Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Как происходит покупка квартиры с долгами по коммунальным услугам

Рынок недвижимости представлен огромным разнообразием жилых помещений. Зачастую бывает так, что некоторые из них продаются с задолженностью по оплате услуг ЖКХ. Что делать, если вам предстоит приобрести квартиру с такими долгами?

Особенности приобретения квартиры с долгами

Если вам приглянулась квартира, но на ней «висит» долг, проблему можно решить следующими способами:

Указать в договоре, что покупатель будет оплачивать задолженность за прежнего собственника. При этом в договоре должна быть указана сумма расходов, на которую уменьшится стоимость квартиры. Указанную сумму необходимо прописать отдельным пунктом, так как есть риск, что при оспаривании сделки продавец может вернуть себе квартиру с оплаченными счетами.

Включить в договор дополнительные условия, отражающие порядок и сроки погашения долга продавцом за счет средств, которые были получены от продажи квартиры.

Если упоминание о долгах в договоре отсутствует, это означает, что задолженность автоматически будет следовать за первоначальным владельцем.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

После государственной регистрации права собственности на квартиру в Росреестре необходимо составить передаточный акт, передать деньги удобным способом и указать показания счетчиков в отдельном документе. Для большей уверенности акт можно заверить в управляющей компании.

Важно знать, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации долги привязываются не к объекту недвижимости, а к его собственнику. Однако долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт согласно ст. 158 ЖК РФ.

При смене собственника происходит и смена лицевого счета. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию сразу же после получения документов на квартиру. Если долговые обязательства возникли перед двумя и более организациями, то необходимо направить уведомление в адрес каждой из них.

Документы

Для покупки квартиры с задолженностью по коммунальным услугам и ее дальнейшей регистрации, необходимо подготовить пакет документов, куда входит:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и дополнительное соглашение о погашении долга по услугам ЖКХ;
  • акт приема-передачи квартиры.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Как можно узнать о задолженности по ЖКХ

Продавец не обязан предоставлять документы о наличии долга, однако покупатель должен быть осведомлен обо всех условиях сделки. По этой причине покупателю необходимо узнать о задолженности по коммунальным услугам еще до заключения договора.

Узнать можно так:

  • через портал центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и МО);
  • при обращении в единый расчетно-информационный центр, сеть которых находится почти в каждом городе;
  • через интернет-портал управляющей компании либо при личном посещении;
  • при обращении в ресурсоснабжающую организацию (Ростелеком, Энергосбыт и пр.);
  • через отделения почтовой связи.

Среди банковских организаций такую услугу предоставляет Сбербанк.

Чтобы избежать неприятных последствий, лучше сразу уточнить у продавца, имеются ли у него долги по коммунальным услугам и попросить предоставить соответствующую справку. Узнать о наличии задолженности можно любым вышеописанным способом.

Что делать, если УК требует выплаты долгов с нового владельца?

Хорошо проработанный договор изначально содержит пункт, что долг по услугам ЖКХ новому собственнику передаться не может. Но даже в этом случае недобросовестная управляющая компания может потребовать оплату задолженности.

Если это произошло, судебного преследования опасаться не стоит, за исключением случаев, если в договоре купли-продажи сказано обратное. Тогда придется оплачивать долги согласно ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

При приобретении квартиры задолженность не может автоматически списаться из-за особенностей бухгалтерского учета. Если платежные документы с требованием погасить долг приходят, необходимо предпринять следующее:

  • Сделать копии свидетельства о собственности на квартиру и договора купли-продажи.
  • Написать заявление о прекращении выставлять счет за предшествующий регистрации период.
  • Отправить документы заказным письмом либо передать в офис компании под расписку.

Любые действия по взысканию денег после этого обращения будут считаться вымогательством и караются уголовным преследованием. Также отметим, что новый владелец не обязан предоставлять какую-либо информацию о прежнем собственнике.

В покупке квартиры с долгом по коммунальным платежам ничего страшного и опасного нет. На практике такое встречается очень часто. Необходимо лишь указать порядок погашения задолженности в договоре. В этом плане покупатель защищен и законом, где указано, что долговые обязательства закрепляются за собственником недвижимости, но не за объектом.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-opasno-ili-vygodno/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Не оплачивать счета за ЖКУ вовремя —  распространенный случай. Поэтому продажа квартиры с долгом — вполне вероятное событие. Добросовестные собственники упоминают об этом нюансе до заключения сделки, некоторые снижают цену.

