Как продать долю в приватизированной квартире без согласия

Можно ли продать долю в приватизированной квартире без согласия

Приватизация жилья дала гражданам возможность самостоятельно распоряжаться полученной недвижимостью и заключать с ней желаемые сделки. Однако зачастую участниками приватизации становятся сразу несколько человек, в результате чего квартира находится в совладении или долевой собственности.

Независимо от формы владения, по закону каждому владельцу отведена своя часть имущества, которая перед продажей обязательно должна быть чётко выделена и оценена.

Выдел происходит изначально при приватизации, с фиксацией доли каждого участника в договоре,  после, путём подписания соответствующего соглашения, либо вовсе по решению суда.

Как продать долю в приватизированной квартире без согласия

  • Обязательное согласование сделки со всеми совладельцами. При его отсутствии придётся обращаться в суд;
  • Каждый из совладельцев обладает преимущественным правом выкупа продаваемой доли, поэтому, если кто-либо из них желает ее приобрести, продать её постороннему лицу не получится.

Общая последовательность действий

Продажа доли в приватизированной квартире обладает определенной последовательностью действий. Каждый этап имеет свои нюансы, но, в целом, необходимо знать, что и в какой очерёдности следует делать:

  • Оценивание доли, которую владелец желает продать и установление заявленной цены для заключения сделки;
  • Письменное, официальное направление уведомлений о продаже доли каждому из совладельцев с заявленной ценой, менять которую после запрещено (обязательная процедура, даже если все владельцы проживают совместно и находятся в хороших отношениях);
  • Ожидание принятия решения от совладельцев в течение месяца;
  • Поиск потенциальных покупателей, если никто из совладельцев не изъявил желания выкупить продаваемую долю;
  • Заключение договора купли-продажи.

Задаваясь вопросом, можно ли продать свою часть недвижимого имущества, если после направления уведомлений совладельцам никто из них не дал своего письменного согласия, следует знать, что по истечению месяца необходимость в письменном согласии отпадает автоматически. То есть всё, чем могут воспрепятствовать несогласные, это задержать сделку на один месяц.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Нюансы и подводные камни

Доля в приватизированной квартире продаётся точно по таким же правилам, как и любая иная сделка с недвижимостью.

Для этого подготавливается практически такой же список документов, заключается письменный договор, уплачивается государственная пошлина, регистрируются новые права собственности в Росреестре.

Но всё же, при продаже доли придётся с некоторыми особенностями, о которых важно знать заранее, чтобы быть к ним готовыми.

Принудительное выделение доли

Продавать долю в квартире без согласия всех владельцев довольно непросто, поскольку несогласные непременно будут создавать всевозможные препятствия, даже не претендуя на выкуп.

Случается и так, что в натуре выделить часть жилья попросту не представляется возможным и самостоятельно решить такой вопрос не получится.

По закону кто-либо из владельцев должен выкупить долю, которую невозможно выделить, возместив её стоимость в денежном эквиваленте.

Как продать долю в приватизированной квартире без согласия

Принудительно выделить долю приватизированного жилья можно исключительно через суд. Кроме того, здесь абсолютно не требуется ничье согласие. Для осуществления данной процедуры понадобиться провести независимую оценку всей квартиры. Стоит учесть, что даже после вынесения судебного решения совладелец не скоро получит положенную ему компенсацию, особенно если второй владелец платить не желает.

Требуемые бумаги

Перед тем, как продать долю в приватизированной квартире, заранее нужно подготовить необходимые документы:

Названия документовОсобенности
Личный паспорт владельца доли в квартире Копия и оригинал
Бумаги, удостоверяющие право собственности Копия и оригинал
Кадастровый паспорт и план Выдаёт регистрационный орган (кадастровая палата, Росреестр, прочие)
Технический план и паспорт Выдаёт Бюро технической инвентаризации
Выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество Утверждающая реального владельца и их количество
Письменное разрешение от имени второго супруга на заключение сделки Только для имущества, приобретенного в совместном браке
Выписка о зарегистрированных гражданах в квартире из домовой книги Желательно предоставить расширенную

В зависимости от индивидуальных особенностей и ситуаций, основной перечень бумаг дополняется вспомогательными, например, копиями направленных оповещений совладельцам о продаже, нотариально заверенными согласиями собственников, копиями обратных уведомлений о получении писем о продаже доли и другими.

