Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается в определенных ситуациях при невозможности оформления основного соглашения. Как заключить предварительный договор? Какие документы и сведения требуются для оформления документа? Ответы далее.

Образец договора и пример заполнения

Предварительный договор – это официальный документ, по которому одна сторона – продавец намеревается продать другой стороне – покупателю определенное недвижимое имущество (в данной ситуации дом с прилегающим к нему земельным участком) на определенных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ).

Для каждой из сторон соглашения документ дает определенные гарантии:

  • продавец получает уверенность, что покупатель на дом и участок найден и независимо от каких-либо сторонних факторов имущество будет продано в установленный срок;
  • покупатель получает гарантии, что дом и надел не будут проданы третьим лицам, а так же с течением времени не увеличится цена недвижимости.

Скачать бланк предварительного договора и ознакомиться с правилами и примером его заполнения можно у нас на сайте.

СКАЧАТЬПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Бланк документа должен содержать следующие данные:

  • полные реквизиты сторон (покупателя и продавца). Если соглашение заключается между частными лицами, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания, реквизиты гражданского паспорта. Если сторонами сделки являются юридические лица, то требуется указать наименование и адрес регистрации организации, ИНН;
  • описание имущества, передаваемого в собственность покупателю. В отношении земельного участка указываются адрес расположения, кадастровый (условный) номер, площадь надела, разрешенное использование, наличие/отсутствие обременений (например, водоохранная зона). В отношении дома рекомендуется указать адрес, кадастровый номер, площадь, количество этажей. Дополнительно указываются реквизиты свидетельства о регистрации (выписки из ЕГРН), которыми подтверждается право владения домом и земельным наделом;
  • стоимость имущества и порядок проведения расчетов. Условиями соглашения может быть предусмотрена:
  1. Одна выплата по договору.
  2. Наличие аванса, который, как правило, передается продавцу в момент заключения предварительного соглашения. Если договор заключается с авансом, то в обязательном порядке требуется указать сумма начального платежа.
  3. Рассрочка. Оплата в рассрочку производится по конкретному графику, утвержденному сторонами и являющемуся приложением к соглашению.
  • права, обязанности, ответственность сторон за несоблюдение существенных условий сделки;
  • сроки реализации намерения продать дом с земельным участком;
  • дополнительные условия, которые являются существенными хотя бы для одной из сторон соглашения;
  • перечень приложений.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

В каких ситуациях заключается, и на какой срок

Подписание предварительного договора необходимо, если:

  • на момент заключения соглашения продавец не может приступить к оформлению основного договора. Причинами могут являться:
  1. Отсутствие полного пакета документов, необходимого для заключения и государственной регистрации договора купли-продажи дома с прилегающим земельным наделом.
  2. Наличие недочетов в строении, которые требуется устранить перед заключением сделки и так далее.
  • основной договор не может быть заключен по причине отсутствия полной денежной суммы у продавца;
  • приобретение недвижимости производится с помощью заемных средств. Условия по ипотеке большинства банков таковы, что выдача заемных средств осуществляется на покупку конкретного имущества, что может подтверждаться только заключением предварительного соглашения.

Предварительный договор может быть заключен на любой определенный срок, который указывается в документе. Если прямого указания конкретного срока отсутствует, то основной договор требуется заключить в течение 12 месяцев с момента подписания предварительного соглашения.

Какие нужны документы и сведения

  • Предварительный договор должен быть заключен на условиях полностью аналогичных основному соглашению.
  • Для составления документа потребуется подготовить:
  • Если сделка оформляется представителем продавца или покупателя, то дополнительно потребуются паспорт представителя и нотариальная доверенность.

Если одной из сторон соглашения является несовершеннолетний гражданин, то паспорт заменяется свидетельством о рождении. Дополнительно потребуется получение разрешения органов опеки на совершение сделки купли-продажи.

Как оговаривается задаток

Если условиями соглашения предусмотрена передача аванса (задатка), то одними из существенных аспектов будут являться:

  • сумма авансового платежа;
  • порядок передачи средств покупателю. Если предполагается перевод средств на расчетный счет продавца, то дополнительно указываются полные реквизиты банковского счета;
  • сроки передачи средств;
  • порядок возврата аванса в случае досрочного расторжения предварительного договора или не заключения основного соглашения. Авансовый платеж может быть возвращен полностью или частично или удержан в качестве компенсации за несоблюдение условий договора.

