Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту самостоятельно? в 2020 году

Покупка квартиры – дорогостоящая процедура, при которой необходимо осуществить проверку недвижимости на юридическую чистоту.

Если этого не сделать, то может случиться так, что сделку признают незаконной и покупатель лишится своих средств. При покупке недвижимости в ипотеку кредитное учреждение проверяет жилплощадь перед одобрением сделки.

Но как проверить квартиру перед покупкой на чистоту самостоятельно? От какой квартиры лучше отказаться?

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно

Первый шаг – это выбор квартиры. Покупателю необходимо отобрать несколько предложений, которые изучаются детально, и уже из них выбрать наиболее подходящий вариант. При выборе квартиры важно остановиться на таких параметрах как:

  • количество комнат и полезной площади;
  • этаж;
  • подходящий район;
  • характеристика дома;
  • необходимость ремонта или отделки в квартире.

Важный момент! Чтобы найти подходящее предложение, важно уделить время сравнению цен. Для этого изучите стоимость квартир с идентичными показателями и сделайте сноску на инфраструктуру района. После выписки подходящих вариантов созвонитесь с владельцами и согласуйте встречу для осмотра недвижимости.

Уделите внимание:

  • состоянию квартиры, подъезда и дома;
  • будущим соседям;
  • репутации района.

Возьмите в расчет, что перед въездом в новую квартиру потребуется ремонт. Его лучше проводить «под ключ».

Сотрудники строительной компании проведут все необходимые работы, которые приведут квартиру в порядок и сделают ее удобной для жизни.

Лучше купить квартиру, в которой требуется ремонт, со скидкой и привести ее в состояние, комфортное для вас. Ведь любой ремонт от прежних хозяев не сможет сделать жилплощадь такой, которая станет удобна новым владельцам.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Если вам понравился один из вариантов, и вы решили его приобрести, то необходимо удостовериться, что сделка пройдет в рамках закона. Если с приобретением квартиры на первичном рынке все просто (достаточно только проверить застройщика), то купить недвижимость на вторичном рынке сложнее.

Опасность заключается в том, что у такой жилплощади уже были хозяева: на квадратных метрах прописывались жильцы, каждый из которых может стать проблемой для новых владельцев.

Во-первых, они могут оспорить сделку, и она не осуществится, что повлияет на потерю времени. Во-вторых, неправильная продажа квартиры может привести к финансовым потерям.

Деньги будут отданы продавцу, но в праве на жилплощадь при регистрации последует отказ.

Чтобы обезопасить себя от таких форс-мажоров, изучите выписку из ЕГРН. Это самый главный документ, который обладает важным значением при сделке купли-продажи недвижимости. Именно в этом документе будет указано, была ли квартира спорной ранее. Изучите последние 3-5 лет. Такой истории хватит, чтобы удостовериться в том, что объект недвижимости чист и готов стать вашим без особых проблем.

Если в такой выписке вы увидите, что квартира была предметом спора нескольких человек, то не стоит слушать хозяина, который вам скажет, что теперь все в рамках закона. Это, скорее всего, не совсем так, и вы рискуете своими средствами.