Если дольщик не достиг совершеннолетия

Наличие несовершеннолетнего совладельца ощутимо усложняет процедуру оформления сделки и требует гораздо больше времени, что связано именно с требованием согласовывать своё решение с попечительским советом. Последний принимает решение в течение месяца. Невозможно получить их одобрение, если продаётся доля ребёнка без его одновременного переселения в другое жильё, с условиями не хуже и  такой же площадью или больше. Также допускается денежная компенсация, которая переводится на отдельный расчётный счёт ребёнка.

Если совладельцы препятствуют

Задумываясь над тем, как получить согласие совладельцев на продажу своей доли, если не хочется терять время, а они против подобной сделки, есть один действенный метод. Заключается он в следующей процедуре:

Что делатьПримечания
Определить стоимость доли, планируемой к продаже в квартире после её приватизации Этим занимаются независимые эксперты, имеющие соответствующую лицензию
Уведомить каждого собственника о намерении продать личную долю недвижимого имущества При бездействии совладельцев, если они не пишут отказ в нотариальной конторе и не желают выкупить часть жилья, через месяц можно будет продать имущество без чьего-либо согласия совершенно законно
Оформить договор о купле-продаже С последующей государственной регистрацией новых прав собственности

В ином случае решать конфликт придётся через суд, а это вряд ли будет быстрее, чем месяц ожидания ответа. Кроме того, если совладелец так сильно желает защитить свой недвижимый объект, полученный в результате приватизации, то, скорее всего, без судебного вмешательства всё же не обойдётся.

https://www.youtube.com/watch?v=Zz7TDFxZXvI

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/prodazha/dolyu-bez-soglasiya.html

Как продать долю в приватизированной квартире: порядок процедуры в 2020 году

Как продать долю в приватизированной квартире без согласия

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами. Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам. Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества.

После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество.

При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком.

Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает.

Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Читайте также:  Как открыть файл xml росреестра в человекочитаемом формате

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры. С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли.

Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду.

Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно. Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи. Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно! Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
  5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
  6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
  2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
  3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Скачать образец договора по отчуждению доли в квартире

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налога только при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст. 217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре.

В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу.

Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Источник: https://glavny-yurist.ru/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

Как продать доли в приватизированной квартире. Продажа приватизированной квартиры — Закон и недвижимость

Размер долей зависит от оснований возникновения долевой собственности, произведенных улучшений, вложений в содержание жилья и т.д. В дальнейшем, на корректировку размера доли будет оказывать влияние также и изменение состава участников.

По общему правилу, если доли не были распределены по соглашению сторон или в судебном порядке, они признаются равными.

Пункт 1 ст. 245 ГК РФ: Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Каждый сособственник имеет полное право распоряжаться своей долей. Он может ее продавать, дарить, завещать и т.д.

0 Продажа доли остальным родственникам

С родственниками, которые не считаются близкими, сделка заключается также, как и с остальными лицами. Алгоритм следующий:

  1. Направление уведомления другим сособственникам.
  2. Получение от них письменного отказа от покупки в течение месяца.
  3. Получение согласия на покупку от родственника, если он входит в число сособственников. Если не входит – оповещение родственника о возможности заключения сделки.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Оформление акта приема-передачи.
  6. Регистрация документов в Росреестре.

Доход, полученный от реализации доли, облагается налогом по ставке 13 %. Эта обязанность возникает, если доля находится в собственности менее трех лет (пяти лет с 2016 года). В дальнейшем можно получить имущественный вычет, обратившись в ФНС.

0 Договор дарения

Владелец доли вправе дарить ее кому угодно без уведомления сособственников и без получения их согласия. Для этого нужно правильно оформить дарственную.

В договоре дарения прописываются данные обо всех лицах, проживающих или зарегистрированных в квартире, указываются данные о даре (метраж, размер доли в общем праве собственности). После подписания дарственной у одаряемого, если это не близкий родственник, возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Читайте также:  Координаты земельного участка по кадастровому номеру

Продавец может «подарить» как всю долю, так и ее часть. Во втором случае оставшиеся метры продаются одаряемому по обычному договору купли-продажи, так как у него уже есть приоритетное право покупки.