Расписка о получении аванса, образец

Получение авансового платежа может подтверждаться:

  • отдельным пунктом в предварительном соглашении;
  • распиской.

Расписка должна содержать следующие данные:

  • дату и место составления документа;
  • ФИО, адрес проживания и паспортные данные покупателя, выступающего в качестве лица, выдающего документы и аналогичные данные продавца, который получает деньги и данный документ;
  • реквизиты предварительного договора, являющегося основанием для передачи денежных средств;
  • описание имущества, за которое передаются деньги;
  • сумма аванса (должна быть указана числом и прописью);
  • подписи сторон.

Расписка может быть оформлена:

  • сторонами самостоятельно;
  • у нотариуса;
  • в присутствии свидетелей.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомРасписка о получении задатка

Какие часто совершаются ошибки при заключении договора, вероятные проблемы

Типичными ошибками при заключении любого договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и предварительного соглашения о купле дома с земельным участком, являются:

  • указание недостоверных сведений о продавце или покупателе. Умышленное искажение информации в целях мошенничества, ошибка, опечатка указывают на то, что одна из сторон сделки не соответствует действительности, что приведет к невозможности оформления основного соглашения и отказе в государственной регистрации сделки;
  • указание недостоверных сведений об имуществе, что с точки зрения законов считается попыткой чужую недвижимость. Такая сделка так же не будет зарегистрирована;
  • указание в соглашение более низкой стоимости недвижимости. В большинстве случаев такие действия производятся с целью снижения суммы налога, возникающего при реализации недвижимости. Однако следует учитывать, что возникает риск неполучения полной стоимости дома и земельного участка, что в последствии будет невозможно доказать в суде;
  • отсутствие сведений о лицах, которые наравне с продавцом имеют право распоряжения имуществом или проживания в указанном доме. Отсутствие данных может привести к отказу в регистрации сделки, совместному проживанию с третьими лицами или оспариванию сделки в дальнейшем;
  • включение в договор пунктов, которые хотя бы одна из сторон не намерена выполнять. Такая ситуация может возникнуть при оформлении предварительного договора по шаблону, представленному в интернете, без тщательного изучения соглашения и его правки под собственные требования;
  • отсутствие пунктов соглашения, которые хотя бы по мнению одной из сторон имеют существенное значение;
  • включение в предварительный договор условий, противоречащих действующему законодательству;
  • несоблюдение письменной формы соглашения, которая предусмотрена Гражданским кодексом;
  • несоблюдение прав преимущественной покупки при оформлении имущества, находящегося в долевой собственности.

Чтобы избежать большого количества проблем рекомендуется перед оформлением предварительного соглашения проверить все документы на недвижимость, их соответствие реальным данным и друг другу, паспорта сторон. Дополнительно рекомендуется получить предварительную консультацию юриста.

Источник: https://yurzone.ru/poryadok-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Но по ряду объективных причин оформить договор купли-продажи в течение нескольких дней невозможно.

Для того чтобы избежать срыва сделки законом предусмотрена возможность заключения предварительного договора, который обезопасит как продавца, так и покупателя от многих рисков. Ведь покупка предстоит солидная, земельный участок с домом и хозяйственными постройками.

Что это за документ?

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Так, в силу ст.429 ГК РФ в случае, если одна из сторон не желает подписывать основное соглашение и выполнять определенные договоренности в установленные сроки,  вторая сторона в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ вправе обратиться в суд для понуждения заключения соглашения в принудительном порядке.

Но данная особенность предварительного соглашения только одна из функций, которые выполняет документ. Соглашение необходимо еще и по следующим причинам:

  • во исполнение требований ст.429 ГК РФ документ должен содержать в себе ряд условий, которые позволяют идентифицировать предмет сделки, то есть передачу дома, расположенного по определенному адресу, а не любой;
  • договор может включать перечень объектов на земельном участке, количество которых может и уменьшиться до заключения основного соглашения;
  • формуляр может отражать примерное состояние жилого дома, в частности, благоустроенность;
  • в документе можно зафиксировать стоимость покупки, на случай если продавец захочет увеличить цену без оснований по прошествии времени;
  • договор определит сроки заключения основного документа.