  • Паспорт или другой документ, подтверждающий личность продавца. Чтобы проверить его, нужно обратиться с полученными данными в паспортный стол.
  • Право собственности на квартиру. В этих целях можно использовать договор купли-продажи, который использовался при последней сделке с недвижимостью. Также можно использовать дарственную, свидетельство о наследстве и прочие документы.
  • Выписка из ЕГРН – самый важный документ, который необходимо тщательно изучить. Если продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость, то сделает все необходимое, чтобы вы получили этот документ. Из него можно узнать, что на квартиру не налагаются меры ограничения. Расширенная выписка поможет понять, сколько у квартиры было собственников, как часто она покупалась и продавалась. Если в небольшой промежуток времени квартира сменила нескольких хозяев, это должно вас насторожить. Сравните информацию и выписки с документами продавца.
  • Выписка из МФЦ или паспортного стола. Сегодня регистрация лиц, которые не владеют своими долями жилплощади, не является препятствием для сделок с квартирой. Можно добавить в договор купли-продажи пункт, чтобы зарегистрированные лица выписались к конкретному числу. Но покупатель, который хочет, чтобы его недвижимость была продана, должен сам позаботиться о решении этого вопроса. Поэтому их наличие должно насторожить. В некоторых исключительных случаях по суду зарегистрированные жители могут продолжать пользоваться жилплощадью даже после смены владельца.
  • Задолженность по коммунальным услугам. Некоторые статьи долга могут перейти к новому владельцу. Поэтому обезопасьте себя от таких проблем.
  • Разрешение на перепланировку. Если в квартире была проведена перепланировка, то она должна соответствовать действующим нормам. Ремонт с изменением положений перегородок должен быть разрешен в БТИ.
  • Кадастровый и технический паспорт на квартиру. Эти документы выдаются в БТИ. В бумагах указываются технические параметры недвижимости и другие нюансы. Если информация, которая содержится в этих документах, не соответствует действительности, то это может привести к отказу в регистрации. Чтобы решить этот вопрос, придется привести квартиру к заявленным характеристикам, что чревато большими финансовыми тратами.
  • Справка супруга/супруги о разрешении на сделку. Справка должна быть заверена нотариально. Желательно дополнительно встретиться с женой (если продавец муж) или с мужем (если продавец жена) и поинтересоваться, не будут ли они против такой сделки.

Важный момент! Не стоит приобретать квартиру, которая была передана владельцу по решению суда. Это может привести к повторным слушаниям, результат которых может не устроить нового владельца. При этом велик риск, что покупатель такой квартиры может потерять не только жилплощадь, но и деньги.

Продавец должен предоставить оригиналы документов. Любые исправления, опечатки и другие ошибки недопустимы. На все документы, кроме паспорта, можно сделать копии и использовать их у себя. Если собственник отказывается предоставлять копии и не дает их сделать – это еще один повод отказаться от сделки.

Если недвижимость продается по договоренности, такую сделку можно причислить к опасным для покупателя. Получить доверенность обманным путем сегодня не очень сложно. Если вы решили рискнуть, то изучите доверенность. Главная деталь, на которую необходимо смотреть – нотариальное удостоверение. Если его нет, то документ недействителен.

В доверенности должны быть прописаны права доверенного лица, возможность им совершать куплю-продажу недвижимости. Но еще до сделки лучше встретиться с настоящим владельцем квартиры и убедиться в том, что будущая сделка соответствует действующему законодательству. Удостоверьтесь, что доверенность не была отозвана.

Покупка недвижимости, которая получена в наследство, тоже относится к категории рискованных. Особенно если она продается владельцем сразу после вступления в право наследования.

Если у прошлого владельца, от которого досталась недвижимость, появятся родственники, претендующие на квартиру, то имеется риск проигрыша дела в суде и финансовых потерь. На то, чтобы опротестовать завещание, у новых наследников имеется три года.

Если квартира продается после этого срока, то можно не переживать за чистоту сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена со множеством трудностей, ведь у такого жилья есть своя история и сложности с проверкой.

Поэтому перед сделкой стоит тщательно проверить квартиру на юридическую чистоту, а после долгожданной покупки доверить ремонт даже «убитой» жилплощади надежной ремонтной компании, обратившись за услугой комплексного ремонта.

Такие компании имеют фиксированные сроки и стоимость ремонта, берут всю его организацию на себя, освобождая время клиента. Вам останется только въехать в вашу стильную и уютную квартиру.

