переплаты по жилью (из-за отсутствия заёмного процента).
  • Не ограничивается минимальное количество участников ЖСК, а это значит, что даже небольшая группа людей может основать кооператив, выбрав любой проект застройки, например, дом в 2-3 этажа по типу коттеджа и несколько многоэтажных зданий.

Бесспорное преимущество ЖСК заключается в том, что эту организацию могут создать люди с ограниченными возможностями. Для таких участников государство на уровне местной администрации выделяет ряд льгот, таких как:

  • безвозмездное выделение земли под постройку многоэтажного дома;
  • бесплатный проект жилья;
  • помощь в подключении дома к городской инфраструктуре.

Однако тут надо учитывать один нюанс: данное сообщество вправе построить дом исключительно эконом-класса.

Минусы и трудности в ЖСК:

    Жилищный кооператив – что это такое, особенности

  • Необходимо заключать договор с застройщиками, вести учёт строительства, поддерживать ежегодный баланс средств и пр.
  • Нужна слаженность действий и быстрое разрешение спорных ситуаций и возникших проблем: например, участники могут несвоевременно вносить средства и т.д.
  • Приватизировать кооперативную квартиру можно только после полной выплаты её стоимости.
  • При регистрации ЖСК необходимо предоставить документы и сведения о всех учредителях, а также лицах, действующих без доверенности от имени юрлица (председателе, членах правления и т. д.).

Обратите внимание! Несколько мелких кооперативов вправе объединяться в один крупный под общим управлением.

Как вступить в жилищный кооператив?

Если вы приняли решение вступить в жилищно-строительный кооператив, то первым делом следует обратиться к председателю ЖСК с письменным заявлением, содержащим просьбу о вступлении в кооператив. Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

При одобрении вам нужно будет уплатить вступительный взнос, размер которого устанавливается на этом собрании. После приобретения статуса члена жилищного ЖСК у вас появляются определённые права и обязанности.

К примеру, у вас есть право голоса на всех собраниях. Ваш голос должен быть учтён и зафиксирован в протоколе. Кроме того, вы можете сами быть избранным в члены правления ЖСК, чтобы вести контроль за деятельностью кооператива.

Жилищный кооператив – что это такое, особенностиЕсли в рамках кооператива проводится коммерческая деятельность, то по закону вы вправе претендовать на часть прибыли от этой деятельности. Данная мера прописана в уставе кооператива.

После полной выплаты всех взносов вы будете признаны полноценным собственником пая. Но если первоначальный взнос не будет внесён, то дольщика принудят освободить квартиру на основании решения общего собрания.

Ст. 111 ЖК РФ определяет перечень лиц, которые могут стать членами ЖСК. В перечень входят граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.

Преимущественным правом на вступление в ЖСК (при содействии государства) обладают:

  • малоимущие граждане;
  • лица, признанные нуждающимися в жилье (ст. 49 ЖК РФ).

Членство лица в ЖСК прекращается в случае:

  • выхода пайщика из кооператива;
  • исключения участника по решению собрания (за невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юрлица;
  • ликвидации кооператива;
  • смерти члена ЖСК.

В случае смерти члена ЖСК, его наследник имеет право вступления в кооператив. Если же участник был исключен, то в срок не позднее 2 месяцев ему выплачивается весь пай, который он внёс в кооператив.

Риски участия в кооперативе

Жилищный кооператив – что это такое, особенностиПрактика функционирования кооперативов показывает, что участники таких объединений подвержены таким рискам, как:

  • несвоевременная оплата кооперативных взносов;
  • увеличение сроков строительства дома;
  • проблемы с подрядчиками;
  • массовый выход участников из кооператива.

Эти риски должны учитываться учредителями кооператива, чтобы избежать банкротства ЖСК.

Жилищно-накопительный кооператив ЖНК

Отличие данного объединения от остальных в том, что участники сообщества накапливают средства не на строительство, а на покупку жилья посредством паевых взносов, причём квартиры приобретаются в совершенно разных местах.

Участие в ЖНК – довольно рискованное дело, так как за подобным кооперативом часто скрываются мошенники.

Что можно порекомендовать тем, кто решился стать членом ЖНК? Во-первых, наблюдать за деятельностью кооператива: политика организации должна быть прозрачной и открытой, лояльной по отношению ко всем пайщикам.