Таким образом, преддоговор выступает своеобразной страховкой, которая позволяет сторонам определить свои намерения четко и в законодательном поле. А также предоставляет рычаги, которые в будущем помогут подписать основной договор купли-продажи либо же избежать последствий невыгодной сделки.

Важно! Предварительный договор не предоставляет права будущему владельцу пользоваться либо же распоряжаться участком с домом с момента подписания, если иное не определено в договоре. А также составление документа не влечет за собой возникновения права собственности без подписания основного соглашения купли-продажи.

Отличия от основного соглашения

  • Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.
  • А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.
  • Таблица отличий
Основной договор Предварительный договор
Содержит в себе подробное описание всего домовладения Прописывать все комнаты, размер участка и все хозяйственные постройки не обязательно
Утвержденная стоимость дома с участком подлежит полной оплате после подписания документа Оплата в полном объеме не вноситься, хотя окончательная сумма и определяется. Может быть включено условие о выплате задатка либо аванса в порядке ст.380 ГК РФ
Документ вступает в силу с даты подписания и не имеет обратной силы, если не оспорен в суде ввиду нарушения норм закона Соглашение имеет ограниченный срок действия, максимум 12 месяцев
К основному соглашению прикладывается ряд документов: акт о передаче имущества, опись, расписка о передаче денежных средств Дополнительные документы не составляются
Соглашение проходит государственную регистрацию Документ не регистрируется в государственных органах
В ряде случаев необходимо нотариальное заверение по закону К нотариусу обращаться не обязательно
Читайте также:  Как оформить дарственную на земельный участок?

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Как обезопасить себя и составить соглашение правильно?

Предварительный договор можно назвать упрощенной версией основного договора, так как закон не требует письменного закрепления всех условий процесса перехода права собственности домовладения, от одного владельца к другому. Но во исполнение ст.429 ГК РФ документ должен включать в себя определенные сведения.

Предмет

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

  • намерение в будущем заключить основной ДКП;
  • объект соглашения, а именно дом с земельным участком.

Во избежание дальнейших разногласий и возникновения спорных вопросов между сторонами в соглашении указывается полный адрес места нахождения домовладения, площадь, а также основания возникновения права собственности на объект сделки.

Порядок финансовых расчетов

Намерение передать дом с участком в собственность иного лица не влечет за собой обязанность по выплате полной стоимости дома на стадии заключения преддоговора. Но окончательная цена приобретаемой недвижимости в документе отражается, как и порядок ее расчета.

Для подкрепления своих намерений продавец и покупатель могут оговорить выплату задатка. При этом если условие о выплате определенной суммы включается в договор, стороны должны помнить о возможности возврата средств при нарушении условий по вине одного из них.

Справка! Также нормами ч.1 ст.381 ГК РФ предусмотрено добровольное возвращение денег, если продавец и покупатель пришли к обоюдному соглашению о расторжении предварительного соглашения досрочно без заключения договора купли-продажи.

Сроки исполнения обязательств по преддоговору

Преддоговор заключается, если стороны не имеют возможности оформить основное соглашение по ряду причин, допустим, при оформлении ипотечного кредита или пребывании в ином городе.

Но ожидать пока причины самоустраняться нецелесообразно, поэтому в соглашении  указывается дата, к которой продавец и покупатель обязуются оформить сделку в силу ч.4 ст.429 ГК РФ. Если по какой-либо причине стороны не оговорили дату заключения основного договора, согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, сделка должна быть совершена в течение года с даты подписания предварительного договора.

При этом в случае уклонения от выполнения взятых на себя обязательств одной из сторон в рамках ч.5 ст.429 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд на протяжении 6 последующих месяцев с даты истечения срока договора.

Обязательства сторон

Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомТак, покупатель может оговорить требования о:

  • снятии с регистрации до перехода прав собственности;
  • погашении коммунальных платежей;
  • сохранности дома и участка в надлежащем состоянии;
  • запрете на оформление обременения либо же частичное отчуждение даже в виде сдачи в аренду.

Заключительные положения

Данный подраздел включает в себя:

  • ответственность сторон, то есть возврат задатка;
  • порядок расторжения договора;
  • количество экземпляров;
  • общие формулировки о разрешении спорных вопросов, не отраженных в данном договоре в порядке определенном законом.

Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Подводные камни

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участкомВ силу ст.429 ГК РФ при уклонении от заключения предварительного договора одна из сторон может принудить вторую сторону основное соглашение все же подписать, именно поэтому и дом, и участок стоит осмотреть весьма тщательно.

Ведь возможны скрытые недостатки, которые проявятся впоследствии. И тогда предварительный договор можно будет расторгнуть на вполне законных основаниях, основное соглашение по тем же основаниям признать ничтожным сложнее.

Также желательно внимательно ознакомиться с техническим паспортом на дом и хозяйственные пристройки, которые должны присутствовать на плане. Если та же баня в плане отсутствует, узаконить ее как самострой будет сложно.

Следует обязательно учесть расположение построек на земельном участке, а также расстояние между ними. Нарушении норм СНИПов чревато штрафными санкциями.

Нужно обратить внимание на порядок приобретения права собственности. Если дом перешел по наследству и в ближайшее время, споры за имущество могут и продолжиться, особенно если появиться родственник с восстановленными сроками либо же претензиями на обязательную долю.

Важно! Вопрос о наличии супруга или супруги тоже нужно уточнить, т.к.  имущество могло быть приобретено в браке.

Заключение

Оформление предварительного договора с точки зрения закона является только намерением заключить основной договор впоследствии. Но соглашение имеет юридическую силу и может повлечь за собой ряд последствий, в частности понуждение к заключению сделки купли-продажи.

Именно поэтому к составлению документа следует подойти серьезно и прописать все условия, от существенных до дополнительных, особенно если возникают некоторые опасения.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu/pravila-sostavleniya-predvaritelnogo

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.

Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.

Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2019 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2019 года

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

  • Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
  • Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
  • Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
  • Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
  • При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

  • предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
  • предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
  • носит временный характер до даты заключения основного договора;
  • внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

  • потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
  • возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере.

Читайте также:  Может ли пенсионер получить налоговый вычет при покупке квартиры

Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора.

Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору.

Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать.

Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

  • свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • кадастровый и технический паспорт на дом;
  • межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
  • акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
  • разрешение на продажу других собственников;
  • при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

Содержание данного договора

  • В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:
  • 1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;
  • 2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора.

Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

6. Ответственность. В соглашении стороны вправе предусмотреть штраф за уклонение или отказ от заключения основного договора.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

  • После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
  • Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

  1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
  2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
  3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от Сбербанк: скачать бланк

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком: образец

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Сделка по приобретению дома с земельным участком может быть отсрочена. Причины тому разные. Юридически правильное решение в подобной ситуации — заключение предварительного договора купли продажи дома, в котором будет рассматриваться сделка купли-продажи недвижимости с земельным участком. Наличие такого документа дает гарантии подписания основного договора на условиях, прописанных в предварительном соглашении.

Назначение документа

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается между продавцом и покупателем в качестве свидетельства о том, что стороны намереваются совершить сделку.

Документ составляется, если в текущий момент времени нет возможности совершить основную сделку. Примером подобных ситуаций могут служить следующие:

  • Покупатель жилого дома с земельным участком в настоящий момент не имеет достаточной суммы для оплаты покупки. Ему необходимо время, чтобы взять кредит или собрать нужную сумму.
  • Продавец не имеет в наличии всех требуемых бумаг. Ему необходимо время, чтобы собрать весь пакет документов.
  • Отсутствует физическая возможность оформить основную сделку.

Предварительное соглашение позволяет закрепить намерения о совершении сделки купли-продажи дома с земельным участком. Продавец получает гарантии того, что покупатель не откажется от сделки и не исчезнет, а покупатель — уверенность в том, что условия соглашения не изменятся.

Заключение подобного рода сделок регулируется на законодательном уровне. Так, содержание предварительного договора обозначено в ст. 429 ГК РФ. Здесь же указаны требования к форме документа и срокам его исполнения.

Согласно ФЗ №42, предварительное соглашение между сторонами должно содержать условия и предмет, которые станут базой основного соглашения. При желании, стороны могут подкрепить свой договор внесением задатка (ст. 380 ГК РФ).