Разрешение других собственников

Оно должно быть получено в письменной форме, и, желательно, заверено у нотариуса. Обязательный бланк подобного заявления не предусмотрен законом, согласие может быть оформлено в свободной форме.

Собственник может смело продавать часть своей недвижимости, если другие дольщики откажутся приобрести ее в течение месяца со дня объявления о продаже.

Завещание на долю:

Завещание должно быть составлено с требованиями главы 62 ГК РФ. Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).

Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).

Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.

Реализация доли в приватизированной квартире – длительная процедура, так как требует учета интересов всех зарегистрированных на жилплощади лиц. За правовой поддержкой рекомендуется обращаться к специалистам, которые в состоянии проанализировать все риски, преимущества такой сделки и добиться ее положительного результата.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Понятия долей

Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.

В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.

0 Можно ли вернуть свою долю?

Вернуть долю в квартире можно в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск в суд общей юрисдикции.

Иск будет удовлетворен, если доля была реализована незаконным путем. Еще одна причина – покушение на вашу жизнь или здоровье одаряемым. Оспорить дарственную можно также в случае если одаряемый пережил дарителя.

Доля может выступать объектом:

  • дарения;
  • залога;
  • возмездных гражданских сделок – купли, продажи.

Как переоформить с согласием?

  • Проще всего переоформить часть приватизированной квартиры с согласие остальных.
  • В этой ситуации предпринимается ряд шагов, направленных на переход права собственности:
    Первым шагом является оценка стоимости имеющегося недвижимого имущества.

Ее можно выполнить путем приглашения специального оценщика либо путем собственной оценки.

Однако необходимо помнить, что стоимость доли, если она продается отдельно, будет ниже, чем ее аналог, проданный совместно с квартирой. Вторым шагом будет письменное уведомление всех остальных владельцев об их возможности приобрести выставленную на продажу жилплощадь по назначенной цене (причем право это для них является первоочередным).

В течение 1 месяца совладельцы должны дать ответ о том, будут ли пользоваться таким своим правом или нет.

  • В случае отказа от доли в приватизированной квартире наступает третий этап, а именно нотариальная регистрация всех поступивших отказов во избежание в последующем оспаривания сделки.
  • После осуществления всех предыдущих шагов составляется договор купли-продажи доли приватизированной квартиры (он может быть составлен самостоятельно, а может быть оформлен юристом), в котором указываются все необходимые данные покупателя и продавца.
  • Последним этапом выступает государственная регистрация перехода права собственности.
  • Продажа приватизированной квартиры

    Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

    Как отказаться от доли:

    Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.

    Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.

    Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

    Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

    1. Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.
    2. Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:
    • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
    • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
    • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.
    • Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.
    • Как продать приватизированную квартиру?
    • Схема действий следующая:
    • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
    • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
    • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
    • раздел денег в зависимости от долевого участия.

    Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

    Подводные камни

    Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу».

    Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным.

    К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

    Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

    Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

    Источник: https://yarlegalservices.ru/kak-prodat-doli-v-privatizirovannoj-kvartire-prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

    Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире

    31 просмотров

    Рынок недвижимости полон мошенников. Особенно сложно приходится лицам, которые хотят купить или продать долю в квартире. Закон предусматривает ряд способов для осуществления сделки наиболее безболезненно для сторон. Чтобы не потерять деньги или собственность, необходимо изучить ситуацию. Рассмотрим, как проходит продажа доли в приватизированной квартире.

    Можно ли продать часть приватизированной квартиры (квартиру или долю)

    Если право собственности на квартиру есть не одного, а у нескольких граждан – это общая собственность. В соответствии с Гражданским кодексом, общая собственности подразделяется на совместную и долевую.

    Под долевой собственностью понимается право владения определенной долей квартиры. Доля – это невещественное понятие. Это не определенная комната, территория или площадь. Под долей в квартире понимается юридическое право на пользование и проживание в жилом помещении.

    Под приватизацией понимается выкуп жилья из государственной собственности в частную. Таким образом, под приватизированной квартирой понимается личное жилое помещение граждан. Они имеют право его продать, подарить, завещать и использовать по назначению.

    Как любая другая собственность, доля в приватизированной квартире может быть продана. Единственным ограничением является право преимущественного выкупа. Им наделяются другие долевые собственники объекта. Оно предусмотрено для того, чтобы доли в квартире укрупнялись и для пресечения деления жилых помещений на микродоли.

