Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2020 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.

Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Читайте также:  Заявление о регистрации по месту жительства - форма 6

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти  правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

  • Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.
  • Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/komnatu-v-kommunalnoy-kvartire.html

Как подготовить и собрать документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире является одной из самых трудоемких процедур среди гражданских сделок. Какие документы нужны, как договориться с соседями и на какие сроки рассчитывать — все это изложено в статье.

Особенности

Продажа коммунального жилья связана с необходимостью учета позиции других жильцов, учетом пробелов в имеющихся документах, длительностью согласования юридических действий с органами власти.

Для продажи комнаты необходимо, чтобы право собственности на нее было зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Такое право возникло у граждан, которые произвели приватизацию жилья согласно Закону РФ от 04.07.

1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При этом на сегодняшний день право на приватизацию жилого помещения не ограничено никакими сроками.

Документом, подтверждающим наличие зарегистрированного права является свидетельство либо выписка из ЕГРН.

Неприватизированное жилье находится в государственной или муниципальной собственности, поэтому продать его или произвести другие распорядительные операции в таком случае невозможно.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты.Чтобы не нарушить их права и правомерно осуществить сделку купли-продажи, необходимо уведомить либо получить письменные отказы других жильцов от покупки помещения в установленном законом порядке.

Так, в ст. 42 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сказано, что зарегистрировать переход права собственности в связи с продажей комнаты постороннему лицу можно только в том случае, если приложить к заявлению о регистрации документы, подтверждающие уведомление других долевых собственников о продаже или их отказ от преимущественного права выкупа либо истечение срока для использования этого права.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Основным документом при продаже комнаты в коммунальной квартире является договор между продавцом и покупателем, который должен содержать все его существенные условия, регламентированные ГК РФ.

К ним, в частности, относятся: предмет договора (объект недвижимости), цена сделки, а также перечень лиц, сохранающих в соответствии с законодательством право пользования жильем после смены его собственника.

Все документы для реализации

Для заключения сделки нужно подготовить ряд бумаг:

  • оригиналы и копии паспортов продавца и покупателя;
  • справка из ЖЭК или ТСЖ или из лицевого счета об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • технический документ на объект недвижимости;
  • правоустанавливающий документ на комнату (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);
  • письменное согласие органов попечительства и опеки — если собственниками в том числе являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
  • выписка о снятии с регистрации из продаваемой комнаты, — как правило, требование об этом выдвигает покупатель;
  • подтверждающие соблюдение преимущественных прав соседей документы.

Последний пункт необходим для защиты от претензий других жильцов в будущем.

Нужно ли письменное согласие соседей?

Когда один из собственников общей квартиры решает продать свою комнату, он должен учесть, что другие жильцы обладают первоочередным правом на покупку этой комнаты. Здесь законодатель защищает интересы жильцов, давая им возможность расширить или улучшить свои жилищные условия и не допускать поселения новых соседей.

Получать от каждого соседа письменное согласие на отчуждение комнаты не требуется. Достаточно уведомить жильцов о решении продать жилье и таким образом соблюсти норму закона либо получить отказ собственников от права выкупа.

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

Каких соседей нужно уведомить:

  • собственников других комнат в квартире;
  • орган местного самоуправления, если среди соседей есть наниматели социального жилищного фонда, ведь для таких случаев собственником считается государственный или муниципальный орган;
  • органы опеки и попечительства , если среди других собственников присутствуют дети до восемнадцати лет или недееспособные лица.

Как уведомить:

  • составить извещение самостоятельно и отправить его экземпляры всем соседям на почтовый адрес в режиме заказного письма;
  • посетить нотариальный кабинет и оформить заверенное извещение о продаже комнаты с просьбой отказаться от преимущественного права либо воспользоваться им; высылкой уведомлений займется нотариус, он подтвердит отправку документа и ее возврат — в случае нежелания соседей получать письмо.

Такие меры применяются, если жильцы не принимают извещение с рук и не соглашаются дать одобрение на сделку.

Затем нужно в течение 30 дней ожидать письменные ответы. Если никто из жильцов не пожелал выкупить комнату, собственник может продать свою долю любому третьему лицу. Если кто-то из соседей отозвался на извещение, с ним собственник и должен заключить договор купли-продажи.

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

В извещении обязательно указывается цена объекта, и гражданин не вправе продать комнату по более низкой цене, чем предложена соседям. В противном случае и в иных ситуациях, когда права сособственников были нарушены, они могут обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи соответствующего жилого помещения.