Бывает, что одна из сторон в последствии отказывается от сделки. Такие ситуации регулируются нормами, закрепленными в ст. 445 ГК РФ. Пострадавшая сторона может потребовать исполнения условий соглашения в течение 6 месяцев с момента нарушения другой стороной условий. Но, юридическую силу имеет только письменное и зарегистрированное соглашение (ст. 550 ГК РФ).

Отличия от основного соглашения

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком — это первичный документ, предшествующий основному соглашению. В нем содержится информация о сторонах сделки купли-продажи, предмете и сроках подписания основного договора.

Основные отличия предварительного и основного договоров купли-продажи дома с земельным участком:

  • Предмет. В предварительном — это намерение осуществить куплю-продажу, в основном — дом с земельным участком;
  • Срок вступления в силу. В первом случае действие документа начинается с момента его составления и подписания, основной же вступает в силу после регистрации в Росреестре;
  • Правовое последствие предварительного договора — обязательство заключить основную сделку;
  • Не предусмотрена оплата по предварительному соглашению. Даже если покупатель перечисляет продавцу средства в виде задатка или аванса, они идут в счет будущих платежей;
  • Первичная сделка купли-продажи жилого дома с земельным участком — временная, тогда как основной договор имеет постоянный характер;
  • Предварительный договор можно не регистрировать, основное соглашение при заключении сделки подлежит государственной регистрации.

Составление и структура документа

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком составляется на определенный отрезок времени, пока будет подготовлено все необходимое для заключения основной сделки.

При составлении предварительного договора учитываются следующие нюансы:

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

  • Только письменно составленный документ имеет силу (по ГК РФ);
  • Предварительное соглашение содержит ряд основных положений основного договора, который будет заключен в последствии. Обязательно указывается предмет сделки — покупка дома с земельным участком с указанием конкретной информации: месторасположения, площади, кадастрового номера;
  • Согласно ст. 555 ГК РФ, в предварительном документе указывается цена объекта продажи. Заключение соглашения не представляется возможным, если между сторонами есть разглашения по поводу стоимости дома с земельным участком;
  • Продавец обязан сообщить о наличии обременения на объект купли-продажи, если таковое существует. Согласно ст. 37 ЗК РФ, эта информация отражается в документе.

Учитывая все вышеперечисленные нюансы, составляется непосредственно сам документ. Итак, предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком должен содержать следующую информацию:

  • Вступление. Содержит: название документа, дата и место подписания договора;
  • Информация о сторонах соглашения: контакты, паспортные сведения, адрес регистрации места жительства;
  • Предмет договора. Указывается согласие обеих сторон на совершение в последствии сделки купли-продажи. Подробно описывается объект продажи: адрес, границы земельного участка, общая площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, имеется ли обременение;
  • Стоимость — обязательный пункт. Необязательно привязывать цену к рыночной или кадастровой стоимости, она может быть установлена по усмотрению сторон;
  • Указывается сумма внесенного задатка, если актуально;
  • Указывается срок действия предварительного соглашения. Если условие не включено, автоматически устанавливается срок в 1 год;
  • В пункте «Права и обязанности» сторон прописывается обязательно необходимость заключить основной договор;
  • В разделе «Ответственность» указывается порядок действий при нарушении одной из сторон условий соглашения;
  • Сроки вступления настоящего договора в силу, разрешено ли его продлевать или расторгать;
  • Реквизиты сторон;
  • Соглашение завершается подписью сторон.

Оформление задатка

Задаток при покупке жилого дома с земельным участком представляет собой определенную денежную сумму, передаваемую потенциальным покупателем продавцу. По условиям предварительного соглашения, сумма является свидетельством исполнения своих обязательств в указанные сроки.

Читайте также:  Как проверить готовность регистрации прав собственности?

Задаток не является отдельно вносимой суммой, а передается в счет будущих платежей. Практика показывает, что этот момент стоит прописать в договоре во избежание разногласий между сторонами.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если задаток был внесен и в последствии сделка не состоялась, последствия будут разниться в зависимости от того, какая сторона является виновной:

  • сделка не состоялась по вине покупателя — задаток ему не возвращается;
  • расторжение сделки по вине продавца — покупателю возвращается взнос в двойном размере.