Источник: https://sdelano.ru/stati/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-na-chistotu-samostoyatelno/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в 2020 году — инструкция, через интернет, онлайн

  • Самостоятельное изучение того, полностью ли чист объект недвижимости, предлагаемый продавцом, включает множество действий, посвященных изучению отдельных аспектов, так как любое нарушение может оказаться неприятным сигналом.
  • Наряду с проверкой документов и получением справок рекомендуется не пренебрегать и разговорами с жильцами, которые живут в том же месте, что и продавец.
  • Процедура проверки состоит из следующих шагов:
Установить Что квартира имеется в наличии
Ознакомиться С личными бумагами (паспортом) владельца жилья. Также изучить документы посредника
Исследовать бумаги на саму квартиру Заказав их в соответствующих ведомствах, речь о них пойдет в разделах ниже, относящихся к проверке различных нюансов
Пообщаться С соседями владельца объекта по подъезду и дому, а также с сотрудниками ЖКХ

Проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в итоге вполне возможно, но это трудоемкий процесс. Придется посетить множество организаций и получить массу бумаг.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно

основные этапы сделки при купле-продаже квартиры

Правоустанавливающая документация

  1. Бумага данного вида помогает удостоверить, что у лица, которое продает квартиру, действительно имеет ее в своей собственности.
  2. В качестве правоустанавливающей документации в таком случае выступает свидетельство о регистрации права собственности.

  3. В этой бумаге устанавливается:
  • какой это объект, комната или квартира;
  • какова площадь помещения;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • присутствие обременений или иных ограничений по совершению сделок,
    стоит иметь в виду, что их отсутствие на момент составления свидетельства не доказывает, что они не появились ко времени планирования сделки;
  • документ, послуживший основанием для приобретения собственности на жилье, в том числе — договор одного из видов — купли-продажи, долевого участия; мены, дарения; решение суда о праве; свидетельство о праве на наследство;
  • указание личности владельца.
  • Если среди собственников перечислены лица, которым не исполнилось 14 лет, то требуется, чтобы за них договор заключили оба их родителя.
  • Если ребенок находится под ответственностью опекуна, то договор, соответственно, заключает именно он.
  • Несовершеннолетние от 14 до 18 обладают правом на участие в сделке, однако их законные представители, оба родителя либо опекун, должны ее утвердить.

О прописанных лицах

Точно установить, кто прописан в данной квартире, необходимо в любом случае. При наличии лиц, которые имеют штамп о регистрации в данном жилом помещении, и о которых его покупатель не знает, они впоследствии смогут заявить право на жилье.

Именно поэтому стоит точно узнать перечень прописанных лиц. С этой целью следует получить на этот объект недвижимости выписку из домовой книги.

Читайте также:  Налог с продажи недвижимости физических лиц

В общем случае ее готов представить продавец, но в любой ситуации остается возможность получить ее в паспортном столе по месту нахождения квартиры.

Требуется проверить, нет ли в перечне зарегистрированных лиц младше 18 лет. Для выписки несовершеннолетних действуют усложненные правила, так как их права пытаются защитить.

Существует возможность за дополнительную плату получить расширенную выписку. Этот документ носит более подробный характер, в частности, в нем указывается:

Какие лица были зарегистрированы В этом помещении прежде за все время его существования
Основания По которым они были выписаны и даты, когда это случилось
  1. В такой подробной истории жилого помещения имеет смысл обратить также на прежних детей до 18 лет и умерших.
  2. Последние иногда воскресают, а детей в некоторых случаях выписывают незаконно, что впоследствии дает им право подать на восстановление прав, даже когда у квартиры сменился собственник.
  3. Существует и ряд других категорий зарегистрированных, которые могут по тем или иным основаниям отсутствовать в квартире долгое время. Это:
  • пациенты на длительном курсе лечения;
  • призванные в армию;
  • осужденные к лишению свободы;
  • отправившиеся в длительную командировку.

Расширенная выписка будет содержать упоминание обо всех этих лицах. В ней будут указаны основания их отбытия и приведены их документальные подтверждения.

Сведения о судебных процессах

Судебный процесс относительно жилого помещения проходит в суде, находящемся по месту ее расположения.