    Таким образом, продать долю в приватизированной квартире можно. Достаточно соблюсти права сособственников.

    Способы продажи

    Важным условием является соблюдение прав совладельцев. В противном случае они могут обратиться в суд и перевести сделку на себя.

    Под переводом сделки понимается заключение договора с лицом, которое имеет на это преимущественное право, на условиях, которые были предложены покупателю.

    Риелторы часто предлагают использовать относительно законные способы для продажи доли, если совладельцы не дают согласия на проведения сделки.

    Популярными вариантами являются:

    • дарение микродоли;
    • оформление договора залога;
    • продажа в общем порядке.

    Дарение

    Продажа доли через дарение зачастую используется в случае отказа сособственников от официального оформления отказа или получения уведомления. Таким образом, долевые собственники препятствуют продаже доли.

    Чтобы реализовать свое законное право можно использовать следующий метод. Процедура продажи доли через дарение включает:

    1. Оформление уведомления для совладельцев. Они отказываются его получать.
    2. Поиск покупателя из числа третьих лиц.
    3. Оформление контракта дарения покупателю 1/100 доли в квартире.
    4. Перевод права преимущественного выкупа на него.

    В такой ситуации, продавец не должен даже уведомлять других сособственников, кроме покупателя, о совершении сделки. Они узнают о том, что продажа состоялась, в момент вселения нового владельца.

    Такой способ не рекомендуется применять, если необходимо сохранить хорошие отношения с сособственниками.

    Пример. Гражданин Ш. имел в собственности дом и ½ долю в квартире. В доме он проживал, а в квартире фактически проживала бывшая жена. Мужчине понадобилась значительная сумма денег на лечение. Гражданин Ш. решил продать долю в квартире.

    Он наделся, что бывшая супруга выкупит долю. Однако женщина устно отказалась. От получения уведомления она уклонялась. Мужчина нашел покупателя на долю. После чего, оформил дарственную на 1/100 долю.

    После госрегистарции дарения микродоли, стороны заключили договор купли-продажи.

    Залог

    Процедура продажи доли через залог является не сделкой купли-продажи. Скорее, это схема для обналичивание доли в жилье.

    Порядок действий:

    1. Оформление договора займа под залог доли в квартире.
    2. Получение средств по кредиту.
    3. Отказ от выплаты займа.
    4. Обращение взыскания банком на залоговое имущество.
    Читайте также:  Что лучше снт или ижс? плюсы и минусы.

    Нюансы схемы:

    • доля будет реализована по меньшей цене (стоимость залога должна превышать сумму займа не меньше, чем на 5%);
    • банк обратит взыскание на долю уже через 3 месяца просрочки.

    Хотя объект не получится реализовать за полную стоимость, гражданин освобождается от выплаты подоходного налога при продаже квартиры. В 2020 году он составляет 13% и удерживается при реализации недвижимости, которая находится в собственности менее 3 (при наследовании) или 5 лет (при покупке).

    Пример. 3 гражданин получили в наследство однокомнатную квартиру. Совместное использование объекта было невозможно. Но один из владельцев препятствовал продаже.

    Поэтому один из совладельцев обратился в банк для получения кредита. Он оформил заем на 1 000 000 р., при части от рыночной стоимости доли в 1200 000 р. После чего, использовал денежные средства по своему усмотрению.

    Кредит он гасить не собирался. Банк обратил взыскание на долю.

    Продажа

    Стандартная реализация доли в квартире возможна при удовлетворении права совладельцев на преимущественный выкуп. Гражданин должен направить уведомление.

    Однако сособственники могут чинить препятствия и не получать документы. Популярным методом направления является заказное письмо. Как показывает судебная практика, суд не учитывает при принятии решения предоставление уведомления о вручении письма. Даже, если продавец предъявляет копию описи вложения, нельзя достоверно установить, что именно он направил.

    Поэтому при направлении уведомления необходимо пользоваться телеграммой или услугами нотариуса. Если должностное лицо нотариальной конторы выдает документ о принятии мер к уведомлению совладельцев, он приравнивается к уведомлению, полученному надлежащим образом.

    Важно! Отсутствие сведений о предоставлении дольщикам преимущественного права является основанием для отказа в нотариальном удостоверении сделки. А с 2016 года все сделки с долями в недвижимости оформляются исключительно в нотариальной форме.

