Доверительное управление недвижимостью

Главная / Квартира / Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Доверительное управление недвижимостьюУзнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору.

Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

  • При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:
  • 1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.
  • Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.
  • С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени.

Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html

Хочу сдать квартиру в доверительное управление

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

Михаил

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям.

Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату.

За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке.

А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги.

Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором.

По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники.

С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать.

Читайте также:  Чем отличается выписка из егрн от егрп?

Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее.

Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

  1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
  2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Доверительное управление недвижимостьюДоверительное управление недвижимостью

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно.

Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности.

Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

  1. Паспорт.
  2. Договор.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
  5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kvartira-na-doverii/

Доверительное управление недвижимостью в Москве

Найдена информация о 76 подходящих агентствах недвижимости. Доверительное управление недвижимостью — цены и отзывы. Сравнительная таблица агентств недвижимости Москвы, где есть услуга доверительного управления недвижимостью.

На портале Realty.Firmika.Ru собраны все компании, предлагающие услуги доверительного управления недвижимостью в Москве. В удобных для сравнения таблицах представлены цены на услугу — можно сравнить предложения компаний и подобрать оптимальный по стоимости вариант. Отдельного внимания заслуживают отзывы, оставленные реальными клиентами компаний.

Доверительное управление имуществом в Москве

Для тех, кто владеет правом собственности на дом или квартиру, но не планирует проживать на территории жилья, актуальной становится услуга доверительного управления недвижимостью. Многие риэлторские агентства Москвы предлагают помощь в поиске нанимателя квартиры, все заботы по содержанию жилья и оплате коммунальных счетов переходят на плечи сотрудников компании.

Доверительное управление недвижимостью

Суть программы доверительного управления недвижимым имуществом

Услуга доверительного управления объектами недвижимости подразумевает сдачу квартиры или дома в аренду через агентство. Актуальна такая помощь во многих ситуациях:

  • владелец жилья живет в другом городе;
  • собственник надолго уезжает из Москвы или страны;
  • у клиента нет времени на заботы о сданной в аренду квартире.

При заключении договора на управление жильем агент:

  • может сдавать жилищную площадь;
  • осуществляет сбор арендной платы с жильцов;
  • следит за порядком в квартире или загородном доме;
  • проводит ремонт и замену предметов обстановки по согласованию с собственником.

Доверительное управление недвижимостью

Обращение к риэлторам имеет еще один весомый плюс: сотрудники агентства недвижимости всегда знают актуальную цену жилья, поэтому при сдаче квартиры в аренду клиент получит максимальную выгоду.

Как выбрать агентство для заключения договора на доверительное управление недвижимым имуществом?

Услуга доверительного управления жильем появилась относительно недавно, однако уже востребована среди жителей Москвы. Практически в каждом агентстве можно оформить договор на сотрудничество, но обращаться лучше в проверенные организации. Судить об успешности компании можно по нескольким критериям:

  • Организация существует на рынке недвижимости не первый год, лучше, если с момента регистрации компании прошло 5 лет и более.
  • О риэлторской фирме много положительных отзывов, есть рекомендации от знакомых. Важны отклики не только о деятельности компании в целом, но и об услуге доверительного управления в частности.
  • Сотрудники организации, которые осуществляют составление договора, имеют юридическое образование и большой опыт работы. Об их деятельности также много отзывов с хорошей оценкой. Менеджеры всегда на связи, все действия они всегда согласовывают с клиентом.

Ценовая политика агентства также позволяет судить о ее надежности. Заниженная стоимость на услуги может говорить о мошенниках, а поскольку договор позволяет агенту управлять имуществом, возможны серьезные финансовые потери. Лучше обращаться в компании со средним по городу тарифным планом.

Источник: https://msk.realty.firmika.ru/__doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu

Доверительное управление недвижимым имуществом | Журнал «Главная книга» | № 9 за 2016 г

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 апреля 2016 г.

Содержание журнала № 9 за 2016 г.

Рассмотрим такую ситуацию. Компания купила здание торгового центра для сдачи его в аренду. Но сама по каким-то причинам не хочет этим заниматься.

Тогда она может передать приобретенное здание на определенный срок в доверительное управление, заключив договор с другой организацией (или ИП)п. 1 ст. 1015 ГК РФ.