Чтобы выяснить, имеет он место или нет, требуется обратиться:

В сам суд Либо в его канцелярию с соответствующим запросом, но там не обязаны отвечать, поэтому более надежный метод — установить это на сайте самого суда
По исполнительным производствам Можно получить информацию у судебных приставов, как в службе, так и на сайте
В госреестре прав на недвижимость Выписка, оформляемая в этом ведомстве, содержит соответствующую графу
Можно поговорить неформальным образом С сотрудниками ЖЭУ и ТСЖ, а также с соседями

О правомочиях продавца

При проверке полномочий продавца необходимо убедиться, что он:

  • именно тот человек, которым, по его утверждениям, является;
  • обладает правомочиями на совершение данной сделки;
  • является дееспособным.

Следует проверить паспорт и убедиться, что он настоящий. Далее необходимо удостовериться, что сам документ подает тот человек, который и является собственником.

  • Существует схема, когда у хозяина из группы риска забирают паспорт, а следом сделку заключает похожее на него лицо.
  • Необходимо пообщаться с жильцами того же подъезда и спросить их, является ли данный продавец лицом, имеющим такие полномочия.
  • Наконец, в дееспособности контрагента покупателю можно удостовериться, когда тот принесет справку из психоневрологического диспансера, также стоит обратить внимание и на манеру поведения продавца.

Имеются ли обременения

Обременения по квартире — это юридические обязательства, существующие у ее владельца перед третьим лицом, которые перейдут и к покупателю либо иные ограничения.

В частности это:

Залог на объект В том числе по ипотеке перед банком
Действующая аренда жилого помещения либо договор Позволяющий там жить жильцу бесплатно
Передача квартиры В доверительное управление
Наличие обязательства Пожизненно содержания владельца третьим лицом (рента)
Недопустимость осуществления действий По регистрации объекта (в частности, по распоряжению следствия)
Арест На жилплощадь по суду в обеспечение обязательств

Чтобы установить такие ограничения, следует взять в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП) выписку по данному объекту.

О долгах по коммунальным платежам

Необходимо установить, существует ли у лиц, продающих квартиру, долг по коммунальным платежам.

При их наличии лицо, которое приобретет объект, не поинтересовавшись этим вопросом, возьмет на себя и обязательства заплатить соответствующим службам. Иски эти организации в дальнейшем будут посылать именно ему.

Чтобы избежать указанных последствий, необходимо попросить продавца предъявить квитанции на все типы платежей за предыдущие двенадцать месяцев. Если он их приносит, то вопрос решается.

Однако он может утверждать, что они утеряны. Тогда рекомендуется отказаться от сделки. В случае же, когда покупатель стремится все равно обзавестись данным объектом, ему рекомендуется определить, остается ли долг, другими способами.

В частности, он может запросить у собственника жилого объекта справку, которую требуется получить в Жилищно-эксплуатационном участке (ЖЭУ) либо в Едином расчетном информационном центре (ЕРИЦ).

Если же, несмотря на сохраняющееся желание приобрести квартиру, покупатель самому продавцу не доверяет, ему можно подать запрос в ТСЖ либо ЖУЭ самому. В этих учреждениях ему предоставят сведения относительно существования долга.

Наконец, допускается внесение в договора купли-продажи положения о том, что обязанность погасить долги на момент сделки при их наличии ложится именно на прежнего владельца.

Видео: все, что нужно знать

Законность перепланировки

  1. Тому, кто намеревается приобрести жилье, необходимо установить, не осуществлялась ли предыдущим собственником планировка, в том числе незарегистрированная или являющаяся недопустимой.
  2. В пространстве могут быть убраны стены либо возведены там, де ранее их не было, изменена конфигурация определенных сетей.

  3. Чтобы получить соответствующую информацию, требуется ознакомиться с содержанием технического паспорта.
  4. В этом документе может присутствовать штамп, указывающий, что планировка имела место и была недопустимой.

Помимо этого, следует запросить у продавца технический план объекта недвижимости.

Наконец, при наличии сомнений имеет смысл прибегнуть к услугам Бюро технической инвентаризации.

Сотрудник этого ведомства имеет право прибыть на объект вместе с потенциальным покупателем и определить, вносились ли в помещение недозволенные изменения.