Документами, подтверждающими извещение либо отказ соседей, могут быть:

  • извещение простое или нотариально заверенное;
  • конверты с отметками о неполучении писем адресатами;
  • письменные отказы жильцов;
  • решение суда, заверенное в соответствующем суде, о признании собственников, чье местопребывание неизвестно, пропавшими или умершими; иск можно подать, если сосед отсутствует более 1 года; по итогам решения функции управления долей пропавшего будут переданы судом другому лицу, которому также придется направить извещение и ждать ответа.

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

После сбора документов

Если все вопросы с преимущественным правом соседей решены, — а это самый трудный этап при подготовке к реализации, — нужно заключить договор купли-продажи.

Документ формируется самостоятельно или при помощи специалистов согласно стандартным правилам документоведения и должен содержать существенные условия, о которых сказано выше. Заверять договор не нужно, но по желанию любой из сторон можно удостоверить действительность соглашения нотариальной отметкой, при этом один экземпляр договора останется в архиве нотариуса.

После заключения сделки производятся требуемые действия по подготовке комнаты, затем осуществляется оплата одним из удобных способов (наличными, через услуги банка, ячейки и пр.), составляется передаточный акт, а новый владелец подает бумаги для регистрации своего возникшего права собственности в Росреестр или отделение многофункционального центра («Мои документы»).

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-podgotovit-i-sobrat-dokumenty-dlya-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire/

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Главная / Квартира / Коммунальная квартира

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире.

Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.
Читайте также:  Как принять квартиру в новостройке с черновой отделкой по нормативам

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты.

Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса.

В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки.

Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости.

Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kommunalnaya-kvartira/prodazha-komnaty.html

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире: договор, согласие соседей

Продажа комнаты в коммуналке сопряжена с трудностями согласования этой операции с остальными жильцами. Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, как оформить сделку и как получить согласие соседей? И, наконец, каковы риски покупки такой недвижимости?

Какую комнату можно продать — приватизированную или муниципальную?

Продавать муниципальное жилье нельзя — оно является частью жилищного фонда муниципалитета и государства, это его собственники и только они могут распоряжаться этим имуществом. Если же квартира приватизирована, то она уже находится в частной собственности, поэтому позволены любые операции по владению, использованию и распоряжению такой недвижимостью.

Если часть жильцов приватизировала свои доли, а часть отказалась участвовать в приватизации, то отказавшиеся приобретают право бессрочного пожизненного проживания в квартире. Но, даже имея такое право, продать свою комнату нельзя.

Оснований для продажи комнаты в коммунальном жилье всего два, и каждое из них даёт право реализовать недвижимость:

  • имеющейся на руках договор приватизации;
  • выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.

Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.

Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.

Доли бывают двух видов:

  • Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
  • Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.
  • Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.
  • Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.
  • В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.

Получение согласия соседей

Можно ли продать комнату в квартире любому человеку и требуется ли для этого согласие других собственников и жильцов?

В 250-ой статье Гражданского кодекса указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

Важное требование — цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям. Т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Перед выставлением собственности для рассмотрения внешних покупателей, хозяин комнаты в коммуналке обязан предложить соседям выкупить его долю. Уведомление должно иметь письменный вид с обязательным обозначением предмета продажи, цены и прочих условий, которые хозяин доли собирается предлагать внешним покупателям, если внутренние откажутся.

Если продавец продаст долю постороннему лицу, нарушив условия 250-ой статьи Гражданского кодекса (о праве других жильцов выкупить долю по цене, по которой собственник продаёт долю, и других равнозначных условиях), то любой из собственников в течение 3 месяцев может подать исковое заявление в суд для признания сделки недействительной и перевода прав и обязанностей покупки на себя.

Кого нужно оповестить?

  1. Соседей, которым принадлежит остальная часть объекта на праве собственности (жильцы по договорам или ордерам социального найма и проживающие по договору залога имущества с ипотекой не считаются);
  2. Муниципалитет, которому квартира принадлежала до приватизации, если в квартире проживают лица по договору социального найма (например, отказавшиеся от приватизации жилья и сохранившие пожизненное право пользование объектом);
  3. Органы государственной опеки, если среди прочих собственников есть дети и частично или полностью недееспособные граждане.

Образец уведомления соседей можно скачать здесь.

Какой ответ нужен для дальнейших действий:

  • Согласие одного из соседей купить долю;
  • Письменный отказ от права преимущественного выкупа, образец отказа прямо тут;
  • Отсутствие какого-либо ответа.
Читайте также:  Как расприватизировать квартиру? деприватизация.

Срок ожидания ответа — 30 дней. После прохождения срока считается, что преимущественное право соблюдено, так как дольщик сообщил о своём намерении и дал возможность остальным соседям увеличить свои доли и не сталкиваться с посторонними лицами в квартире. Теперь можно продать комнату любому потенциальному покупателю.

Для соблюдения 250-ой статьи ГК РФ достаточно предложить выкуп одному из соседей, и если он согласится, сообщать остальным не нужно.Согласие нужно составить в письменном виде!