    Пример. Гражданин Р. решил продать долю в квартире. Однако сособственником являлся его брат. Место нахождения брата было ему неизвестно более 2 лет. Поэтому он направил заказное письмо по последнему известному месту проживания брата.

    Через 30 дней он получил уведомление о вручении. Доля была продана. Через 2 года вернулся брат. Он был недоволен, что в его квартире проживают третьи лица. При обращении в суд он доказал, что не получал заказное письмо.

    Документ был вручен соседям по лестничной клетке.

    Продажа части приватизированной квартиры с согласия сособственников

    Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи доли жилого помещения не нужно получать согласие других собственников. Достаточно соблюсти их права на выкуп. Если они не желают воспользоваться возможностью приобретения объекта, то можно реализовать долю третьим лицам.

    Алгоритм действий

    Наиболее простым вариантом сделки будет выкуп доли одним из совладельцев. При получении согласия на заключение договора, можно не уведомлять о продаже других сособственников.

    Порядок действий:

    Стоимость доли можно определить самостоятельно. Необходимо просмотреть предложения о продаже аналогичных объектов. Однако доля продается дешевле на 20%, чем она же в составе жилья в целом.

    Описание процесса

    Рассмотрим основные этапы подробнее.

    1. Подготовка уведомления. Документ обязательно оформляется в письменной форме, в случае если сделка проводится с третьими лицами В случае совершения сделки с сособственниками не требуется письменной формы уведомления. Стороны могут устно оговорить основные моменты договора.
    2. Получение согласия на сделку. Согласие также может быть получено в устной форме.
    3. Подготовка договора. Проект контракта может быть оформлен сторонами самостоятельно, при помощи юриста или в нотариальной конторе. Нотариус потребует дополнительное вознаграждение за изготовление документа.
    4. Нотариальное удостоверение. Так как предметом сделки является доля недвижимости, обращение к нотариусу является обязательным. Он удостоверит законность документа. Однако стороны должны оплатить стоимость его услуг. Величина затрат будет весьма значительной. Не менее 0,5% от суммы сделки + фиксированный платеж за нотариальные услуги.
    5. Оформление акта приема-передачи. Без соответствующего акта, квартира считается не переданной владельцу. Поэтому управляющая компания или ТЖС могут взыскать с него затраты на коммунальные услуги. Поэтому документ необходимо оформить в обязательном порядке. Он может быть оформлен в виде отдельного документа или быть включенным в контракт.
    6. Государственная регистрация. С 2019 года обязанность по передаче контракта и документов по сделке возлагается на нотариуса. Поэтому гражданам необходимо только предоставить квитанцию об оплате госпошлины в размере 2 000 р. Причем, нотариус не имеет право требовать квитанцию. Сведения поступают в Росреестр по электронной базе.

    Пример. Бабушка подарила внуку 1/3 часть в квартире. Фактически в ней проживала семья тети. После смерти бабушки, мужчина предложил тете выкупить его долю. Женщина согласилась. Они оговорили стоимость. После чего, оформили договор у нотариуса. Покупательница стала полноправной владелицей жилья.

    Продажа части приватизированной квартиры без согласия совладельцев

    Не всегда совладельцы соглашаются на выкуп доли. Причиной могут быть плохие отношения, завышенная цена, отсутствие денежных средств. Однако необходимо сразу задуматься, что совместное проживание с посторонними гражданами будет для семьи некомфортным. Поэтому лучше оформить кредит или заем, но выкупить долю.

    Порядок действий

    Если же сособственники чинят препятствия, то необходимо действовать следующим образом:

    1. Оформить уведомление.
    2. Направить его совладельцам.
    3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен.
    4. Обратиться к нотариусу.
    5. Заключить договор об уведомлении сособственников.
    6. Получить документ о принятых мерах.
    7. Оформить продажу с третьим лицом.