Варианты осуществления сверки через интернет (онлайн)

Сверка онлайн допустима во многих их вышеупомянутых случаев, тогда, когда у соответствующей организации есть свой сайт. К примеру:

Часть структур ЖКХ обзавелась собственным ресурсом Если у данной организации он есть, сведения о квартире можно получить именно в нем
Собственный сайт Росреестра включает сервис Который содержит информацию:

  • жилой или нежилой данный объект;
  • по какому точному адресу располагается;
  • о плане квартиры;
  • о наличии кадастрового паспорта, подтверждающего, что строительство в этом случае завершено
Ресурс Ктотам Который носит неформальный характер, но предоставляет сведения быстрее, чем вышеназванный сервис
  • Таким образом, проверка квартиры на чистоту — это процедура, в ходе которой устанавливается, все ли в порядке с данным объектом.
  • Требуется определить, может ли сам продавец продать его, есть ли иные лица, права которых сделка может нарушить, включая детей, права которых в наибольшей степени защищены законом.
  • Также устанавливается, не проводилась ли продавцом перепланировка и не висит ли на квартире долг.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke-samostojatelno/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

fizkes/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Читайте также:  Обязательная доля в наследстве при завещании. кто имеет право?

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
  • Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
  • 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Юридически чистая квартира — это квартира, покупка которой не создаст проблем в будущем: сделку не признают недействительной, жилье не отберут, уплаченные за нее деньги не пропадут.

 Расскажем, что нужно проверить и когда можно покупать жилье со спокойной душой.

Перед тем, как заключить договор купли-продажи квартиры, выясните.

Сколько собственников, есть ли среди них дети. Согласие на продажу квартиру должны дать все собственники, а если в семье есть несовершеннолетние, должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Как собственник приобрел эту квартиру: получил по наследству или купил своими силами. Если получил наследство, то когда, если купил, то не использовал ли материнский капитал. 

Нет ли обременений. Квартира может находиться в залоге не только у банка, выдавшего ипотечный кредит, но и у других кредиторов по другим обязательствам. Например, жилье может быть заложено по долговой расписке перед каким-то человеком.

Оформлена ли перепланировка документально. Если в квартире ломали стены, совмещали санузел, утепляли балкон — это должно быть оформлено в техническом паспорте. Если в техпаспорте перепланировка не отражена, то она считается незаконной.

Есть ли долги по коммунальным услугам. Долг по коммуналке сделке не помешает, более того, должником останется прежний собственник, на новых хозяев долг не перейдет. Но если забыть в акте передачи квартиры зафиксировать показания счетчиков, то потом будет сложно доказать, что долг был накоплен до новых жильцов.

Документы, которые могут подтвердить или опровергнуть слова хозяина, представим в виде таблицы.

Как отправить запрос в Росреестр

  • Учет сделок с недвижимостью ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращенно — Росреестр.
  • Все записи государственный орган вносит в реестр — в ЕГРН, часть информации общедоступна и получить выписку по недвижимости может любой.
  • Конкретно выписку об объекте недвижимости или выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости может заказать как продавец, так и покупатель.
  • Запросить выписку можно любым удобным способом:
  • обратиться с бумажным документом непосредственно в Росреестр;
  • отправить бумажный запрос почтой;
  • обратиться в МФЦ;
  • отправить запрос через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра.

Выписку дают бумажно или электронно, по выбору заявителя. За эту услугу надо заплатить госпошлину.

Когда не стоит проводить сделку

Перечислим ситуации, когда не стоит покупать квартиру, как бы сильно она ни нравилась.

В документах указана разная информация. Например, в выписке ЕГРН указана одна площадь квартиры, а в техническом паспорте из БТИ другая. Ошибки могут помешать провести сделку сейчас или в будущем, когда собственником станет покупатель.

В погашение ипотеки семья вложила материнский капитал, но дети собственниками не стали. По закону, после закрытия кредита у каждого члена семьи должна быть доля собственности в жилье.Если долей нет, а квартира продается, то в будущем появляется риск признания договора купли-продажи недействительным.