Намного обиднее узнать о не выполненных прежним владельцем обязательствах после оформления договора.

Тогда новому хозяину приходится столкнуться с серьезными проблемами, например, такими как запрет на регистрацию в новом доме до полной выплаты той суммы, которая значится за прежним собственником.

Российские власти несколько раз рассматривали законопроект, который запретил бы продавать квартиры до того момента, пока не закрыта задолженность по коммунальным услугам.

Предполагалось, что это будет стимулировать людей к своевременной уплате средств, однако проект так и остался непринятым. Вступить в силу ему мешает низкий доход населения.

Если владелец не в состоянии выплатить деньги, сумма будет только увеличиваться.

Особенности сделки по приобретению квартиры с долгами по ЖКХ

При утверждении документов на жилье, уполномоченные органы вправе потребовать от вас выписку с лицевого счета. Это первая проблема для нового хозяина. Если имеются невыполненные обязательства, собственность на вас никто не оформит. Придется связаться с предыдущим владельцем квартиры с просьбой погасить долги по коммунальным платежам. При отказе подавайте в суд.

Редко получить документы можно без проверки счета по коммуналке. Однако долг всплывет позже, при получении счетов на имя нового собственника. Если сумма будет большой, УК может действовать по-своему, вплоть до отказа в предоставлении услуг. Выход из ситуации аналогичный — связаться с предыдущим хозяином или подать в суд.

Читайте также:  Как самостоятельно продать земельный участок?

В обязательные коммунальные платежи входят:

  • взносы за капремонт дома;
  • газ;
  • отопление;
  • электроэнергия;
  • водоотведение;
  • платеж за подачу горячей и холодной воды;
  • взносы за уборку лестничной площадки;
  • взнос за благоустройство прилегающей территории;
  • содержание общедомовых коммуникаций (домофон).

Согласно закону, ресурсоснабжающие компании не могут прекратить подачу воды, чем пользуются малопорядочные хозяева, накапливая долги, чтобы потом продать недвижимость и снять их с себя.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Жилищное законодательство запрещает компаниям принуждать новых хозяев квартиры к оплате долга за другого человека.

Если сведения о непогашенных коммунальных платежах появились после оформления, знайте, что:

  • закон разрешает выставлять на продажу, дарить либо передавать по наследству квартиру с незакрытым счетом;
  • суд может обязать выплатить должника средства только за последние 3 года;
  • ответственный за выплату долгов — прежний владелец недвижимости, однако и новый может попасть в неприятную ситуацию.

Плательщика по капитальному ремонту определяют иначе. Согласно ст.169 ЖК РФ обязательства переносятся на нового собственника, которому должнику удалось продать недвижимость. Решать эту проблему нужно с компетентным юристом.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

По ГК РФ продавец может не предъявлять выписки с ЛС, но при этом покупатель должен быть в курсе существенных деталей сделки. Если сумма большая, недвижимость может попасть под арест, а права в распоряжении жильем ограничат. При желании новый собственник вправе обжаловать сделку.

Перед покупкой следует тщательно изучить документы на приобретаемую недвижимость. О невыполненных обязательствах финансового характера можно спросить в расчетно-кассовом центре, на сайте управляющей компании, в ресурсоснабжающем сервисе, на почте или в банке, если они принимают коммунальные платежи. В столице узнать нужную информацию можно в Банке Москвы, в других регионах – в Сбербанке.

Если квартира приобретена, следует сразу сообщить в УК о новом владельце. Процедура проходит с написанным заявлением, в котором просят открыть новый счет по ЖКХ. Если за разные сервисы отвечают разные компании, документы подаются во все инстанции. Это поможет избежать проблем в будущем.

Документ можно передать:

  • лично руководителю организации;
  • заказным письмом;
  • на электронную почту организации.

Заявление обязаны рассмотреть в течение месяца.  После удачного исхода нужно взять справку, подтверждающую отсутствие непогашенных обязательств. При отказе в выставлении нового счета обратитесь в жилищную службу инспекции.

Должны ли долги за коммунальные услуги переходить по сделкам купли-продажи к новому собственнику?

Выплачивать долги по коммунальным счетам должен предыдущий собственник. Этот факт не могут оспорить ни ресурсоснабжающая компания, ни сам должник.