Во-вторых, деятельность союза должна осуществляться исключительно на основе законов РФ. Важно, чтобы кооператив сотрудничал с крупными и проверенными банками, а все вопросы решались общим собранием.

Преимущества ЖНК:

    Жилищный кооператив – что это такое, особенности

  • Отсутствие строительных рисков и приобретение уже готового жилья.
  • Внесение единовременного вступительного взноса (в виде процентов за заём) и паевого (ежемесячные выплаты в счёт стоимости жилья).
  • Широкий, ничем не ограниченный выбор жилья (новостройки, вторичное, коммерческое жильё).
  • ЖНК не ликвидируется, даже если в нём останется всего 1 участник.

Минусы ЖНК:

  • Внушительный первый взнос (35% от стоимости квартиры), который накапливается в течение 2 лет.
  • Проживание в квартире ЖНК возможно после выплаты половины стоимости жилья.
  • В права собственника участник вступает при полной выплате суммы: до этого жилплощадь остаётся во владении ЖНК.

Жилищно-накопительный кооператив – прекрасная альтернатива ипотеке. Переплаты за квартиры, оформленные в ипотеку на длительный период, огромны. Если же квартира продаётся в рассрочку через жилищный кооператив, то участник переплачивает в разы меньше.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Деятельность ЖНК регулируется ФЗ №-215 «О жилищных кооперативах». Чтобы вступить сюда, достаточно паспорта.

Устав кооператива не требует от участника незапятнанной кредитной истории, официального заработка и большого пакета документов. Главное — вносить ежемесячно паевые взносы, размер которых определяется заранее.

Кооператив распоряжается всеми накоплениями пайщиков. Когда более 50% стоимости квартиры будет оплачена, участник получает из общей кассы средства на покупку своего жилья. Оставшаяся часть стоимости жилья оплачивается им в течение 10-15 лет.

Несмотря на все риски, ЖНК достаточно надёжны, так как контроль над соблюдением порядка осуществляется ЦБ РФ. К тому же ставка в 2 раза ниже, чем по ипотеке, правда это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Существует несколько вариантов приобретения жилья для решения жилищного вопроса. Одним из возможных вариантов является вступление в жилищный кооператив.

Если подойти к выбору вида ЖК с пониманием своих возможностей, с реальной оценкой степени риска, то можно подобрать наилучший вариант, результатом участия в котором станет полученная в собственность квартира.

Источник: http://expert-home.net/zhilishhnyj-kooperativ-chto-eto-takoe/

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив :

Как показывают исследования социологов, около 70% россиян заинтересованы в том, чтобы приобрести новое жильё, однако для большинства из них финансовая сторона дела представляется неразрешимой проблемой.

Получить ипотечную ссуду и обеспечить её погашение под силу далеко не всем. Именно по этой причине в последнее время всё большее значение приобретает жилищный кооператив как единственный путь приобретения жилья.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Что это такое

Прежде чем начать разговор о том, какие разновидности этой структуры существуют в нашей стране, дадим по возможности чёткое определение того, что несёт в себе само понятие «жилищный кооператив».

Согласно существующему законодательству, это некоммерческая организация, являющаяся одной из разновидностей потребительского кооператива, целью которого является обеспечение всех его членов недвижимостью в жилых домах, возводимых на собственные средства.

Все действия этой организации осуществляются строго в рамках Жилищного кодекса России.

Членами кооператива могут быт как отдельные граждане, достигшие шестнадцати лет (физические лица), так и организации (юридические лица).

Организация жилищного кооператива возможна при наличии не менее пятидесяти человек, желающих в него вступить. Следует заметить, что она не связана с серьёзными процедурными сложностями.

Управление жилищным кооперативом регламентируется Жилищным кодексом РФ. Согласно этому документу, оно осуществляется: общим собранием членов кооператива, его правлением, ревизионной комиссией и рядом исполнительных органов, предусмотренных уставом каждого конкретного кооператива.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Виды жилищных кооперативов

По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК).

Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома.

Читайте также:  Как оформить завещание на дом и земельный участок?

Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.

И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия.

Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме.

За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Беспроцентный долг вместо ипотеки

Возникает естественный вопрос: «Каким образом выплачивается сумма, недостающая после внесения первоначального взноса, ведь она может быть весьма велика?» Вот в этом заключается особенность, которой обладает жилищный накопительный кооператив.