В квартире собственника живет бывшая жена и их несовершеннолетние дети. По закону, если у этих людей нет доли, а только прописка, они не могут помешать сделке купли-продажи.Но есть практика, когда бывшей жене и детям некуда идти, у них нет другого жилья, и судья встает на их сторону. По иску бывшей жены сделка купли-продажи может быть отменена.

Бывшая жена добилась отмены продажи квартиры, в которой она осталась жить с детьми после развода

За короткий промежуток времени квартира продавалась несколько раз. Здесь надо вникнуть во все детали каждой сделки, любая из них может быть незаконной. Например, на практике был случай, когда собственник умер, а его квартира была продана по доверенности позже даты смерти.

По закону, доверенность прекращает свое действие со смертью доверителя. И все сделки, совершенные по такой доверенности, ничтожны. Дальнейшая цепочка купли-продажи недвижимости автоматически аннулируется.

Читайте также:  Как продать комнату в коммунальной квартире: какие нужны документы?

Квартиру продает доверенное лицо, собственник при сделке не участвует или оказался пожилым, либо явно нездоровым человеком. Родственники собственника, узнав о продаже жилья (особенно часто эта правда всплывает при открытии наследства), могут оспорить сделку.

Чтобы удостовериться в безопасности квартиры:

  1. Общайтесь с собственником (собственниками), а не только с доверенными лицами, и с жильцами, которым предстоит съехать с этой квартиры;
  2. Узнайте, когда и как было приобретено жилье;
  3. Сделайте запрос на выписку о недвижимости в Росреестр лично;
  4. Требуйте выписку из домовой книги, выписку из финансового лицевого счета или справку об отсутствии задолженности;
  5. Сравните реальную планировку квартиры с той, что нарисована в техническом паспорте.

Читайте больше интересных статей о недвижимости в Журнале «Этажи»

Подписывайтесь на наш канал!Также будет интересно:

Пpeдвapитeльный дoгoвop. Чтo этo тaкoe?Дeшeвыe квapтиpы нa втopичкe: нaxoдкa или лoвyшкaКак обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5d4a6f11a660d700ad3fcf99

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Несмотря на контроль со стороны государства, сделки с недвижимостью по-прежнему несут большие риски для покупателей жилья. Высокая стоимость объектов привлекает на рынок значительное количество мошенников. Не всегда чистоплотно ведут себя и продавцы помещений, скрывая существенные недостатки «товара».  Чтобы не потерять средства, важно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

На что обратить внимание

Термин «юридическая чистота недвижимости» появился недавно. Он обозначает, что сделка с объектом полностью соответствует требованиям закона и не может быть в дальнейшем признана недействительной или отменена. Фактически словосочетание обозначает схему покупки недвижимого имущества с целью минимизации рисков покупателя.

Контролирующие мероприятия осуществляются по нескольким направлениям:

  1. Установление личности продавца. Следует проверить владельца недвижимости, его способность совершать разумные действия. Если от имени продавца действует представитель, необходимо также удостовериться в наличии у него полномочий совершить сделку в полном объеме.
  2. Проверка прав на имущество. Подписывать договор должен собственник жилья, либо его законный представитель.
  3. Наличие ограничений и сервитутов. Закон допускает ограничение прав собственности по различным причинам. Покупателю следует знать о них до совершения сделки.
  4. Проверка объекта недвижимости. Необходимо проконтролировать, что объект соответствует регистрационным документам, и нет никаких технических, инженерных ограничений по его эксплуатации.
  5. Отсутствие долгов по ЖКХ. Управляющие компании часто переводят долги с бывших собственников на новых владельцев жилого помещения, либо ограничивают предоставление жилищно-коммунальных услуг. И, хотя подобные действия незаконны, лучше оградить себя от возможных проблем и удостовериться, что по объекту нет долгов.
  6. Отсутствие прописанных людей. Право пользования квартирой предоставляется отдельно от права собственности. Выписать посторонних граждан можно только через суд. Чтобы в будущем не терять время на судебные споры, следует точно знать, что в приобретаемом жилье никто не прописан.