В этом случае компания будет учредителем управления, сохраняя за собой право собственности на недвижимостьп. 4 ст. 209 ГК РФ.

При этом другая сторона — доверительный управляющий — за вознаграждение будет управлять полученным имуществом в интересах учредителя управления (или указанного им выгодоприобретателя)п. 1 ст. 1012, ст. 1013, ст. 1023 ГК РФ.

Бухгалтерский и налоговый учет у участников договора доверительного управления (как у применяющих ОСН, так и у спецрежимников) имеет свои особенности. И мы поможем вам в них вникнуть. Начнем с общих правил документооборота и учета у доверительного управляющего.

Нюансы документооборота

Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.

Документируем передачу имущества

Если договор доверительного управления будет признан незаключенным или недействительным (к примеру, если не пройдена госрегистрация), то у компании могут возникнуть проблемы с учетом доходов и признанием расходов по такому договору в налоговом учете. Под угрозой могут оказаться и вычеты по НДС.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продажейп. 2 ст. 1017 ГК РФ:

Без этого договор доверительного управления будет недействителенп. 3 ст. 1017 ГК РФ.

Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определитьст. 1016 ГК РФ:

  • состав передаваемого имущества;
  • наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
  • размер и форму вознаграждения управляющего.

Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;

  • срок действия договора (не более 5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ.

Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).

Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счетп. 1 ст. 1018 ГК РФ.

Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлениеп. 2 ст. 1018 ГК РФ. А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие — учредителя.

Оформляем документы в ходе исполнения договора

Сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего именип. 3 ст. 1012 ГК РФ. Но он должен предупреждать всех контрагентов, что действует в качестве управляющего в интересах доверителя.

Для этого во всех письменных документах (включая первичку) после имени или наименования нужно делать пометку «Д. У.». К примеру, так: «Исполнитель: ООО “Северное сияние”, Д. У.».

Иначе считается, что управляющий действует в личных интересах и отвечает перед третьими лицами только собственным имуществомп. 3 ст. 1012 ГК РФ.

Доверительное управление недвижимостью

Сейчас многие компании и предприниматели предлагают свои услуги по доверительному управлению недвижимостью. Главное — не ошибиться с выбором того, кому действительно можно довериться…

Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельностип. 4 ст. 1020 ГК РФ. Отчет управляющего является первичным документом для целей бухгалтерского и налогового учета у всех участников договора и, помимо обязательных реквизитовч. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, должен содержать информацию:

  • о совершенных доверительным управляющим сделках и иных действиях с объектом;
  • о сумме полученных доходов за отчетный период;
  • о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
  • о любых изменениях в составе имущества (например, об утрате либо повреждении имущества);
  • о размере вознаграждения управляющего.

Источник: https://glavkniga.ru/elver/2016/9/2316-doveritelinoe_upravlenie_nedvizhimim_imuschestvom.html

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

cookelma/Depositphotos

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Читайте также:  Заявление о регистрации иностранного гражданина по месту жительства

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?
  • Инструкция: как зарегистрировать договор найма
  • Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216

Доверительное управление

  • Приведи друга и получи
  • Месяц бесплатного обслуживания ДУ или 20% от комиссии агентства
  • при продаже квартиры

Некоторые риелторы начали предлагать услуги по доверительному управлению квартир еще 10 лет назад.

Суть процесса заключается в том, что сотрудники агентства недвижимости по просьбе хозяина квартиры сдают ее в аренду и берут на себя все риски и обязанности владельца. Владелец квартиры получает очевидные выгоды: гарантированный стабильный доход и спокойствие за сохранность недвижимости.

Для людей, которые надолго уезжают из города или страны, доверительное управление сдачи недвижимости является оптимальным решением.

Мы лучшие в управлении недвижимостью*, нам доверяют более 400 клиентов

* По версии наших клиентов

!

Стоимость услуг доверительного управления: 10% от ежемесячного арендного платежа, но не менее 3 000 р. в пределах МКАД, или не менее 4 000 р. в Московской области

  • Поиск арендаторов
  • Контроль состояния вашей недвижимости: ежемесячный отчет о проделанной работе и фотоотчет раз в 3 месяца
  • Контроль своевременного получения денежных средств от арендаторов
  • Оплата коммунальных услуг
  • Передача показаний счетчика
  • Оперативное решение задач мелкого ремонта (протечка крана, поломка быт.техники и т.д.)
  • Работаем только с долгосрочной арендой

Позвоните нам, и мы к вам уже едем!