    Описание процесса

    Рассмотрим процедуру выкупа без согласия подробнее:

    1. Оформить уведомление. Документ оформляется в письменной форме. Он должен включать стоимость доли, ее величину и предложение о выкупе. Уведомление действительно в течение 30 дней с момента вручения.
    2. Направить его совладельцам. Методические рекомендации для нотариусов предлагают оформить уведомление в виде телеграммы. Документ позволяет подтвердить направление информации, которая должна быть доставлена. Кроме того, фиксируется момент вручения.
    3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен. Если телеграмма не была вручена, то сведения доводятся до отправителя.
    4. Обратиться к нотариусу и заключить договор об уведомлении сособственников. Специалист может предоставить услугу по уведомлению совладельцев. Он формирует письмо и направляет дольщикам.
    5. Получить документ о принятых мерах. Если гражданин не получает письмо, то специалист оформляет соответствующий документ.
    6. Оформить продажу с третьим лицом. Собственник может выбрать покупателя из числа третьих лиц.

    Альтернативным вариантом является обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жильем. Способ можно применить, если совладельцы проживают в квартире, но не дают возможности для вселения продавцу. В такой ситуации, по решению суда можно лично явиться в квартиру и уведомить сособственников.

    Пример. Гражданка З. решила продать долю в квартире. Но совладельцы отказывались оформить нотариальный отказ или получить уведомление. Поэтому женщина обратилась к нотариусу.

    Специалист оформил договор и направил сведения дольщикам. Однако после возвращения письма без вручения, он отказался выписывать справку о принятых мерах. Поэтому женщина оплатила услугу впустую.

    Данные сведения необходимо уточнять до заключения договора.

    Продажа части приватизированной квартиры с несовершеннолетними сособственниками

    Для продажи доли, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение отдела опеки. Документ выдается по заявлению законного представителя.

    Однако отдел опеки потребует предоставление альтернативной жилплощади в собственность ребенка. Например, если продается ¼ доля в квартире, то необходимо предоставить взамен равнозначную либо равноценную жилплощадь.

    В крайнем случае, отдел опеки дает разрешение на продажу, но средства должны быть помещены на детский счет. Снимать их и распоряжаться ими сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

    Пример. Гражданка М. решила продать квартиру. Объект принадлежал ей и несовершеннолетней дочери по ½ доли. Для получения разрешения отдела опеки было необходимо предоставить альтернативное жилье. Женщина прописала дочь у матери. Отдел опеки отказал в выдаче разрешения, так как регистрация не является основанием для возникновения права собственности.

    Подводные камни

    При продаже доли в квартире существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать:

    1. Стоимость доли, проданной отдельно, ниже, чем в составе жилья в целом, на 20 – 30%.
    2. Продавец должен оплатить подоходный налог в размере 13%. В остальных следках (наследование, дарение), обязанность по выплате НДФЛ возлагается на получателя.
    3. Росреестр откажет в регистрации права собственности при отсутствии сведений об уведомлении совладельцев.
    4. Сделка обязательно должна быть заключена на условиях, указанных в уведомлении (как для сособственников, так и для третьих лиц).
    5. Продажа долей – это почва для мошенников. Таким образом можно случайно подселить к совладельцам «профессиональных соседей».

    Как оспорить продажу доли в квартире

    Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.

    № п/пПричины
    1 Продавец не направил уведомление
    2 Документ был получен другим лицом
    3 Сделка с третьим лицом заключена на других условиях

    У потерпевшей стороны есть 3 месяца с момента, когда он узнал о совершении сделки, для ее оспаривания. Но суд не будет признавать договор недействительным. В соответствии с законодательством, он может только перевести право покупки на истца.

    Важно! Если заявитель не собирается выкупать долю, то обращаться в суд бесполезно.

    Пример. После смерти собственника, квартира была унаследована гражданкой П. и гражданином Т. (по ½ доле). Женщина желала продать свою долю. Но мужчина чинил ей препятствия и не желал выкупать долю.

    Она обратилась к юристу для оформления уведомления. Совладелец был уведомлен. После чего, сделка была оформлена с третьим лицом. Мужчина обратился в суд. Но он не имел финансовой возможности выкупить долю. Суд отказал в признании сделки недействительной.

    А перевод права выкупа истцу был не интересен.

    На практике, при продаже долей в квартире, возникает огромное количество нюансов. Риелторы, которые обещают сопровождать сделку, в реальности только берут комиссию.

    Чтобы защитить свои интересы, необходимо обратиться к юристу. Специалист окажет поддержку как при покупке доли, так и при ее продаже.

    Оставьте заявку в форме связи и специалист свяжется с вами для предоставления бесплатной консультации.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

    Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

    Ссылка на основную публикацию