Расторжение предварительного договора

Одна из главных особенностей предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком — ни одна из сторон не может расторгнуть его по личной инициативе. Расторжение в принципе возможно, но тогда вторая сторона имеет право подать в суд и принудить к выполнению раннее оговоренных условий.

Случаи, в которых допускается расторжение предварительного договора:

  • Срок действия документа истек, при этом ни одна из сторон не желает принуждать другую к выполнению обязательств. Договор аннулируется автоматически;
  • Стороны по взаимному согласию расторгают договор;
  • Условия расторжения сделки можно оговорить в предварительном договоре. На практике, стороны редко прибегают к этому;
  • Наличие непредвиденных обстоятельств и форс-мажорных ситуаций аннулируют договор и он автоматически расторгается. К примеру, дом сгорел, земля пострадала. Продать его уже никак не получится.

Требуется ли регистрация?

Предварительный договор, на основании положений которого стороны обязуются в будущем совершить покупку-продажу жилого дома с земельным участком, не подлежит регистрации. Об этом говорится в п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г.

Государственная регистрация требуется только при непосредственном переходе права собственности.

Итак, заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости имеет смысл. Так стороны гарантируют тот факт, что заключение основной сделки состоится. Приятным бонусом является тот факт, что заключение соглашения не является основанием для возникновения имущественных отношений.

Если стороны желают добавить серьезности сделке, вносится залог. В случае расторжения сделки виновная сторона понесет финансовые потери. Именно грамотный подход к составлению документа — основание для удачно проведенной сделки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-obrazec.html

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком в 2020 году — образец, скачать, пример, заполненный, бланк

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

2   0   8405

Перед тем, как осуществить передачу дома покупателю, нужно правильно составить договор, учитывая все нюансы и правила для составления юридических документов.

Чтобы начать поиск лиц, желающих приобрести земельный участок, в том числе, если он прилегает к дому, необходимо собрать все документы, и решить, кто будет заниматься продажей объекта недвижимости. Можно воспользоваться одним из двух вариантов – нанять риелтора, или заниматься самостоятельно.

Изначально нужно заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком.

Это позволит определить условия сделки. Можно составить соглашение с задатком, который служит гарантией того, что продажа состоится.

Большинство объектов недвижимости продаются совместно с земельными участками, поэтому его правовая судьба определяется условиями заключаемого соглашения. Некоторые нормы устанавливаются Гражданским кодексом РФ.

Так, существуют специальные требования по распоряжению жилыми домами и прилегающими к ним участкам:

Передача права собственности на объект недвижимости по гражданской сделке Осуществляется с одновременным переоформлением документов на землю, расположенную возле дома
Сделки с землей В свою очередь, осуществляются с одновременной передачей прав на строение, расположенное на ней
Наиболее выгодно совершать сделку по купле-продаже В том случае, если стороны не связаны между собой родственными узами. Так покупатель сможет оформить налоговый вычет, размер которого составляет 13% от стоимости объекта недвижимости, но не более, чем 260 000 рублей
Сделка по приобретению объекта недвижимости – земельного участка Является для обеих сторон равноправной. Продавец получает денежную выгоду, а покупатель становится владельцем земли и строения на ней. Права сторон при правильном составлении соглашения максимально защищены

Предварительный договор – наилучший способ для защиты интересов обеих участников сделки. Суть такого документа заключается в том, что оговариваются условия купли-продажи, но они могут быть изменены в дальнейшем.

Для того, чтобы минимизировать возможные риски, следует закрепить сделку авансом или задатком и составить акт приема – передачи участка. Ипотеку на земельные участки выдает Сбербанк, ВТБ 24 и другие кредитные организации.

Обязательные пункты при составлении

Если оформление происходит по ипотеке, то сотрудник банка самостоятельно проверят правильность заполнения договора на продажу жилого объекта с земельным участком. В ином случае оформление осуществляется с помощью юриста или самостоятельно.