Далее происходит оформление продажи квартиры в долевой собственности — заключается договор с согласившимся и производятся дальнейшие действия по передачи права собственности.

Но на практике другие собственники очень часто не выкупают долю и нарушают правила, не принимая извещение. Реально ли продать долю в квартире с такими соседями?

Можно ли продать комнату без согласия соседей и по закону?

Можно использовать законные методы, когда другие собственники не хотят ни покупать рассматриваемую долю, ни отказываются от выкупа, в итоге препятствуя сделке.

Какие способы доступны:

  • Оформление купли-продажи доли в квартире в виде дарственной — при дарении не требуется согласия иных собственников. Важно знать риски:
    • ненадёжный покупатель может не расплатиться и тогда доля достанется ему даром;
    • сделка может быть признана действительной, если другие собственники узнают об использованном методе и подадут иск в суд.
  • Оформление в виде отступного — дольщик занимает у потенциального покупателя деньги и заключает договор отступного, по которому вместо денег расплачивается с ним путём передачи имущества — своей доли.Здесь тоже присутствует риск признания сделки недействительной.
  • Альтернативное оформление купли-продажи доли в квартире или можно подарить покупателю небольшую долю от своей доли. Покупатель регистрирует право собственности и становится одним из собственников квартиры наравне с другими.Затем вы продаёте ему оставшуюся часть своей доли по преимущественному праву покупки. Ведь по Гражданскому кодексу достаточно предложить купить долю одному из собственников, если он согласен, извещать остальных не нужно.

    Риск — покупатель может передумать покупать оставшуюся часть вашей доли.

Самые надёжные способы:

  1. Поручить нотариусу отправку извещений другим собственникам.
  2. Отправить телеграммы собственникам через органы печати.
  3. Направить заказное письмо.

Если письмо или телеграмму адресаты не заберут в срок, установленный почтовым отделением (обычно 7-8 дней), то конверт или извещение возвращается адресанту. Такая бумага является доказательством, что уведомление было направлено и с даты извещения отсчитывается срок в 30 дней. Если за 30 дней собственники не дали письменный ответ, то продавец вправе продать долю любому желаемому лицу.

Лучше всего обратиться к нотариусу за услугой отправки извещений сособственникам, так как он оформит возвращённые конверты и сообщения с нотариальным заверением, — это будет более твёрдым доказательством на случай судебного разбирательства.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Если покупатель найден — сосед или посторонний человек, — нужно переходить к сбору документов и оформлению сделки.

Перечень документов

Какие документы нужны и как их оформить для продажи доли в квартире:

  • Несколько ксерокопий своего паспорта или иного документа, подтверждающего личность;
  • Выписка по состоянию задолженностей перед жилищно-коммунальными службами. Каждый дольщик уплачивает свою часть услуг ЖКХ, а наличие долгов или неопределённость в этом вопросе могут стать причиной для сомнений потенциальных покупателей.Где взять — попросить в бухгалтерии ТСЖ и ЖЭУ/ЖЭК.
  • Кадастровый паспорт квартиры — дубликат дольщика, выданный при постановке объекта на государственный кадастр.Если утрачен можно попросить дубликат одного из собственников для снятия копии или заказать в Росреестре выписку об основных характеристиках квартиры с правами. Если квартира не учтена в государственном кадастре, нужно подавать заявление в Росреестр для учета.
  • Технический план объекта — дубликат дольщика, выданный техническими инженерами после составления плана. Если дубликат утрачен, — попросить дубликат у другого собственника для снятия копии или заказать в БТИ копию;
  • Правоустанавливающий договор — документ о том, как собственник получил свою долю. Дубликат можно купить у нотариуса, который заверял договор, либо в Росреестре. Если правоустанавливающим документом является договор приватизации — в администрации муниципалитета.
  • Разрешение органов государственной опеки — если собственник — несовершеннолетний, полностью или частично недееспособный, за документом нужно обращаться туда.
  • Решение суда о признании полностью или частично недееспособным. Если утрачено, то можно обратиться в канцелярию суда, выдавшего документ.

Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.

  • Документы опекуна об установлении опеки — несовершеннолетние и полностью или частично недееспособные не могут самостоятельно продать имущество, поэтому за бумагами необходимо обратиться в органы опеки и суд.
  • Выписка из домовой книги, если покупателя интересует состав семьи, т. е. количество прописанных лиц. Лучше подготовить, к тому же заказывается бесплатно в МФЦ, нужно подать туда оригинал и копию домовой книги.
  • Письменное согласие мужа/жены, заверенное у нотариуса, если у собственника есть супруг/супруга, а доля была приобретена после заключения брака. Где взять — нотариус сформирует.
  • Документы об ограничении и обременении, если право собственности обременено. Пример — доля получена в результате заключения договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца. Где взять — заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
  • Доверенность от нотариуса, если собственник не сможет присутствовать при заключении договора, необходимо документально доверить право осуществления действий от его имени.
  • Справка о заключении, постановление суда о назначении наказания в виде лишения свободы, если собственник находится в заключении (что не лишает его права распоряжаться своим имуществом).Справка об освобождении, выдаваемая в тюрьме, если собственник — бывший заключённый.
  • Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака.
  • Уведомления о продаже доли в квартире, направленные другим собственникам.