Его члены получают необходимое финансирование не в виде ипотечной ссуды, а в качестве беспроцентного долга, выдаваемого на определённый срок.

До этого момента собственностью вкладчика является не сама квартира, а лишь внесённый им пай, который он может по своему усмотрению продать, передать по дарственной или завещать.

Особенности выплаты долга

Добавив недостающую сумму из своего паевого фонда, кооператив приобретает квартиру, которую оформляет как свою собственность до тех пор, пока пайщик полностью не погасит всю сумму долга.

До этого времени он имеет право вселиться, но жильё ему передаётся лишь в пользование, а не во владение.

По заранее согласованному графику член кооператива обязан производить выплаты по предоставленному ему кооперативом займу, и как только он будет погашен, новый владелец получает право переоформить её в свою собственность.

В случае прекращения платежей до полного погашения долга, пайщик автоматически выходит из состава кооператива, который возвращает ему ранее выплаченный им пай. В этом случае он обязан освободить занимаемое им помещение в течение двух месяцев со дня прекращения своего членства. Если же по какой-либо причине кооператив ликвидируется, то срок отсчитывается со дня подписания протокола.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Установление порядка очерёдности покупки квартир

Немаловажным вопросом является и порядок приобретения кооперативом тех или иных жилых помещений для его конкретных членов. Он выносится на обсуждение общего собрания членов кооператива, или предусматривается его уставом.

В любом случае определяющими факторами могут служить: объём внесённого пая, а также срок, в течение которого была внесена часть общего взноса, дающая кооперативу право на покупку или строительство жилья.

Согласно существующей практике, при равных условиях приоритет имеет тот пайщик, которому осталось меньше времени до завершения уплаты паевого взноса, а если и таких членов несколько, то учитывается срок пребывания в кооперативе.

Возможные неприятности

Важно отметить, что, несмотря на популярность жилищно-накопительных кооперативов, именно они стали основой создания множества финансовых пирамид.

В результате появилось большое количество обманутых дольщиков.

Это говорит о том, что, принимая решение о вступлении в такой кооператив, следует тщательно изучить его документацию и убедиться в том, что на рынке недвижимости он пользуется хорошей репутацией.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Достоинства ЖК

Любой потребительский жилищный кооператив, к какому бы из перечисленных видов он ни относился, имеет как свои плюсы, так и минусы. Говоря о наиболее значимых достоинствах, следует отметить, что приобретённое с помощью кооператива жильё в конечном итоге оказывается почти вдвое дешевле, чем купленное по ипотечной ссуде.

Способствует этому, прежде всего, то, что общая касса кооператива обходится без финансов, предоставляемых кредитными организациями, устанавливающими достаточно высокие проценты. Сравнительно низкая себестоимость жилья объясняется также и тем, что оно строится или приобретается готовое, без участия посредников.

К плюсам относится и лёгкость, с которой можно вступить в жилищный кооператив. В отличие от получения ипотечной ссуды, для этого не требуется предоставления большого количества документов, в том числе и удостоверяющих платежеспособность. Как правило, речь идёт лишь о паспорте и трудовой книжке. Логика простая: недобросовестный член ЖК, потеряв всё, неизбежно отсеется.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Недостатки ЖК

Однако жилищный кооператив как самостоятельная структура имеет и определённые минусы. К ним, прежде всего, относится довольно значительная сумма вступительного взноса. Она может составлять 2-6% от общей стоимости будущей квартиры.

Причём следует учесть, что она не входит в общую сумму накопления и не возвращается, если член кооператива желает из него выйти.

Кроме того, практика показывает, что срок накопления обычно составляет не менее двух лет, и даже если пайщик сразу вносит всю сумму, он не может занять своё жильё.

Для большей объективности оценки достоинств и недостатков ЖНК следует учесть, что при получении ипотечной ссуды клиент банка сразу становится владельцем квартиры, с той лишь оговоркой, что до полного погашения ссуды она остаётся в залоге у банка.

В случае возникновения проблем с платежами банку выгоднее отыскать пути урегулирования ситуации, чем по суду изымать у клиента его недвижимость. Совершенно иная картина в кооперативе.

Тут, согласно уставу, жильё, вплоть до полного погашения его стоимости, не принадлежит пайщику, а права жилищного кооператива позволяют в случае невыплаты всей суммы лишить его собственности.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Жнк – популярная форма покупки жилья

Из отчётов федеральной службы по финансовым рынкам видно, что в настоящее время в России действуют девяносто шесть жилищно-накопительных кооперативов. Это говорит об их популярности у потенциальных пайщиков.