8 (800) 511-54-35

1

Вы оставляете заявку или звоните

2

Наш специалист выезжает на объект

3

Заключаем индивидуальный договор

4

Мы начинаем работать

5

Вы получаете прибыль и отдыхаете

Доверительное управление квартирой или офисным помещением позволяет клиенту получать хороший доход в течение долгого периода времени, а все издержки и заботы возьмут на себя специалисты.

Право за отслеживанием качества исполнения договора и принятия важных решений остается за собственником.

Данное распределение обязанностей помогает увеличить доход от аренды любого объекта, а также повышает уровень их ликвидности.

  • Прибыль в максимальном размере от сдачи недвижимости;
  • Отсутствие риска попасть в аферу с недобросовестными арендаторами или мошенниками;
  • Отсутствие простоев вашей недвижимости;
  • Оптимизация налогообложения;
  • Получение собственником арендных платежей любым удобным для него способом;
  • Возможность получить консультацию по любым вопросам у руководителя отдела доверительного управления доступного для связи 24/7.

50 000 р.

Стоимость аренды

Налогооблагаемая база 53.000 руб * 13% НДФЛ * 12 месяцев = 82 680 р. за год (налог на доходы физических лиц, оплачиваемый в ИФНС)

50 000 р.

Стоимость аренды

Налогооблагаемая база 42.000 руб * 13% НДФЛ * 12 месяцев = 65 520 р. за год(налог на доходы физических лиц, оплачиваемый в ИФНС)

  • Все данные юридического или физического лица, по которым будет осуществляться передача имущества в доверительное управление.
  • Состав активов недвижимости, которые будут передаваться в доверительное управление.
  • Размер и форма оплаты услуг Агентства недвижимости (как правило, стандартный процент от прибыли).
  • Время действия договора об аренде недвижимости.

Идеальный способ получения прибыльного и безопасного пассивного дохода при владении недвижимостью — это использование услуги доверительного управления. Если вы выбираете доверительное управление, сдача квартиры больше не будет таким трудоемким и затратным занятием.

При соблюдении элементарных рекомендаций поиска и сотрудничества с доверительным управляющим вы всесторонне обезопасите себя от неправомерных действий с его стороны и сможете избавить себя от лишних хлопот при наличии недвижимости, которую необходимо каким-либо образом использовать.

Мы с удовольствием ответим на все интересующие Вас вопросы по Доверительному управлению, бесплатная консультация по телефонам: 8 (800) 511-54-35, +7 (962) 917-84-86 (Viber и WhatsApp).

Источник: https://ligant.net/doveritelnoe-upravlenie

Аренда квартир: доверительное управление

Главная | СМИ о нас | Аренда квартир: доверительное управление

12 февраля 2014

Собственники нуждаются в управленцах, но опасаются разных подвохов. Почему в законе написано одно, а на практике – совсем другое.

Аренда жилья – очень популярная операция на рынке недвижимости столицы. Многие собственники годами сдают свои свободные квартиры, а сами живут где-то за границей или в других городах. В этом случае им может понадобиться помощь профессионалов. В настоящее время в Москве есть компании, которые оказывают услугу по доверительному управлению.

Читайте также:  Как продать долю в приватизированной квартире без согласия

О нюансах данной услуги, расценках и о том, с какими подводными камнями могут столкнуться клиенты, заключившие договоры по управлению своим жилищем, «Журналу о недвижимости «MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Сдача жилья в аренду — доходный бизнес. «Даже самая захудалая квартира в Москве за несколько месяцев принесет хорошую прибыль, — уверена Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, — что уж говорить, если квартира находится в хорошем состоянии».

Но не все арендодатели проживают в Москве, в арендном фонде есть квартиры, владельцами которых являются жители других городов — они специально приобрели жилье в инвестиционных целях.

Иногда это квартиры, купленные для подрастающих детей, другие арендодатели и вовсе живут за границей.

Во многих случаях владельцы жилья просят своих родственников или друзей контролировать арендаторов и получать деньги.