Участники сделки могут подготовить допдоговор о закрытии чужих финобязательств, либо прописать в уже составленном договоре купли-продажи дополнительные пункты. Оплатить долг может любой. В случае, если покупатель согласен внести средства, владелец обязан снизить стоимость помещения.

В договоре надо указать:

  • дату подписания договора;
  • сведения о продавце и покупателе;
  • дату полной выплаты накопившегося долга;
  • сумму задолженности;
  • причины, по которым покупатель хочет выплатить долг.

Если помещение продается по заниженной стоимости, об этом следует упомянуть. Можно написать: «Покупатель уведомлен о переходе задолженности по ЖКХ в связи с уменьшением стоимости жилья на сумму в размере N рублей».

Документ должен быть заверен в нотариальной конторе. В ином случае он считается недействительным.

Если покупатель отказывается погашать задолженность, а у владельца нет необходимой суммы, можно составить иное соглашение. В нем будет прописано, что продавец должен закрыть счет в течение определенного срока.

Способы решения вопроса непогашенных обязательств по коммунальным услугам

Важно знать, что задолженность по ЖКХ закрепляется не за местом жительства, а за собственником недвижимости. То есть, платить обязан предыдущий владелец, но при подписании договора следует обратить внимание, есть ли пункт о переходе коммунальных платежей на нового хозяина.

Решить вопрос можно несколькими способами:

  1. Договориться. Часто хозяева идут навстречу, так как понимают, что оспорить закон не выйдет. Договор об оплате услуг можно заключить в письменной и устной форме.
  2. Оспорить. Если квартира уже куплена, подайте документы в УК. Специалисты выдвинут иск прежнему владельцу.
  3. Обратиться в суд.

В ситуации, когда коммунальщики обязывают нового собственника выплачивать сумму за продавца, покупателю следует:

  1. Собрать пакет документов (выписка ЕГРП, действующее свидетельство, договор купли-продажи).
  2. Составить письменное заявление с требованием убрать задолженность из расчетных квитанций.
  3. Не лишним будет копия приемопередаточного акта, если в нем имеются показания счетчика на момент передачи жилья в новые руки.
  4. Направить документы в УК.

После установления факта передачи любые требования по поводу уплаты долга не будут признаны легитимными, могут привести к привлечению к ответственности, согласно ст. 163 УК.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

В случае оформления жилья в ипотеку действия аналогичные: необходимо выяснить размер задолженности и поговорить с продавцом. В случае отказа в уплате задолженности нужно также подать документы на рассмотрение в суд.

Порядок совершения сделки и оформления договора

Если покупатель подозревает попытку собственника продать недвижимость с неуплаченным долгом, оформлять договор следует по следующему алгоритму:

  1. Попросить продавца предоставить документы на собственность и имеющиеся в наличии выписки со счетов.
  2. Запросить справку из ЕГРП, чтобы узнать о наложенных арестах.
  3. Узнать о состоянии личного счета ЖКХ через управляющую компанию или в других местах, где это возможно.
  4. Если найдена задолженность, предложить внести новый пункт в договор купли-продажи о самостоятельном закрытии счета, в связи с понижением цены, либо же пункт о закреплении платежей за продавцом.
  5. При соглашении продавца на уплату задолженности новым владельцем, прописать в документах размер скидки на жилье отдельным пунктом. Указывать стоимость в пункте об итоговой цене не рекомендуется, так как если сделка будет отменена, владелец сможет вернуть себе квартиру, но с оплаченными счетами.
  6. Подать заявку на регистрацию нового хозяина в Росреестр.
  7. Составить передаточный акт, оплатить любым способом необходимую сумму и зафиксировать в отдельном договоре показания счетчиков на момент передачи имущества. Перестраховаться можно, заверив документ с показаниями у ресурсоснабжающей компании.
Читайте также:  Как перевести земельный участок из аренды в собственность

Чтобы официально купить и зарегистрировать квартиру на нового владельца, потребуются паспорта двух сторон, выписки из реестра, справки из налоговой (об отсутствии долгов), службы судебных приставов.

Также нужна справка из расчетного центра, договор о передаче и договор, в котором указано, кто будет платить. Продавец должен предоставить документы о владении собственностью.

Также требуются сведения о жильцах, справка о регистрации, платежка из банка о внесении госпошлины (2 000 рублей), акт приема-передачи как непосредственно квартиры, так и денег, расписка.