При соблюдении определённых правил членство в них не сопряжено с большим риском.

Важно только реально оценить свою платежеспособность и правильно выбрать жилищный кооператив, так как виной разного рода неприятностей бывает их необдуманный выбор, а не сама схема функционирования этих структур.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-zhilishhnyj-kooperativ-opredelenie-vidy-prava-i-upravlenie-zhilishhnyj-nakopitelnyj-kooperativ.html

Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Читайте также:  Свидетельство о праве на наследство по закону и завещанию

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

  • Стоимость квартиры. Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
  • Нет необходимости в справках. Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

  • Членский взнос. Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
  • Собственность. Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Жилищный кооператив – что это? (видео)

В следующем видео коротко расскажут о том, что такое жилищные кооперативы и зачем они нужны:

Членство в жилищном кооперативе приносит больше выгод, чем убытков. Все риски связаны только с тем, что гражданин сделал не правильный выбор организации.

Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/

Жилищный накопительный кооператив: что это такое, ФЗ о ЖНК, а также его преимущества и недостатки

С 2005 года, ввиду принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» в обиход вошло общепринятое понятие “ЖНК”, или же жилищный накопительный кооператив. Не путайте его с ЖСК.

Что такое жилищный накопительный кооператив, каковы его цели и что следует знать каждому, кто сталкивается с ним в своей повседневной деятельности?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Жилищный накопительный кооператив: что это такое?

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

Жилищный накопительный кооператив – это один из видов экономических предприятий, функционирующих в целях удовлетворения потребительских потребностей граждан, среди характеристик которого совмещаются черты финансового и строительного кооперативов, при этом, важной функцией ЖНК является строительная деятельность.

При помощи данного типа кооперативов привлекаются денежные средства жителей определенного района на строительство, механическую обработку или покупку новых жилых помещений. Документально кооперативам данного вида разрешается производить строительство не только в жилых помещениях простого типа, но также и в многоквартирных домах.

Основным законодательными проектами, в соответствии с которыми функционируют все ЖНК на территории Российской Федерации являются жилищный кодекс РФ, а также №215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года, в которых устанавливаются список функций, цель и ответственность ЖНК, а также организационные условности в отношении данного типа объединений.

Важным фактом, о котором не следует забывать в случае взаимодействия с жилищными накопительными кооперативами является то, что его членами-участниками могут быть лишь граждане Российской Федерации.

Основной целью, ради которой изначально и предполагалось введение нового законодательного проекта, является возможность предложения гражданам нового типа услуг и повышение самостоятельности граждан в самоуправлении. Именно поэтому инициатива по созданию нового ЖНК предоставляется самим гражданам на основе определенных условий, которые будут рассмотрены в последующих главах.

Так, в список задач данного типа объединений по законодательному замыслу может входить предоставление гражданам-пайщикам возможности удобного приобретения жилища как в пределах определенного, входящего в компетенции рассмотрения участка, так и в других городах России.

Основные права и обязанности

Жилищный кооператив – что это такое, особенности

  • Жилищно накопительный кооператив (что это вы уже знаете), функционирующий в порядке, установленном и для всех других основанных на членстве объединений из граждан или организованных предприятий, также должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в ЕГРЮЛ (то есть Единый государственный реестр юридических лиц).
  • Для того чтобы успешно провести обязательный процесс регистрации в ЕГРЮЛ, председателю правления нового потенциального ЖНК требуется предоставить достаточно маленький список официальных документов к заявлению.
  • Также данную функцию имеет право нести другое уполномоченное к выполнению данного задания лицо, которое было избрано в ходе собрания кооператива.

Данная форма кооператива имеет определенную собственную форму структурирования составляющих органов. Так, неотъемлемым органом подобного типа объединений является наличие ревизионной комиссии и исполнительного лица, которым, например, может быть директор. Также правление и собрание – это важные органы каждого жилищного кооператива.

В права рассматриваемой нами формы организационного объединения входит создание собственного, уникального уставного капитала, в соответствии с которым в последующем ведётся деятельность предприятия. Ввиду данного факта может и оказываться определенное влияние на процесс принятия решений в жилищном кооперативе данной формы.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/chto-takoe-zhnk.html

Жск что это такое? преимущества и недостатки, принцип работы

ЖСК: что это такое?