Даже опытные риэлторы не всегда могут проверить юридическую чистоту квартиры в полном объеме. Некоторые аспекты проконтролировать очень сложно. Следует соотносить риски с вероятностью их возникновения. На отдельные ограничения покупатель может пойти осознанно. Например, с дисконтом купить объект недвижимости вместе с прописанными людьми.

  Наследование по завещанию: обязательная доля в наследстве

Список документов

Проверка жилого помещения начинается с запроса выписки из ЕГРН. Этот документ в Росреестре выдается любому желающему. Заказать форму можно:

  1. На сайте rosreestr.ru.
  2. Через «Госуслуги».
  3. В УФРС.
  4. В МФЦ.

Обратите внимание! Услуга платная. Электронный документ для физлиц стоит 300 рублей, бумажный — 700.

Выписка из государственного реестра недвижимости содержит основные сведения о приобретаемом объекте. После ее получения и проверки данных о продавце можно вносить залог за квартиру.

Чтобы полноценно проверить документы на квартиру при покупке, обычно требуется отдать аванс. Продавцы не готовы представлять пакет бумаг всем желающим. Полный перечень документов, собираемых владельцем недвижимости, включает:

  1. Свидетельство о праве собственности (при наличии).
  2. Выписка из Росреестра.
  3. Правоустанавливающий документ-основание (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, соглашение о приватизации и др.).
  4. Кадастровый паспорт или техплан.
  5. Справка из домоуправления о прописанных гражданах.
  6. Документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка от нарколога и психиатра.

В зависимости от ситуации могут потребоваться иные бумаги. Если квартира приобретена в браке, необходимо согласие второго супруга на продажу. Когда собственник несовершеннолетний ребенок, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Для приватизированного жилья у лиц, отказавшихся от приватизации, следует получить нотариальный отказ от пожизненного права пользования помещением.

Проверка продавца

Просмотр квартиры могут организовывать как собственники жилья, так и их представители. Начальную информацию о владельцах недвижимости можно получить уже при первой встрече. Стандартные вопросы, которые задают потенциальные покупатели:

  1. Кто продает(сколько владельцев)?
  2. Причина продажи?
  3. Каким образом жилье приобреталось собственником?

Уже на этой стадии могут быть выявлены возможные проблемы. Если представитель уклоняется от ответов или не может дать информацию, следует очень тщательно подойти к последующим контрольным мероприятиям.

Основные проверочные действия проводятся при подготовке предварительного договора. Для оформления аванса все участники предоставляют паспорта.

Совет! Удостоверяющий документ не передается другим лицам. Желательно, чтобы копия с «корочек» продавца была снята в присутствии покупателя или его представителя.

Реквизиты паспорта нужно проверить на сайте МВД. Ресурс services.fms.gov.ru публикует список утерянных, украденных документов. Для того чтобы проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно на указанном веб-сайте следует выбрать опцию: «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

По ссылке откроется страница, где нужно внести реквизиты удостоверяющего документа продавца. Сайт сравнит данные с информационной базой полиции. Совпадение серии и номера паспорта укажет на мошеннические действия со стороны контрагента.

Для удостоверения в дееспособности продавца запрашивается справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Документ необходим, если есть сомнения в адекватности владельца недвижимости.

Проверка прав на жилое помещение

Сделка купли-продажи действительна только в случае заключения договора с законным собственником квартиры либо его представителем. О наличии «подводных» камней может предупредить расширенная форма выписки из Росреестра – о переходе прав на объект недвижимости. В этом документе содержится вся история объекта, зарегистрированная в едином реестре.

Предупреждение. ЕГРН ведется с 1998 года. Поэтому сведения до указанного времени в выписке отсутствуют.  

Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо проконтролировать законность не только текущей сделки, но и предыдущих. Признание недействительными перехода прав к одному из предыдущих владельцев влечет возможность изъятия имущества у нового собственника.

Закон защищает добросовестного приобретателя сроками исковой давности. Но они помогают не во всех ситуациях.