Для того, чтобы соглашение не было признано недействительным, нужно убедиться в наличии всех основных пунктов:

Вид заключаемого соглашения между участниками Описываются личные данные сторон, ФИО и сведения из паспорта
Предмет договора Необходимо указать местоположение объекта, тип, стоимость и количество квадратных метров – для жилого помещения и соток – для прилегающего земельного участка
Делается отметка О том, будет ли вноситься сумма за земельный участок в рассрочку или полностью
Перечень документов Подтверждающих наличие у продавца права собственности на земельный участок, прилегающий к дому
Выписки из государственных организаций Подтверждающие, что на объект не наложены никакие обременения
Перечень основных прав и обязанностей Которые закрепляются за каждой стороной в результате заключения сделки

При заключении предварительного соглашения необходимо учитывать некоторые моменты:

Российским законодательством не закрепляется такое понятие, как аванс Поэтому его не нужно вписывать в предварительное и основное соглашение
Выплата задатка регулируется статьей 334 ГК РФ Продавец должен вернуть эту сумму после полной оплаты сделки. В случае, если она расторгается по вине продавца, то осуществляется возврат и возмещение уплаченной покупателем суммы в размере 100%. То есть, придется вернуть всю сумму в двойном размере
Если сделка не состоялась по вине покупателя То залог не возвращается

В предварительном договоре обязательно нужно указать, оформляется ли задаток, и каковы условия его возвращения.

Другой важный момент, который нужно учитывать – предварительное соглашение может потребоваться для опеки, если в продаваемом доме, к которому прилегает участок, прописан и проживает несовершеннолетний ребенок.

Образец заполнения бланка (пример)

Очень важно правильно составить соглашение, в особенности, если оформление происходит долями, и необходимо обозначить площадь земельного участка, который передается покупателю недвижимости.

Бланк для заполнения предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком можно скачать здесь.

Образец договора:

В первой части Пишут наименование документа, место и дату составления, ФИО сторон, паспортные данные. Необходимо обозначить, кто является продавцом, а кто покупателем
Затем необходимо описать объект, оформляемый по договору Делается отметка о кадастровом номере земельного участка и общей площади объекта. Несмотря на то, что соглашение предварительное, практически все данные, указанные в нем, будут перенесены в основной документ
В случае, если на земельный участок наложены некие ограничения к использованию Об этом необходимо сделать отметку
Во втором пункте делается отметка О стоимости объекта, и порядок осуществления расчетов
Затем отмечаются права и обязанности сторон соглашения Отдельно указываются пункты, которые должны быть исполнены продавцом (заключение договора в срок) и покупателем (принятие акта приема-передачи)
Четвертый пункт – сроки действия соглашения В этой строке указывается, что договор является предварительным. Продавец обязан заключить основное соглашение в определенные сроки. В случае, если одна из сторон начнет уклоняться от заключения основной сделки, то другой участник имеет право подать заявление в суд
Пятый пункт соглашения содержит особые условия Так, для покупателя основным действием является перечисление задатка. Указывается, в течение какого времени он должен быть возвращен
В пункте «Заключительные положения» Делается обобщение всей приведенной информации
Далее перечисляются все документы Приложенные к документу, в том числе, обязательно указание правоустанавливающих бумаг
В самом конце Необходимо указать реквизиты сторон и подписи

В обязательном порядке к договору должен быть составлен акт приема-передачи. Он потребуется для регистрации сделки в Росреестре. 

Видео: что такое ПДКП

Нюансы, которые нужно учесть

Для правильного составления предварительного соглашения и регистрации сделки, необходимо учитывать следующие нюансы:

Предварительный договор По-другому называется намерением купли-продажи
На бумаге закрепляются Те условия, которые были установлены сторонами сделки устно
Если в доме, к которому прилегает участок, живут дети Которым не исполнилось 18 лет, то к заключению соглашения следует подойти с особой внимательностью. Прежде всего, в документе необходимо указать, что прилагается разрешение от органов опеки и попечительства
Перед тем, как составлять соглашение Стороны должны договориться об окончательной стоимости земли, и размере залога

Другой важный нюанс – сроки, очень значимая часть предварительного договора, и вписывать их в документ необходимо только по согласованию с обеими сторонами сделки. Это связано с тем, что неисполнение сроков может иметь серьезные последствия.

Составить предварительный договор нужно во всех случаях, поскольку этот документ предназначен для того, чтобы подтвердить передачу залога и установить особенности передачи объекта недвижимости.

Если одна из сторон не выполняет условия, то другая может воспользоваться предварительным соглашением для того, чтобы защитить свои права.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Ссылка на основную публикацию