Казалось бы, в таком деле нет ничего сложного: изредка проверять состояние квартиры, забирать деньги и отправлять их собственнику.

Однако, по мнению Инны Игнаткиной, зачастую даже самые близкие люди не могут уделять должного внимания взятому на себя делу, кроме того, при встрече с непредвиденными трудностями иные из них теряются.

Поэтому многие участники рынка аренды озадачиваются вопросом – кому доверить управление своей недвижимостью.

Услуга по управлению недвижимости очень популярна на западе. Россияне, которые являются собственниками апартаментов на зарубежных курортах, знакомы с предложениями от местных управляющих компаний — найти арендаторов, следить сохранностью имущества и платежами.

В Москве данная услуга пока не столь популярна. По оценке Сергея Крекова, генерального директора УК Clever Estate, объем рынка небольшой, и доверительное управление еще не выросло в большой, серьезный тренд.

Однако, как сообщила Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, с каждым годом спрос на услугу доверительного управления все же растет.

«За 2013 год спрос на услугу доверительного управления вырос на 13%», — уточнила эксперт.

По словам Татьяны Болбошенко, руководителя отдела аренды АН «АРИН», в 2013 году интерес к этой услуге вырос не только среди собственников, которые находятся за рубежом, но и среди тех, кто живет в Петербурге и других городах России.

Кроме того, спрос есть не только со стороны владельцев элитных апартаментов, но и со стороны собственников жилья экономкласса. «Плюсы данной услуги очевидны: прежде всего, арендодатель может получать стабильный доход, находясь в другой стране и не имея возможность регулярно следить за своим жильем, — говорит Тимур Абдуллин, директор по развитию Консалтинговой группы «Апхилл».

Набор услуг

В рамках заключенного договора на доверительное управление, говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», агентство готово оказать помощь во взаиморасчетах. Риелтор может получать деньги у арендатора и переводить их ежемесячно собственнику квартиры, также по желанию собственника денежные средства аккумулируются на счете в банке.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, добавил, что, как правило, агентство обязуется найти арендатора, когда прежний съезжает с квартиры и даже по договору может оплачивать простой квартиры. Но в любом случае управляющая компания гарантирует собственнику ежемесячную выплату определенной суммы.

Часто в аренду предлагаются квартиры в новых домах с условием проведения ремонта.

В таких случаях владелец может поручить агентству либо сделать ремонт своими силами, либо проконтролировать, как будет им заниматься наниматель, — объясняет Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — При этом в договоре о найме жилья подробно прописываются все пункты, отражающие гарантированное выполнение работ.

Вместе с тем опрошенные нами эксперты считают, что тот набор услуг, которые агентства предлагают собственником нельзя в полном смысле этого слова называть «доверительным управлением». Как правило, агентство не может распоряжаться квартирой на свое усмотрение — главное слово остается за собственником. А сам термин «доверительное управление» подразумевает иной подход.

Доверительное управление по закону

По закону процедура заключения и действия договора на доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом, где прописаны все ее нюансы.

Как сообщила Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне), согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, доверительное управление – это передача одним лицом (учредителем управления) другому лицу (доверительному управляющему) права на распоряжение объектом недвижимости.

При этом право собственности, естественно, остается у прежнего владельца.

Наталья Сергеева, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», добавила, что передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, и имущество считается переданным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В противном случае отношения сторон не могут быть квалифицированы как доверительное управление имуществом.

Доверительный управляющий (ДУ) заключает сделки от своего имени и распоряжается вверенным ему имуществом для извлечения максимальной прибыли в пользу учредителя (собственника). При этом управляющий практически наделяется правомочиями собственника.

Он имеет право делать капитальный ремонт, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках), занимается устранением неисправностей и аварий в системах тепло-, электро-, водоснабжения в пределах своей зоны ответственности.

Он возмещает собственнику убытки, если имущество оказывается поврежденным и упущенную выгоду, если не сумел проявить должную осмотрительность при управлении. Риски случайной гибели и утраты имущества также возлагаются на ДУ.

Так что практикуемая услуга на рынке аренды, скорее представляет собой определенный перечень услуг, оказываемых компаниями арендодателям, но с позиции закона не имеет юридического статуса доверительного управления.