Течение периода исковой давности начинается не с момента продажи квартиры, а со дня, когда человек узнал о нарушении прав. Угадать, когда такой момент настанет, очень трудно.

Например, если при оформлении сделки нарушены права ребенка, срок исковой давности начинается после исполнения 18 лет.

Разобраться со всеми нюансами может только юрист, однако и обычный человек способен распознать подозрительные операции. На высокие риски приобретения жилья указывают:

  1. Частые продажи помещения в течение короткого периода.
  2. Реализация жилплощади сразу после получения наследства.
  3. Продажа квартиры представителем по доверенности.
  4. Отсутствие согласия супруга (бывшего супруга) на сделку.
  5. Судебные споры об имуществе.

Без дополнительных проверочных действий в таких ситуациях лучше отказаться от покупки.

Арест и залог имущества

Наличие ограничений и сервитутов может препятствовать полноценному владению недвижимостью, а в некоторых случаях ведет к утрате активов. В Росреестре регистрируются:

  1. Арест квартиры.
  2. Передача недвижимости под залог.
  3. Договор аренды.
  4. Права третьих лиц по отношению к объекту и др.

Информация об ограничениях указывается в графе «Обременения» выписки из ЕГРН. Для снижения рисков следует получить документ, как можно ближе к дате проведения сделки.

Важно! Наложить арест на имущество могут в любой момент. Дополнительно можно проверить продавца по базе данных ФССП и судебным сайтам. Суд нужно выбирать по адресу постоянной прописки контрагента и месту нахождения продаваемой жилплощади.

Снизить риски отказа в регистрации перехода прав на имущество можно с помощью специальных вариантов проведения расчетов. Так, использование аккредитива или банковской ячейки гарантирует возврат денег в случае отказа регистрирующего органа в оформлении купли-продажи объекта.

  Приватизированная квартира: права прописанных в квартире

Проверка технического состояния жилья

Все перепланировки жилой площади должны быть согласованы в муниципальном уполномоченном органе. Незаконное исправление физических характеристик объекта, изменение назначения помещений чреваты дополнительными расходами по приведению жилплощади в первозданный вид или узакониванию перепланировки.

Проверить квартиру на чистоту сделки по данному аспекту можно с помощью кадастрового паспорта или техплана. Необходимо удостоверится, что в реальной жизни физические характеристики помещения соответствуют плану жилого помещения.

Отсутствие прописанных лиц

Прописанные граждане имеют право жить в квартире. Обычно перед продажей продавец выписывает всех лиц и подтверждает данный факт выпиской из домовой книги. Однако некоторые люди могут зарегистрироваться по адресу в последующий период. К ним относятся:

  1. Военнослужащие, проходящие службу в армии.
  2. Осужденные, вернувшиеся из мест лишения свободы.
  3. Пенсионеры, временно выписанные в социальные учреждения и др.

Чтобы исключить подобную ситуацию, запрашивается расширенная выписка из домоуправления. Условие об отсутствии прописанных жильцов следует включить в договор.

Долги по коммуналке

Справку об отсутствии задолженности за отопление, свет, воду продавец берет в ЖЭК или ТСЖ. Документ должен быть получен не раньше текущего месяца.

Справочная информация. Дополнительно оформляется справка о задолженности по капитальному ремонту. Ее выписывает муниципальный фонд капремонта.

В элитной недвижимости следует проверить долги по дополнительным затратам – оплату консьержа, услуг охраны, работы домофона.

Встречаются ситуации, когда продавец не в состоянии оплатить задолженность. Покупатель может согласиться на внесение долга за контрагента с зачетом этих трат в стоимости квартиры.

Заключение

Покупатель является наиболее уязвимой стороной при покупке недвижимости. На каждом этапе следует выявлять возможные риски и проверять их отсутствие при оформлении сделки. Чтобы облегчить процесс можно обратиться к профессионалам, но их услуги оказываются на возмездной основе.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-proverit-uridiceskuu-cistotu-kvartiry-pered-pokupkoj.html

Ссылка на основную публикацию