Объединения в форме ЖСК — не новы для нашего общества. Именно поэтому таким коллективам посвящены целые главы в нормативно-правовых актах.

Сегодня современное законодательство определяет, что жилищно- строительный кооператив — это особое сообщество, которое представляет собой определённую форму и одновременно объединяет покупателей, которые хотят приобрести жильё и совместными усилиями возводят его при помощи строительства, на основании слияния своих денежных средств.

Все вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс.Жск в ЖК РФ раскрывается в статье 116-й, где он дает определение подобным объединениям и рассказывает о том, какие основные принципы заложены в уставе данного объединения.

  • Совместное строительство, как основная деятельность ЖСК, освещается законе 214-фз, в котором говорится о возможности участия граждан в долевом строительстве.
  • В этом законе как раз говорится о том, что ЖСК – это единственная разрешенная законом альтернатива, которая может заменить вам любое строительство как таковое.
  • То есть, делаем вывод, что жилищно строительный кооператив это объединение граждан, где сторонами могут выступать и граждане, и организации, которые имеют целью построение жилья, а также, последующее управление им.

Организационно правовая форма

ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.

Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.

Как работает система ЖСК?

Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо собрать всех желающих лиц (учредителей), которые хотят участвовать в подобной процедуре.

Но суммарное количество учредителей не должно превышать число помещений, которые должны быть построены.

Назначается дата совместной встречи для обсуждения деталей и принятия устава. При проведении собрания составляется протокол, а также устав. Таким образом, начинается действие жилищно-строительного кооператива на практике.

Источник: https://leonmonitor.ru/zhsk-chto-eto-takoe-preimuschestva-i-nedostatki-printsip-raboty/

Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

Какими правовыми нормами регулируется

Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

  • Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.
  • Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:
  • Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:
  1. Устав.
  2. Сведения о количестве участников.
  3. Данные о размере паевого фонда.
  4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

Читайте также:  Как оформить сделку купли-продажи квартиры через мфц самостоятельно

Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

  1. Наименование кооператива.
  2. Место его нахождения.
  3. Сведения о членах данного кооператива.
  4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
  5. Сведения о филиалах и представительствах.
  6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
  7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
  8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

Виды жилищных кооперативов

Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

  1. Жилищный строительный кооператив.
  2. Жилищный накопительный кооператив.

Обе схемы покупки недвижимости через ЖСК и ЖНК имеют одну общую черту: они позволяют участнику стать собственником недвижимости только после полной уплаты паевых взносов.

Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Целью организации кооперативов является удовлетворение требований в жилье с помощью объединения в одном фонде всех внесенных его участниками паевых взносов.

Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

  1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
  2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
  3. Приобретать жилые помещения.
  4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

Права и обязанности членов

Членами ЖНК могут стать только физические лица, а именно дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет.

Для создания жилищного накопительного кооператива требуется, чтобы поступила инициатива не менее, чем от 50 человек. При этом его максимальная численность составляет 5000 человек.

Процедура вступления в жилищный накопительный кооператив предполагает прохождение таких этапов:

  1. Участник пишет заявление на имя правления кооператива о вступлении в ЖНК, согласно уставу кооператива и 215-ФЗ.
  2. После принятия положительного решения по кандидатуре гражданина сведения о нем подлежат внесению в реестр юрлиц по 129-ФЗ.
  3. Участником оплачивается вступительный и паевой взнос.
  4. Пайщик получает официальный документ, который подтверждает его членство в кооперативе. Это, например, договор паенакопления или договор участия в ЖНК.

Законодательство не содержит указания на минимальный размер взноса для вступления в ЖНК. Каждый кооператив вправе определиться с этой суммой самостоятельно по своему усмотрению и прописать ее в уставе.

Помимо вступительного взноса, кооперативами определяется величина паевых взносов, которая позволяет участнику ЖНК приобрести недвижимость либо начать ее строить.

Правление кооператива разрабатывает индивидуальные графики внесения паевых взносов для пайщиков и условия для привлечения заемных средств.

Процедура покупки недвижимости через вступление в ЖНК предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Участник делает первоначальный вступительный взнос.
  2. Оплачивает паевые взносы по графику и после внесения нужной суммы приобретает себе недвижимость в строящемся доме или на вторичном рынке.
  3. Затем участник по графику продолжает выплачивать стоимость квартиры, но не позднее максимального срока для погашения.