Агентства не столь богаты, чтобы распоряжаться чужим имуществом

Возможно, в силу серьезной ответственности российские УК и агентства недвижимости не спешат предлагать данную услугу физическим лицам. «Наша компания, например, доверительным управлением не занимается», — сообщила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), даже компании, предлагающие услугу доверительного управления, не могут осуществить весь комплекс задач, определенный договором на достаточном уровне. «Как минимум, нужно иметь финансовые резервы, штат квалифицированных сотрудников, знать юридические основы, иметь соответствующий опыт», — говорит эксперт.

Оправданные опасения

Незначительный объем предложения по оказанию услуги по управлению жилой недвижимостью, также ограничен спросом. Многие собственники не готовы пойти на условия, выдвигаемые компаниями.

«Простого желания заключить договор на доверительное управление будет недостаточно, — предупреждает Тимур Абдуллин («Апхилл»). — Прежде всего, нужно определить реальную рыночную стоимость недвижимости, которую собираются сдавать в аренду».

Люди же часто указывают неадекватную стоимость имущества, завышая ее или (иногда) занижая.

Многие собственники опасаются, что агентство, которому они доверят свою недвижимость, будет недобросовестно выполнять взятые на себя обязательства, — говорит Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне).

Так, риелторы, по их мнению, могут заселить в квартиру сомнительных съемщиков, халатно относиться к проверке состояния жилья.

И, кстати, не без оснований – от недобросовестных агентств или не слишком умелых риелторов можно ждать сюрпризов.

Проблемы с поиском съемщиков могут быть связаны с тем, что квартира была передана некомпетентному специалисту, который выставил некорректную цену, объясняет Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate.

Поэтому необходимо, чтобы у доверительного управляющего была четкая мотивации на быстрый поиск арендатора. Проще говоря, — чем дольше квартира постаивает, тем выше должен быть штраф.

Должна быть финансовая ответственность в случае, если арендатор съехал, и квартира простаивает.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) обращает внимание на то, что квартиру без ведома собственника могут нещадно эксплуатировать, сдавая посуточно, либо сдавая койко-места. В итоге, собственник получает обратно «убитую» жилплощадь, в которую придется вкладывать уйму денег на восстановление.

Впрочем, и у агентств есть свои претензии к владельцам арендного жилья. «Мы долго выясняли с одним арендодателем, какой глубины царапины на покрытии паркета являются естественным износом, — рассказывает Вадим Ламин, — и «победить» его удалось только после приглашения в качестве эксперта специалиста-паркетчика».

Чтобы всего этого избежать, эксперт рекомендует внимательно читать договор, тщательно прописывать все пункты по обязательствам обеих сторон. В том числе — в каком виде принята квартира, а в каком, с учетом нормального износа в 5 лет, она должна быть ему возвращена.

Указать — для каких целей может быть использовано жилье, и какое количество людей в ней может проживать. Обязательно предусмотреть — в какие сроки, и по какой схеме происходит оплата.

И заключать нужно именно официальный договор, который даст определенные гарантии, но потребует уплаты налога.

Придется раскошеливаться

Услуга по управлению недвижимостью совсем недешевая. Сергей Креков (УК Clever Estate) оценил ее стоимость в 10% от арендной платы. Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН» привела цифру 10-25%, в зависимости от объема оказываемых услуг. По данным управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», она может доходить и до 30%.

Будущее зависит от налогов

Журнал www.metrinfo.ru спросил экспертов о перспективах услуги по доверительному управлению на рынке аренды столичной аренды. Наши комментаторы связывают будущее услуги с несколькими обстоятельствами.

«Высокий спрос возникнет тогда, когда будут урегулированы все юридические моменты, — считает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

– Это и регистрация договора аренды, и упрощение налогообложения».

А Сергей Креков (УК Clever Estate) считает, что налоги надо еще и уменьшить. Эксперт напоминает, что в этом году уже звучали предложения о снижении налога с аренды квартир до 6%.

Если это произойдет, то тогда многие арендодатели выйдут из тени, не будут опасаться огласки, связанной с регистрацией договоров доверительного управления и, следовательно, активнее начнут пользоваться этой услугой.

Источник: https://miel.ru/press/6186/

Ссылка на основную публикацию