Вывод: что делать при приобретении квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

Если жилье было куплено с долгом, закон всегда будет на стороне покупателя. По ст. 153 ч.2 п.5 ЖК РФ ответственность за выплату по открытым коммунальным счетам лежит на собственнике.

На собственнике лежит обязательство своевременно оплачивать выставляемые счета с момента установления полного права на жилье. Новый хозяин, получивший в собственность жилье, может на законных основаниях не выплачивать чужой, накопившийся ранее, долг.

УК обязывают нового собственника погасить задолженность по предоставленным услугам, которыми он не пользовался.

Выход — договариваться с продавцом, составляя договор о полной уплате предоставленных раньше сервисов в проданном помещении одной из сторон (в случае, если это покупатель, с понижением цены). При отказе нужно подать на предыдущего владельца в суд, с просьбой предъявить иск хозяину.

Также важно не забыть об открытии собственного счета. Необходимо указать показания счетчиков на момент передачи помещения для предотвращения путаницы в дальнейшем.

Не редко россияне пытаются продать жилье с непогашенной задолженностью. Если найти компромисс с продавцом не выходит, воспользуйтесь помощью специалистов.

22.04.19

Источник: https://dolgnett.ru/stati/7142-pokupka-kvartiri-s-dolgami-po-kommunalnim-platejam/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью. Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.

Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

  • В договоре по сделке стороны могут указать, что покупатель не против оплачивать долг за прежнего собственника;
  • Могут быть оформлены дополнительные условия к договору, которые отражают порядок и сроки погашения платежей продавцом за счет средств, полученных от продажи квартиры;
  • При отсутствии всякого упоминания в договоре о задолженности, она будет следовать за ее первоначальным собственником.

Особенности коммунального бремени:

  1. Долги привязаны к конкретному субъекту правоотношений, а не к недвижимости;
  2. При смене собственника меняется и лицевой счет;
  3. Извещать управляющую компанию необходимо сразу после получения правоустанавливающих документов на недвижимый объект;
  4. В случае, если указанные обязательства возникают перед несколькими организациями, то уведомление направляется в адрес каждой индивидуально;

Приобретение квартиры подразумевает предварительное ознакомление с правоустанавливающими бумагами собственника на нее. Покупатель, в числе общих документов, может запросить и соответствующие выписки лицевых счетов управляющей или ресурсоснабжающей организации.

Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам

Перед собственником, который только оформил правоустанавливающий документ на квартиру возникает обязанность по взносу следующих обязательных платежей:

  • Взносы на капитальный ремонт дома;
  • Взносы по содержанию лестничных клеток, придомовой территории, подвальных помещений, общедомовых коммуникаций, в том числе и их ремонт;
  • Плата за потребление холодной и горячей воды согласно приборам учета;
  • Водоотведение;
  • Электрическая энергия;
  • Услуги отопления;
  • Газ.

Законом предусмотрено правило, по которому представители ресурсоснабжающей организации не могут принудительно отключить подачу холодной воды и отопление в квартире. Этот факт часто побуждает недобросовестных собственников злоупотреблять правом и накапливать долг.

Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре

Общий алгоритм покупки квартиры с непогашенными коммунальными обязательствами:

  1. Запросить информацию о наличии, отсутствии задолженности у самого продавца;
  2. Обратиться в государственный орган за предоставлением выписки из ЕГРП, на основе которой удастся ознакомиться с возможными арестами или обременением по квартире;
  3. Обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с соответствующим запросом;
  4. При обнаружении задолженности обсудить с продавцом вопрос о внесении дополнительных условий в договор;
  5. В случае консенсуса покупателя и продавца о погашении долга новым собственником взамен на предоставление скидки в цене, прописать это отдельным пунктом с исчерпывающим объяснением расчета. В противном случае, возможно судебное оспаривание.
  6. Обратиться в регистрирующий орган и перевести право собственности на нового владельца;
  7. В случае, если первоначальный собственник сам обязался погасить долг, то, необходимо составить передаточный акт, в котором отражены сведения по долгам и показаниям приборов учета, данные которого будут направлены в ЖЭУ для подтверждения внесенной оплаты и снятия статуса должника.

Чтобы избежать некоторых правовых проволочек, при оформлении договора сторонам лучше заранее прописать тот факт, что имеющийся долг по квартире будет погашен первоначальным собственником или повлияет на соразмерное уменьшение выкупной цены недвижимости.

Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга.