Затем составляется договор.

Дарение недвижимости встречается реже, чем купля-продажа, поэтому многие одариваемые не вполне ориентируются в своих правах.

Однако продажа квартиры, полученной по договору дарения, практически ничем не отличается от обычной реализации объекта недвижимости, впрочем, все подробности — в нашей статье.Какие документы нужны в Росреестр для продажи квартиры читайте тут.

Желательно подготовить весь пакет, а не подносить бумаги по запросу служащего, так как у некоторых справок есть срок действия.

Договор купли-продажи: содержание, образец

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит 550-ую статью, устанавливающую обязательную форму купли-продажи недвижимости — договор в письменном виде с обязательными существенными условиями.

Ими являются:

  • Предмет договора;
  • Цена сделки;
  • Список жильцов, которые имеют право пожизненного проживания в квартире (например, отказавшиеся от приватизации).

*Предмет — наименование объекта, его адрес и кадастровый номер.

Стоимость сделки должна соответствовать рыночным ценам, поскольку этот фактор проверяется налоговыми органами согласно нормам статьи 105.14 Налогового кодекса России о сделках между взаимозависимыми лицами.

Особенности договора:

  • Название сделки и номер;
  • Указание места (города, иного населенного пункта);
  • Наличие вступления — преамбулы (представление сторон с подробными паспортными и иными персональными данными);
  • Раздел с существенными условиями — предмет и цена;
  • Прочие условия:
    • какое имущество переходит покупателю вместе с квартирой (мебель и т. п.),
    • как выписываются жильцы,
    • фиксация состояния квартиры на момент сделки,
    • срок для освобождения объекта стороной продавца,
    • момент передачи ключей,
    • как происходит переход прав после сделки купли-продажи квартиры,
    • какие документы подтверждают отчуждение имущества;
  • Заключение;
  • Подписи сторон и дата.

Окончательный документ составляется в 3-4 экземплярах — для покупателя и продавца и других лиц, если в сделке участвовали поручители, кредиторы, государственные органы (например, Пенсионный фонд). Вот здесь можно скачать образец типового договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Заключенный договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от одного лица к другому.

Что нужно знать при покупке комнаты?

Гражданам, задумывающимся о покупке комнаты в коммунальном жилье, стоит обратить внимание на следующие риски:

  • Часто продавец предлагает заключить сделку в виде дарственной, но тогда будет отсутствовать документ о передачи денежной суммы, а он нужен покупателю, при этом выявление передачи денег сделает договор дарения ничтожным.
  • Обязательно ознакомиться с выпиской из домовой книги по форме 9 и правоустанавливающими документами, перечисляющими собственников. Нужно убедиться, что всем прописанным соседям и собственникам поступили извещения с предложением выкупа и с тех прошло больше 1 месяца.
  • Можно запросить у продавца и архивную выписку из домовой книги, чтобы получить информацию обо всех жильцах, когда-либо проживавших в квартире.
  • Следует заказать общую выписку из ЕГРН и удостовериться, что на квартиру или комнату не наложены обременения и ограничения.
  • Узнать, есть ли у продавца супруг/супруга и получить нотариальное согласие от него на сделку.

При оформлении договора лучше обратиться к юристу или нотариусу.

Купивший долю в квартире должен пройти процедуру государственной регистрации перехода к нему права собственности от прежнего хозяина. Сам процесс внесения записи о новом праве в реестр ЕГРН занимает 5-12 дней. По результатам выдается выписка о регистрации права собственности.

Особенности сделок с коммунальной недвижимостью поясняет нотариус:

Заключение

Продажа комнаты в коммунальной квартире имеет юридические трудности, связанные с получением отказа от выкупа других соседей.

Часто соседи не хотят выкупать комнату, но и не хотят, чтобы в квартире поселился чужой человек, и препятствуют сделке.

Чтобы правильно и без стресса произвести продажу лучше всего посетить нотариальную контору, чтобы нотариус заверял факт отказа от покупки комнаты. Тогда можно смело продать свою долю любому желаемому лицу.

Как происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/komnaty-v-kommunalke-dokumenty.html

Ссылка на основную публикацию