Стандартно условия выглядят так: после получения кооперативом 50% от стоимости квартиры он приобретает ее пайщику, а затем тот выплачивает остаток в течение 1,5-2 лет.

Помимо паевых взносов, участники кооператива должны уплачивать членские взносы в определенном размере, которые направляются на организационные траты кооператива.

Обычно они определяются как небольшая сумма от стоимости недвижимости: например, как 0,05% от стоимости квартиры.

Формы участия в кооперативе, с точки зрения способа внесения паевых взносов, их размеров и условий приобретения недвижимости, могут быть разнообразные (например, уставом может быть предусмотрено обязательное накопление до 50% от стоимости квартиры).

Согласно п. 2 ст. 27 215-ФЗ, формы участия в накопительном кооперативе в обязательном порядке устанавливают:

  1. Минимальный период внесения паевых взносов.
  2. Максимальный период внесения взносов.
  3. Размеры взносов или способ определения размеров.
  4. Часть паевого взноса, после накопления которой кооператив обязан приобрести квартиру участнику или начать ее постройку.
  5. Максимальные сроки для погашения оставшейся части паевых взносов.
  6. График платежей в счет паевого взноса и размеры платежей.
  7. Возможные условия для привлечения заемных средств.

Часть паевых взносов участники ЖНК могут внести в зачет свой старой недвижимости. Хотя обычно это не очень выгодный вариант, так как квартиры по такой схеме продаются обычно по цене ниже рыночной.

Согласно п. 2 Постановления Правительства №862 от 2007 года, в качестве паевых взносов может выступать материнский капитал.

Участники кооператива наделены правом контроля за его деятельностью. Такой контроль осуществляется ими через участие в общем собрании членов кооператива, правлении или ревизионной комиссии.

Все органы потребительского кооператива являются коллегиальными, кроме случаев, когда избирается единственный ревизор или директор в качестве исполнительного органа.

Помимо контроля за деятельностью ЖНК и возможности влияния на его решения, участники имеют следующие права:

  1. Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.
  2. Выбирать форму участия в кооперативе.
  3. Получить в пользование жилое помещение.
  4. Распределять полученные ЖНК доходы от ведения предпринимательской деятельности.
  5. Завещать пай.
  6. Выйти из числа участников в любой момент по своему усмотрению и получить при выходе из кооператива полную действительную стоимость пая.
  7. Устанавливать требования в отношении приобретаемого или строящегося кооперативом жилья.

Помимо прав, пайщики имеют и определенные обязанности. Так, они должны соблюдать устав организации и исполнять принятые на общем собрании решения. В их обязанности также входят:

  1. Оплата вступительного взноса, величина которого регулируется уставом.
  2. Выплата ежемесячных паевых взносов.
  3. Выплата резервных дополнительных взносов, если они были введены решением общего собрания.

Членство в кооперативе может быть прекращено в следующих случаях:

  1. При добровольном выходе из числа участников.
  2. При исключении пайщика из числа участников при нарушении им взятых на себя обязательств.
  3. При передаче пая третьему лицу.
  4. При смерти участника.
  5. При обращении взыскания на пай.
  6. После внесения взносов в полном размере и переоформлении недвижимости в собственность.
  7. При ликвидации кооператива.

Стоит учитывать, что задолженности у отдельных членов ЖНК не подлежат погашению остальными участниками кооператива. То есть в данном случае предусмотрена индивидуальная ответственность по своим обязательствам.

Плюсы и минусы ЖНК

Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

  1. Необходимость минимального первоначального взноса.
  2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
  3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
  4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

  • возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании;
  • возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов;
  • наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости;
  • риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

Основной риск приобретение недвижимости по указанной схеме состоит в том, что до того, как участник полностью не выплатит стоимость квартиры, она фактически принадлежит кооперативу. То есть участник может проживать в квартире и пользоваться ей, но распоряжаться ей по своему усмотрению он не вправе.

Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы.

Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст.

32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

  1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
  2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
  3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
  4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
  5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

После вступления в ряды ЖНК в обязательном порядке следует получить подтверждающие документы: заверенные копии свидетельства о приеме в ряды ЖНК и копию протокола общего собрания, который принял такое решение.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико.

Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

Загрузка…

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/znk.html

Ссылка на основную публикацию