Читайте также:  Что делать, если затопило квартиру по вине управляющей компании

Как можно узнать о наличии задолженности

  • При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
  • При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);
  • Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
  • Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
  • В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).

Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам

Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.

При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:

  • Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
  • На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
  • Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
  • Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
  • Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).

Последствие задолженности по коммунальным платежам

За неисполнение обязанности по внесению обязательных платежей, к собственникам или ответственным за жилплощадь лицам применяются меры воздействия. К ним относятся:

  • Применение системы начисления пеней за определенный период, который может исчисляться днями, месяцами, кварталами;
  • Приостановление или полное отключение коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения);
  • Судебное производство;
  • Принудительное выселение (допускается только в отношении лиц, проживающих по договору социального найма в неприватизированной квартире).

Заключение

Долг по коммунальным платежам за квартиру может сказаться при прохождении процедуры перехода прав собственности, когда регистрирующий орган потребует предоставления справки о его погашении. Соглашение с первоначальным собственником о исполнении обязательства или переводе долга взамен на скидку в цене при покупке квартиры позволит избежать отказа в оформлении правоустанавливающих документов.

Покупателю следует щепетильно отнестись к процессу и перепроверить продавца, путем направления запросов, справок, посещением управляющей компании или соответствующих интернет ресурсов, которые обладают сведениями по каждому лицевому счету.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham

Покупка квартиры с коммунальными долгами

Особенности покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги – какие задолженности не могут быть переведены на покупателя, и какие платежи будут истребованы с нового владельца независимо от их срока давности.

Современный рынок недвижимости предлагает множество различных вариантов объектов.

Большинство из выставленного на продажу жилья не имеет никаких проблем, но что делать в том случае, если вам не повезло, и вы купили квартиру с долгами? Хотя, согласно новому законодательству, после приобретения недвижимости с задолженностями, новый владелец выплачивать его не обязан. Но, как показывает практика, это правило работает не всегда, и покупатель вместе с жильем получает массу ненужных проблем.

Если у Вас возникли сомнения по поводу коммунальной задолженности приобретаемого жилья, то узнать об имеющихся долгах можно, получив справку в ЖЭКЕ, ТСЖ, или проверив платежи в коммунальных организациях, назвав адрес и номер квартиры. Но если вы все же решили купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, следует знать, как оформить сделку, чтобы жилье доставило радость, а не превратилось в настоящую долговую яму. 

Если Вы купили квартиру с коммунальными долгами, постарайтесь сразу после получения выписки из ЕГРП (выдается с 15.07.

2016 вместо свидетельства о праве собственника) сходить в ТСЖ или свою управляющую компанию, и попросить поменять сведения в лицевых счетах.

Согласно статьи 153 ЖК РФ, все задолженности по ЖКХ, появившиеся до даты регистрации собственности, обязан выплачивать прежний владелец.

Можно ли купить квартиру с долгом?

Продажа недвижимости с обременением по коммуналке вполне возможна, если соблюдены некоторые условия.

Можно купить квартиру с долгами, отдельно указав в договоре, что задолженность не переводится на покупателя.

Но, при покупке такого жилья, выписку из домовой книги могут не дать, пока задолженность не будет погашена, а без этой выписки, оформить сделку купли-продажи правильно, не получится:

  • Одним из вариантов покупки недвижимости с задолженностью, является оплата владельцем обременения с задатка, внесенного в счет оплаты квартиры. В этом случае, необходимо обязательно взять с хозяина квартиры расписку в получении данных средств и заверить ее нотариально, оформив как договор аванса (задатка) или предварительный договор;
  • Другим вариантом покупки квадратных метров с долгом по коммуналке, является перевод обременения с прежнего владельца на настоящего, что отражается особым пунктом в договоре.

Однако следует знать, что если вы купили квартиру с долгами по коммуналке в многоэтажке, то соответственно статьи 153.ч3 ЖК РФ, долг по взносам на капремонт, переходит от прежнего владельца к настоящему.

А если учесть, что сумма такой задолженности может быть достаточно велика, все же лучше полностью проверить жилище перед его покупкой.

Чтобы приобретение или продажа недвижимости не оказалась тем еще «сюрпризом» лучше проводить сделки с участием специалистов, а срочный выкуп квартиры гарантирует спокойствие и юридическую чистоту сделки без потери в цене.

Источник: https://domell.ru/publications/investitsii-v-nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-kommunalnymi-dolgami

Ссылка на основную публикацию